核心解读：物业合同适用诉讼时效的规定，


超过诉讼时效业主可以免交物业费


［事件］1994年，杨某在沈河区购得一处住宅，并与某物业公司签订物业管理协议。杨某在交纳了1994年9月至1996年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。去年7月19日，该物业公司诉至沈河区法院，请求法院判令杨某给付1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水费。


［判决］一审法院判决杨某给付物业公司1997年至2003年的物业管理费、采暖费和水费，并用银行逾期贷款利率计算滞纳金。宣判后，物业公司对滞纳金计算标准有异意，杨某也不服，双方均向市法院提起上诉。


市法院审理认为，物业公司向原审法院主张权利的时间是2004年7月19日，而杨某拖欠的物业管理费是从1997年1月起至2004年6月30日止，拖欠的采暖费分别是1998至1999年度、2002年至2004年度。对于2002年7月19日前发生的费用应该适用法律关于诉讼时效的规定，也就是在得知自己的权利受侵害后的两年内必须起诉，否则将丧失胜诉权。较后法院判决杨某只须支付2002年以后的费用。


［法官说法］市法院民二庭法官张卓琦：我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。物业合同同样适用诉讼时效的规定。但如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证等，法院还是可以维护物业公司利益的。一些物业公司采取通过业主委员会催收物业费的办法，也是可行的，但业主委员会要出具相关证据证明。

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