您对个人资产做完估量后，下一步当然要挑选品质好、价钱又不高的住宅了。然而，当您面对众多可供选择的商品房时，一定会惊叹：怎么房价相差会如此之悬殊。其实，房价的制定是有一定规律的，它受到市场和成本制约。这里着重介绍构成目前商品房价格的成本因素。

商品房价格主要由3大块组成：一是土地成本；二是开发建造成本；三是利润、税费、销售等费用。以目前的内销商品房来看，价格的构成要素绝大部分比重在前二者。以北京为例，北京市早在1993年就发布了《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》， 对北京市出让国有土地使用权用基准地价对不同用途和地价区类的标准作了具体规定，在一个较大的框架上，确定了北京商品房价格的走向。基准地价根据商业、公寓、住宅及工业4种不同的土地使用类别和10种地段制定了级差价格。从全市看，东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类 地段，其他各郊县则处于六到十类地段区。按照基准地价可以推算：井地区每 平方米楼面生地价要在3000—4000元；西单一带在2000—3000元；其他按地段级差 各有区别，从几百元到千元各不相同。从这里可以看出，发展商在不同地区取得土 地的成本是不一样的，这也直接导致了房价的悬殊差别。

其次，发展商的开发建设成本也存在着差异。如在前期的拆迁过程中，旧式居民区人口密度大，拆迁安置工作难度大、代价高，而遇到拆迁厂房等，则要顺利得多，费用也较小。另外，发展商开发的房产所选用的结构类型也直接导致成本的差 异：一般普通六层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在1000—1200元／平方米，而25层左右高层建筑，一般选用框架———剪刀墙结构，造价在1800—2000元／平方米左右。两者相比较，高层建筑建造成本要高出80％左右。

再次，如发展商开发周期短，预销售情况好，资金回笼快，资金成本自然较低，这样也能降低成本。其他包括发展商让利、管理销售费用低、享受优惠政策等，也能导致总成本的差异，从而影响房价。

综上所述，主要是从成本角度谈了商品房价格的组成，但大家应该记牢一点，真正决定房价的，不是成本，而是市场因素。如个别区段，某些开发商由于是在1993年房地产较热的时候入市的，拿地成本高，建筑原材料是在天价的时候购入，还没建完就遇宏观调控，房地价陷入低谷，销售景况惨淡，苦苦支撑到现在，资金成本已高得惊人，成本价位肯定是高高在上了。而此时，该区段又新上了许多近年才批的项目，各方面成本都较低，房型格局也新颖，价位还低，在这种情况下，竞争的优劣是显而易见的。所以说，房价的较终成因，还要回归到市场的认同，您可以根据实际购购力充分参照房价的成本和市场构成因素较终决定适宜的房价水平。

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