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房价下降考验购房智慧 结合自身情况选择高性价比房子

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 841 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  在经历短暂的胶着状态后,开发商主动试探性降价,楼市铁幕已撕开一角。来自市场的信息是,降价销售已经形成了由点向面的发展态势。


  在这种背景下,存在刚性需求的购房者开始逆用政策,渐行入市,二三级市场成交量一转下挫的势头,显示转折性的小幅回升。


  房价正处于下降通道,在这个时候购房,如何降低风险?对现时的入市者而言,购房时机、地段、面积等都是难度不小的选择题。本报记者遍访各方专家,希望为这部分人群的购房提供一些参考。


  头次置业者


  降低总价,控制月供比例


  【购房者自画像】80后小宋从2008年楼市降价开始便被父母催着购房。小宋以为房价还会继续调整,哪知越调越高,现在只能干瞪眼,手里的钱都快捏出汗来了,购房预算也水涨船高。小宋手头有60万元的头付款,他怕高位购了房子后被套牢,想选一处下跌风险低的房产。


  房价目前位于高位,头次置业者由于购房实力较弱,一个较好的控制风险的办法就是控制房子的总价、面积和按揭比例。


  民间专家大老哥举例说,原本有实力购得起150万元左右房子的年轻人,在这个高位不妨降低标准,购个100万左右的房子。总价降低了,万一房价缩水,损失也会小些,另外,要控制按揭的比例。按揭比例小,承受的风险相对较小。对于头次置业的年轻人来说,尽早住上房子是头要解决的问题。至于房子够不够大,可以提倡梯级消费,先把家安下来,慢慢过渡,慢慢改善。


  中原地产华侨城区域经理黄昔飞认为,小宋60万元的头付款可以在关内置业购个二房单位,或者在关外购三房,宝安区和龙华可以考虑,关内房价下跌空间相对较大,但总体把握原则是月供不超过月薪的一半。建议小宋可以暂等二三个月,如房价有10%的跌幅,再入市更好。


  独立投资人亚伦表示很难看到目前2万以上单价的房产有多少上涨的空间,建议再等等,看看相关政策的后继表现。鉴于小宋属于自用型客户,太平人寿理财规划师冯万州的建议是:只要不是盲目追涨,不需要等所谓的低点,自用也不会出现套牢,晚购不如早购,看好就出手。


  皇庭集团高端策划师陈国辉建议考虑的应是户型、地段、头付、月供等,不需过度追涨或等待抄底,小宋目前完全可以考虑关内二房或小三房,自住型客户以求实用和舒适,在高房价时代也可以考虑配套成熟的关内二手房。


  改善居住者


  弃次选优,高品质房子抗跌


  【购房者自画像】70后小董一直住在关外,房子90平方米左右。女儿在读幼儿园,马上要升小学。小董想把关外的房子卖了,换一套市区教育资源好的房子,但一直犹豫不决。眼看女儿明年就要升小学,他想赶紧购套学位房,解决孩子读书问题。


  改善型需求的购房者一般都会有一套以上房子。在这个高房价市场,以旧换新、以小换大,有更高层次的要求和选择。专家建议,这批人群随时都可以入市,购新抛旧,购一抛一的换房原则在任何市场阶段都是正确的。关键是找对找准新的对象,在市场高位时,果断抛掉品质差的房子,购进品质好的房子,碰到市场不好、房价下跌的时候,品质好的房子完全更抗跌。


  教育投资不必再等,中原地产罗湖西及白沙岭区域经理贺自强表示,近期有九成的购房者是为学位而来,学位房价格攀升,如带实验小学学位的南天二花园,房价从1.6万多元/平方米,涨到了1.8~2万多元/平方米。国城花园从2万以下涨到了2~2.4万元/平方米,而且因为业主放盘少,不少购房者有钱也购不到房。小董为了教育投资,不必再等,可以将关外房子卖出,再购入白沙岭区域的房子,可选择80平方米的二房,总价约170万,头付85万,20年贷款,月供约3000元,负担并不重。


  陈国辉持慎重态度,认为政策强压之下,关内部分房价大跌,二手房普遍降价,小董可以将关外的房卖掉,在市区内教育较好的片区寻找适合的学位房,因其稀缺性和教育配套的附加值,学位房相对价格比较高,但作为求学和自住的刚性需求来说,值得换房。


  太平人寿理财规划师冯万州表示,购学位房一定要问清楚是否有学位,一套房一般9年只有一次学位。而且,学位房价位相对比较高,是否可取,见仁见智。


  投资需求者


  逢高减仓,优化持仓品种


  【购房者自画像】苏小姐手头有3套房产:一套是前年在惠州购的别墅,目前空置;一套是市的公寓,自己住着;还有一套市区内用于出租的公寓。苏小姐苦恼的是,房价涨跌,自己那套用来出租的房子租金却一直没动。苏小姐考虑是否在高位时候卖掉这套出租的公寓,再挑选一个优良品种?另外,那套惠州的别墅也不知道如何处理。


  房价高位时,投资者调差换房、优化手中品种的事确实可考虑。专家建议,判断购房是不是高位,核心不在于价格,而在于高涨是否可持续。近期市场政策、市场、金融等因素的叠加让投资者更加慎重。投资者换房,应遵循卖出价格高估区域、购入价格低估区域的原则。同时要以控制总价,较高比例,较长时间的方式按揭,以保证自己的现金流。


  亚伦表示,投资房产还是要投资那些有稳定租金收益,又有未来政府投资,具有发展空间的房产为好,比较安全。偏远的别墅,很难作为投资品,而且成交量小,这种购入显然有一定的盲目性。


  冯万州认为,租金的涨幅一般滞后于房价,如果出租率高的公寓建议继续持有。惠州的别墅收益率不太高,持有成本较大,建议把惠州别墅卖掉,再购一套配套设施和环境不错的房自用,享受生活才是较主要的。


  陈国辉不看好惠州市场表现,建议将别墅出手。长远看好市地段的小户型投资价值,租金也高于市区其他地段,建议用于出租。


  中原地产福田区区域经理唐萍表示,苏小姐那套房屋租金一直没动,那证明该楼盘不属于活跃盘,和租金回报相对来说都会比较小,而且因为惠州的物业打理起来比较麻烦,再加之出租率几乎等于零升值空间也有限,所以应该尽快卖掉,换更优质的楼盘。

  在经历短暂的胶着状态后,开发商主动试探性降价,楼市铁幕已撕开一角。来自市场的信息是,降价销售已经形成了由点向面的发展态势。


  在这种背景下,存在刚性需求的购房者开始逆用政策,渐行入市,二三级市场成交量一转下挫的势头,显示转折性的小幅回升。


  房价正处于下降通道,在这个时候购房,如何降低风险?对现时的入市者而言,购房时机、地段、面积等都是难度不小的选择题。本报记者遍访各方专家,希望为这部分人群的购房提供一些参考。


  头次置业者


  降低总价,控制月供比例


  【购房者自画像】80后小宋从2008年楼市降价开始便被父母催着购房。小宋以为房价还会继续调整,哪知越调越高,现在只能干瞪眼,手里的钱都快捏出汗来了,购房预算也水涨船高。小宋手头有60万元的头付款,他怕高位购了房子后被套牢,想选一处下跌风险低的房产。


  房价目前位于高位,头次置业者由于购房实力较弱,一个较好的控制风险的办法就是控制房子的总价、面积和按揭比例。

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