楼市活跃房贷新品频出 省不省钱帮您算算

冷清了半年之久的房地产市场活跃了不少，银行也抓住了这一良机纷纷推出房贷新品。在宣传中，有些房贷产品号称能为购房人节省数十万的贷款利息。对此，业内人士特别提醒，在选择新房贷产品时别忘了先打打小算盘，看看通过这些产品是否真能省下那么多钱。

房贷新品上演接力赛

日前，渤海银行推出了新型"气球贷"产品，贷款期限较长可达30年，还息期（只还利息，不还本金的期限）较长可达15年，客户在还息期内的月供可比使用传统房贷较多减少55%。此外，该款产品本金、利息分开计算，还息期由客户自主决定并可进行调整，还息期后不需一次还清本利，可采用等额本息、等额本金等方式按月还本付息。

同时，深圳发展银行紧跟其后，在国内头次推出房贷产品"点按揭"，1个点就是贷款金额的1%，客户通过预先支付一个或多个"点"的费用，可以使贷款利率降低，较低利率仅有央行基准利率的3.78%。该产品接受二手房贷、商业房贷和其他银行转按揭的房贷，但是存量房贷不能办理该产品。上月渣打银行推出的"活利贷"，对还款账户内的资金没有任何限制，此前这类业务存款起点通常为3至5万元。

省得真有那么多吗？

以"点按揭"为例，在产品宣传册上有这样一个案例：章女士申请了一笔30年期50万元的贷款，在目前较好情况下，其利率为4.16%（5年以上期贷款7折优惠利率），月供为2433元，30年利息总额为372854元。如果章女士办理了"点按揭"业务，通过支付1.5个"点"的费用，即7500元，30年下来可以节省利息39149元，省息比例达到10.5%。

然而不得不提的是，这7500元并不算作购房贷款的任何费用，如果排除利率调整的因素，将7500元存入银行5年定期，并且连续存30年，较后税后的本息总额达到20246.65元，其中利息高达12746.65元。也就是说缴纳了用于购点的7500元将会使得贷款人在30年间损失12746.65元的利息收入，如果考虑这部分损失，借助点按揭实际节省的费用仅仅为18902.36元。

类似的情况还出现在渣打银行的"活利贷"产品，在该产品的宣传彩页上记者看到有这样的举例：一个借款人如果贷款100万元，期限30年，选择活利贷后，每月存入3000元在活利贷账户下，银行会将这笔钱视为提前偿还贷款本金，较终借款人还的总利息为55万，比通过办理普通住房贷款节省了利息60万元。

而事实上，由于活利贷账户是不计利息的，如果客户每月存3000元是按当前利率水平办理零存整取，30年下来，利息约为46万元左右，如果算上这部分的利息收入，实际节省的费用远没有那么多。

银行房贷产品扫描

接力贷

指以某人的子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与其子女作为共同借款人，接力还款。

银行 农行、深发展、招行等。

优点 可以转变还款人，使借款人年龄及贷款年限适当延长。

缺点 容易造成家庭因房产权和继承权出现纠纷。

适合人群 40岁以上的人，或者家庭是"孩子刚参加工作、收入不高，父母有一定积蓄但是因为年龄的关系，贷款年限无法达到较长"的情况。

双周供

将还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额基本为原来月供的一半。

银行 工行、深发展等。

优点 可以加快还款频率，减少总利息支出。

缺点 对还款时间要求非常高，并且由于还款频率的加快，一年下来还款期数会有所增加，同时也会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。

适合人群 收入稳定、均衡，且每期还款金额占收入比例较低的贷款人。

气球贷

先少量、分期偿还贷款利息和部分本金，剩余本金再到较后一期一次偿清，整个还款的模式就像气球一样"头小尾大"。

银行 渤海银行、深发展等。

优点 短贷低供,信用记录好可续贷。

缺点 气球贷对贷款人的信用良好度有一定的要求。

适合人群 考虑短期房贷的，并有提前还款需求的贷款人；借款期仅偿还较少月供，将其余款项运用至其他投资渠道的贷款人；中高收入的房产消费者。

存贷通类

借款人将闲置资金存入还款账户作为提前还贷，直接抵扣贷款本金，达到节省贷款利息、缩短还款期限的目的。贷款人开通了类似业务，那么其还款账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，而在客户需要资金时，可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款（包括被视同提前还贷的部分）。

银行 工行、建行、深发展、渣打等银行。

优点 在节省利息、缩短还款年限的同时还能灵活运转资金。

缺点 不能同时享受7折优惠，提前还款金额利息上限规定。

适合人群 除每月月供款外，有一定闲置资金，或工资账户和贷款在同一银行的消费者。

(作者：许佳)

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