近来,楼市遭遇一轮密集的政策调控。在“国11条”再次明确二套房贷头付较少40%后,又有传闻各大银行暂停二手房贷审批,不过,经南方日报记者调查,目前广州只有三家银行暂停,大部分银行仍可正常办理。此外,地方政府也加紧出台政策与呼应,上周末传出消息:广西南宁拟取消房地产预售制。如果实现,尽管长期有利于楼市健康发展,但短期无疑又是对楼市的当头一棒。

其他城市是否效仿,目前还不得而知。

政策组合拳导致楼市成交量下降。在广受关注的二手房贷优惠政策方面,目前大部分银行“仍在等待细则”。晦暗不明之际,投资者观望情绪浓厚。这种背景下,本报推出这组专题报道,对楼市现状和走势进行了客观分析,并以案例的形式,着重从二套房贷实际操作方面给投资者以参考和借鉴。

【案例】

二套房贷款实际操作3问

基本情况

周先生五年前来到广州工作,2008年与目前的太太结婚,当时夫妻俩当时通过公积金贷款,购购了60平方米的房子,小两口居住得还不错。但是踏入2010年,周先生的孩子快要出生了,夫妇俩人打算把家里的周老先生和老太太接来广州帮忙照顾孩子。60平方米的房子对于这个5口之家来说显然是不够。周先生目前面临着急迫的换房需求。

其实,他去年年底已经看中了一套100平方米的房子,售价167万元,他想通过商业贷款实现换房的目标。但是较近由于国家对二手房贷的调控刚出,很多操作细则都还没定下来,周先生面对市场中各家银行纷杂的各种做法和利率定价,感到有点无所适从。

以下是周先生目前较担心的几个方面:

分析

1.哪些银行暂停二套房贷审批?

由于周先生孩子在6月份就要出生了,父母也将在春节后过来照顾怀孕的太太,换房子对于周先生来说需求极为迫切。但由于目前很多银行总行没有针对“四成头付,利率按照风险定价”出台进一步的操作细则,不少银行的分支机构由于不知道应该如何对利率进行定价而暂缓了贷款业务审批。

但经过记者连日来的调查,发现目前广州市暂停房贷的银行并不是太多,记者暂时了解到的只有三家,其中包括两家国有银行和一家房贷做得较多的股份制银行。对于二手楼交易,投资者可以自己选择银行,因此带来的影响并不会很大。

其中中行广州市内一家网点的客户经理对记者说。“新的规定没有出台之前,我们仍然严格执行二套房贷头付40%,利率上浮至1.1倍来发放贷款。目前还可以进行申请,但审批的话估计要一个月左右才能够批下来。”

而股份制银行人士则表示:“利率按照风险定价这个到底是怎样定,就要等待总行研究出台一些具体细则。估计二月初才能出台,春节前可以下发到各个分支就已经很不错了。”但此时其他银行的房贷业务申请审批并不困难,招商银行一家支行的个贷经理告诉记者,目前只要资料齐备,审批放贷5—10个工作日即可以完成。建行、工行、光大银行、民生银行等各家银行都表示目前申请放贷并不困难。

另一方面,由于目前国家在出台相关政策调控楼市,专家分析认为近期楼价至少不会大幅上涨,因此如果不是有特别急需求的购房者,缓一缓其实影响并不会太大。

2.目前各家银行头付比例和利率如何定?

除了申请的难易和审批放款的速度,购房者较关心的除了房价还有房贷的利率定价。记者帮周先生算了一笔账,如果按照目前的新规则,周先生目前购房属于套房,贷款头付需要四成,需要申请商业贷款100万元。

按较普遍实用的等额还款法来计算,贷一笔100万元的款项,分30年偿付,如果是利率是基准利率打7折优惠的话,月供是4939.32元。但是如果按照上浮10%的利率来计算,月供会达到6474.02元,每个月多出1534元多,30年算下来,累计多付利息达到55.2万元。

因此,在新的“风险利率定价”仍未明确之前,在模棱两可时寻找仍然有打折的银行,抓紧这趟房贷末班车,成为不少购房投资者的考虑。据记者走访了解,建设银行和华夏银行是目前为数不多的仍然可以对二套房贷给出较大优惠的两家银行。

建行某工作人员表示,二套房贷头付四成,利率可以下浮25%,但如果头付只有三成,利率下调的空间就只有两成了。“新的规定我们也看到了,但是目前行里的正式文件还没下发,要想做优惠的二套房贷要赶紧。”

华夏银行广州分行相关负责人则表示,目前银行执行四成头付是肯定的,至于利率目前分行仍然针对不同的客户情况,给予相应的优惠。“目前对于优质客户大部分都可以给出7折,审批也一直在做,并没有停。”该负责人告诉记者。

3.改善性住房还有优惠吗?

对于周先生这样的案例,在新规出台之前,完全可以按照改善型住房的标准,拿到与一套房一样的利率优惠。但是按照新规则,“已利用贷款购购住房、又申请购购套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)”再次购房,按二套房计算。改善型住房并没有被提到。

那么目前银行还继续对改善型住房开启优惠的窗户吗?记者走访发现,还有些银行目前仍然承认“改善型住房”,并相对给出一些利率优惠。

“现在如果你是改善型住房的话仍然可以给出优惠,头付只需三成,利率可以打七折。”招商银行某支行个贷经理表示。

而光大银行则表示,只要次购房贷款结清了,次购房的时候就可以按照一套房来计算。记者询问是否有改善型住房的优惠,该个贷部人士表示,改善型住房优惠已经取消。但是当记者进一步咨询是否有什么方法可以获得优惠,该人士表示:“你可以先拿你的套房的相关资料过来,我们帮你争取做下改善型,或者看看是否可以有什么其他方法,按照一套房来执行。”

【攻略】

若取消二套房贷优惠,可考虑先用商业贷

有投资分析师表示,目前一套房仍然可以享受头付二成,利率打7折的优惠,算起来比公积金贷款贵不了多少。如果担心日后加息或者取消二套房贷利率优惠,再次购房时利率要上浮10%。那么这些投资者购购套房时可以相应的考虑先用商业贷款。而不是平时我们想的先用公积金贷款。

目前广州公积金贷款额度上限是个人60万元,夫妻双方不超过80万元。如果头次购购一套总价100万元的房子,头付二成,贷全80万元,30年付清。如果用公积金贷款,按照等额本息还款法计算,每个月还款额度为3842.416元,如果用商业贷款,由于一套房可打7折,每个月还款额度为3951.456元。商业贷款每个月只比公积金贷款多出109元,30年的利息只多出了不够4万元。

反过来,套房子如果需要上浮至1.1倍,此时选用公积金贷款就会比商业贷款优惠非常多。因此预计自己日后会购购套房的投资者可以考虑把公积金贷款留到2套房使用。

加息预期内,选固定利率锁定低息

“如果预期加息,具有刚性需求的购房者适宜选择‘固定利率房贷’,不论贷款期内利率如何变化,都按约定的固定利率付息。”国家注册理财师陈庆生表示,选择利率时候,要对整个利率调整趋势有个准确的认识。

目前,多数银行对利率升降都实行按年调整的方式,即一年之内无论利率升降几次,贷款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率标准,这在升息期,对贷款人合算有利。

但另一方面,由于固定利率普遍比浮动利率要高,对于可以获得较高折扣利率的客户而言,选择固定利率房贷未必划算；而对于无法获取下浮利率的客户而言,选择固定利率房贷,是一个不错的选择。

【市场扫描】

观望情绪加剧楼市成交清淡

本月上旬出台的“国11条”再次明确了二套房贷头付不得低于40%,但却也留下了一大悬念:“贷款利率严格按照风险定价”。风险定价的权力被下放到各大银行,也就是说,二套房贷利率究竟还有没有折扣,利率标准究竟为何,将由银行自己根据风险确定。目前,各大银行二套房贷政策的执行细则均未下发。在这个暧昧不明的时期,观望情绪加剧,市场成交受到了一定影响；而出于对银行可能出现的利率竞争性下浮的担忧,不少业内人士也担忧二套房贷政策的调控效果会大打折扣。

据了解,受到包括二套房贷政策在内的一系列调控政策的影响下,虽然房价短期内并未出现明显变化,但市场观望情绪已明显加剧,不少城市成交量也出现下跌。中原地产监测数据显示,1月第1周9个城市(北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉)一手住宅总成交量环比继续下跌两成以上,其中一线城市成交总量环比下跌20%,其余5个城市成交总量环比下跌44%。

二手方面回落幅度更为明显。数据显示,1月1日至1月10日,深圳二手房成交套数为1690套,日均成交套数338套,比上月下跌76.7%,成交面积14.09万平米,日均成交面积2.82万平米,比上月下跌78.8%。此外,本月上半月,北京二手房市场总成交量、住宅成交量分别仅为5839套、5248套,虽然依然超过了去年1月同期的5483套、5212套,但是相比去年12月上半月下跌幅度分别达到了72.2%及73.6%。

除了观望情绪影响成交,目前由于总行细则未出,农行、中行等部分银行虽然仍在受理二套房贷业务,但已经暂停了审批,并将等到细则下发后才会再次重启。业内人士指出,这些银行的做法导致二套房贷的办理时间被拉长,实际上也间接影响了近期的成交量。中原地产胡广东表示,从成交情况来看,自住、改善型购家和投资型购家都呈现下降趋势。也就是说,受到影响的并不仅仅是调控政策指向的投资和投机性购房行为,自住和改善型需求同样受到一定的抑制。

有业内人士指出,以前通常各大银行总行会要求各分行至少执行基准利率,但本次利率的决策权也可能会下放给各分行自行掌握。这一模糊的政策完全可能导致部分银行对二套房贷利率在基准利率基础上展开竞争性下浮。“毕竟房贷是优质贷款,对银行来说,是必争之地。”该人士担忧,二套房贷利率的竞争性下浮将直接使调控政策的效果大打折扣。

南方日报记者卢轶

【房贷tips】

选择适合自己的还款方式

选择好银行和寻找到较为优惠的利率后,下一步投资者必须考虑的是贷款的还款方式。由于房贷利率数额的巨大,选择一种适合自己的还款方式可以为你省下更多的成本,并使自己供楼的压力减小。

资金充裕者等额本金可省大量利息

对于资金充裕者来说,等额本金要优于等额本息法。由于先还了大部分的本金,因此剩余的本金所产生的利息会越来越少,可以节省很大一部分利息总额。但等额本金方式要求贷款者手头比较宽裕,因为购房者在初期的还款压力比较大。尤

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