这几年,不少富裕起来的人,手中吃剩有余的资金找不到更好的投资渠道时,纷纷将眼光转向了房产市场。此举本无可厚非,但是,除了对选择的投资对象不能"放进篮子就是菜"之外,更重要的是一不小心陷入某些认识上的误区,可能弄巧成拙。

据笔者的观察,当前一些房产投资者,主要存在以下几种认识误区:

误区之一,坐收租金。如有位朋友,前几年刚在杨浦区购购了一套108平方米的二室一厅,三口之家绰绰有余。不久前,见邻近的虹口区江湾镇新开一楼盘,购下一套130平方、总价在120万元的三室一厅,据售楼小姐介绍,3500元一个月随随便便的就能租出去。笔者同他说,这个决策有问题,的失误在于既然打算以获取租金收入为,就必须考虑地段因素。这是因为目前上海决定租金贵贱的主要因素在地段,并且未来至少10~20年还不会改变,很可能每平方米2万元以上的物业,能获8~10%的回报,而每平方米上万元的地段也许只能获得3%的收益。另外,选择住那一带的人,有几个能付得出3500元月租?或者有多少事业有成的外籍、外埠人士在那一地区创业?要像售楼小姐所说的捉不住纯居住的就租给办公司的,殊不知,目前上海对商品房的用途监管很严格,这里显然有误导倾向。诚然,售楼小姐只管销售,自然会说个讨巧的行情来迎合你,至于你今后能不能顺利出租,她才管不着呢。

误区之二,留给后代。有一些朋友认为, 手上有钱,不如购套房子捂着,留给子女长大了婚嫁时用,因为物业保值、增值。其实,这样的考虑也是偏颇的。一方面,任何物业都既有一个"与时俱进的"概念,也有一个折旧的因素。现在的房子是贵了,但品质也好多了。由此推理,现在购了房子留到10年、20年以后很可能过时了落伍了。再说儿孙自有儿孙福,尽管现在为了规避房价上涨,在提前为子女购好房子的同时,却在为他们设计了未来,比如学习、工作与生活的地域被"框死"了,要是现在购的房子,与他们心仪想往的区域不符,岂不是白忙乎?当一样物品没有被使用或充分使用时,它的价值就会大打折扣,更不用奢谈什么保值、增值之类了。

误区之三,低进高出。有的人投资房产的目的很明确,就是想等以后房价涨了抛掉,赚取其中的一段差价。事实上,它不同于前两种情况,是的误区,换言之风险。由于房市与股市在诸如价值发现功能方面有许多相似之处,所谓的"价值发现",是对股票或房产处于价值被低估时所定义的,而一旦被充分发现,就失却了"发现"的"本色"。也就是说,通常是少数人在大多数人对某样物品不知不觉时先知先觉才是"发现"的含义。然而,如今上海的房价不仅连续上涨了5年,而且较近1年进入快速上涨,斜率变陡的阶段,即便笔者不否认还有惯性上涨的可能性,但总的来说,上涨的空间相当有限。即便某君独具慧眼,所选的物业确实有上涨空间,但也得静下心来算一笔账,差价部分刨掉不能省却的购卖"车马费"(契税加佣金),一般在3.5%左右,以及财务费用(银行利率),一般一手房从预售到交房需要12个月,以6%计算,两项总计约9.5%。剩下还有多少,欲作这项投资的人,不妨自己先测算一下,结果很简单,一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线,除掉这部分之后,才有赚钱的可能。

　　　　　　(作者：沈正欣)

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