记者从北京链家房地产经纪公司、北京美丽家园房地产经纪公司了解到，虽然二手房挂牌量没有显著增加，但咨询房产政策的电话却是络绎不绝。

短线投资客关心的是如何规避税收，长线投资客关心的是“以房养房”、“以租抵贷”是否依然可行。

美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍告诉记者，由于营业税的征收，对于投资期限还未满2年的短期投资者来说，先采取“以房养房”的策略相对来说是比较科学、合理的；对于投资期限已经超过2年的投资者来说，采取“以房养房”或者“以租抵贷”未必就是较佳方案。

5.51%是较低投资成本

从今年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%，而对于二次置业贷款购房将执行6.12%或更高的房贷利率。也就是说当前房产投资的资金成本较低为5.51%，如果出租房产的年收益率低于5.51%，则出租方案显然不如出售该房产。这里核心问题是出租收益率的计算。

房产出租收益率为4.49%

北京的张先生以成本价购购了一套位于西城区的房改房，建筑面积60平方米。2004年底，在海淀区贷款50万元购购一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元（包含装修），月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金，以此来归还海淀房产的银行贷款。

宫萍给记者算了一笔账：为确保出租房屋的品质，王先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49%。显然，与其靠收取租金获取4.49%的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，因为海淀的房子所付出的资金成本是5.51%，高于4.49%的资金收益率。　　　　　　(作者：殷鹏)

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