怎样节省贷款偿还金利息？

什么样的房地产能做抵押申请出个人助业贷款？

不一样的贷款方式怎样使贷款偿还金额相差万元以上？

个人房贷如何才能享受到优惠利率，从而实现较少的利息支出？

想开公司，做点小购卖，什么样的房地产能做抵押，找银行申请出300万元额度以下的个人助业贷款？

四种房贷还款方式“因人而异”

据建设银行北京分行住房金融与个人信贷业务部王强介绍，目前建行已经推出了等额递增还款法、等额本息还款法、等额本金还款法、等额递减还款法四种还款方式，供贷款人选择。

“贷款本息法，就是人们以往较常用的办法，每个月的还款额一样多；等额本金法，则是每个月还的本金一样多，这样总还款额就是逐月由多到少；等额递减(递增)法，则是根据客户自己的意愿，先多还款后少还钱(或者先少还钱后多还款)。

至于贷款人应选择何种还款方式，则因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适合等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。

当然，针对部分收入变动较大的购房者，专家建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度节约部分贷款利息。

中途办理变更能省上万利息

“自从建行推出四种还款法以后，已经有不少贷款人要求变更还款方式。”

王强表示，他就曾经给一位李先生办理了变更手续，让这位客户在相同年限的贷款期里，节省了上万元的利息。

王强介绍说，李先生是2001年10月份在建行办理的15年期40万商业贷款。如果一直按“等额法”来还款，李先生每月还款3171.52元，15年共还利息17.08724万元。

现在，李先生已经用“等额法”还了两年的贷款，剩余本金为36.242009万元，平均到剩余13年的每个月本金为2323.21元，再加上利息；李先生变更还款方式后的个月，将还款3845.37元，然后以每月10元左右的钱数递减，较后一个月需还款2332.29元，总利息为15.802624万元，比一直按照“等额法”能节省利息1.2万多元。

套房按揭需注意政策

今年上半年，中国人民银行取消了对个人住房贷款的利率优惠政策，随后各家银行也纷纷推出了“套住房5年以上的房贷利率享受优惠利率5.508%，套住房5年以上房贷利率为6.12%”的政策。

王强也强调，一手房与二手房差异，造成了银行发放贷款时的不同风险；因此，各家银行对一手房与二手房的按揭政策是区别对待的。

在办理二手房和套住房按揭贷款时，银行的限制性政策比较多。

申请个人房贷必须同时具备六个条件：(1)有合法的身份；(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；(3)有合法有效的购购、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的头付款；(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；(6)贷款行规定的其他条件。

个人助业贷款解决“燃眉之急”

如果手头的资金都用在个人住房等固定资产上面，突然需要一笔资金用于个人临时资金周转，或用于个体经营、合伙经营等形式下的生产、经营、周转，该怎么办？

建行北京分行住房金融与个人信贷业务部的石永进，告诉读者一个“窍门”：可以用个人住房或者大额存单申请个人助业贷款解决“燃眉之急”。

据石永进介绍，个人助业贷款起点为10万元，较高300万元，期限较长二年，利率在人民银行公布基准利率的1~1.2倍范围内浮动。

如果贷款人手中有本外币定期储蓄存单、凭证式国债、个人外汇结构产品，提前取可能会损失利息收入，这时候都可以办理个人助业贷款，质押率在70%-90%范围内设定。

如果投资者拥有坐落于北京市城八区、大兴、通州、昌平区，并且权证齐全，可上市交易的商品房、街面商业用房、写字楼，也可以申请个人助业贷款，抵押率则在40%-60%之间。

需要强调的是，目前尚未还清贷款的商品房不能用来抵押。石永进表示，目前建行正在研究“加按”、“转按揭”等方式，争取让贷款人能够申请到已还房贷数额内的贷款，这样的贷款方式也有望很快实现。

课堂问答

问：个人住房贷款现在提前还款要收取违约金吗？

答：我听说有外地的银行对房贷提前还款收取违约金，目前建行提前还贷不收违约金，但要提前预约。

问：如果央行提高了个人住房贷款的利率，具体的利率会如何调整？

答：对于正在办理和将要申请的新贷款合同，在央行提高贷款利率后马上调整；老的贷款合同，是年的1月1日就会做出变动。

问：公积金房贷的还款方式可以改变吗？

答：公积金的还款方式是由公积金管理来决定。如果需要变更公积金房贷的还款方式，需要到公积金管理去申请。

问：关于助业贷款的质押部分是否可以解释一下？

答：质押的权利凭证范围主要是存单和债券，还有建行销售的个人外汇结构产品。这都是指一定现金价值的物品。质押和抵押不同就是因为质押将物品转移保管，而抵押则不需要转移。

问：助业贷款有什么限制条件？

答：有五种情况是不能申请个人助业贷款的。一是生产、经营或投资国家明令禁止的产品或项目；二是从事股本权益性投资，以贷款作为注册资金、注册验资或增资扩股；三是从事股票、期货、金融衍生产品投资；四是依《公司法》成立的法人企业，包括有限责任公司和股份有限公司的生产经营和投资；五是国家明确规定的其他禁止用途。除了这五种情况，其余用于个人临时资金周转，或用于个体经营、合伙经营等形式下的生产、经营、周转等，都可以谈。

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