一．动线
户型分析之动线关系 字串7 　　住宅动线关系，即当居住人从住宅的某一功能区到达另一功能区所走过的路径相互之间构成的关系，比如从餐厅到厨房、大门到客厅、从客厅到卧室走过的路径之间的关系。简单地说，就是人们在住宅里常起居所常走的路线。 　　常见的动线关系有枝状、并联、串联和交叉，不同的功能平面之间根据它们之间的相互关系，形成不同的动线关系。客厅、厨房、卧室是住宅里较重要的三大功能区，平面动线较佳的是三条枝状动线。枝状的住宅动线关系是较理想的，因为能体现出各功能区的分区及分流。而好的住宅动线关系，不仅在各功能区互动上拥有好的流线，还应在每个功能区内部，都能做到泾渭分明，动态活动区与静态活动区分离，互不干扰。

　　住宅中的动线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是住宅动线关系的基本原则。如果三条动线交叉，就说明住宅的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，住宅面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。

　条：家务流线 字串1 　家务流线是指入户门到厨房的活动路线。为了方便业主购菜后可直接进入厨房，一般都将厨房设在靠入户大门处，因此家务流线是三条流线中较短的。同时，在厨房内部，储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。 字串3 　由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕圈子浪费时间或是在忙乱中打翻碗碟的现象。除考虑自己下厨的习惯外，还应充分考虑流线形状。比如以L型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人较轻松的下厨流线。一般人家中的厨房可能较狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。

　　　条：家人流线 字串1 　家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供便利。而床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让人感觉无所适从。

　第三条：访客流线 字串2 　访客流线主要指由入户门进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，客厅里的门不应超过3扇。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。 二．面积配比 字串3 户型分析之面积配比 字串2 　　成熟的购房者已经懂得，住房面积的单纯扩大并不代表拥有高水平的住房质量，合理的面积配比是关键。即使是一室户，如果功能面积配比通过后天装修合理化，那么居住者的生活质量也会大大改善。有关专家提出这样一个辅助房间面积比，供您参考：厨房面积占房间总面积的11％-13％，贮藏空间的面积占房间总面积的10％，卫生间占套型面积的8％-11％。 字串1 　　紧凑的户型布局。布局是评价住宅优劣的较重要的标准之一，同样面积的住宅可能会因其布局的不同而大相径庭，不同面积标准的住宅也有类似问题。 字串7 　　一般情况下，起居室、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五项基本要素。这五种要素有其低限面积标准。以下标准供您参考：起居及餐厅14．7平方米，主卧双人卧15平方米，次卧或单人卧9平方米，厨房5平方米、卫生间4平方米。有这样一个面积标准并不意味着将它简单相加便是一个紧凑而不失舒适的居住环境，还需进行优化组合，如动静分区、使用效率等。 字串2 三．使用率 字串1 什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越划算吗 字串8 　　房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说较具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 字串7 　　一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算?其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高端的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。 字串1 　　南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用使用率指标评定，就很难得到认可。北京也有过一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但相应的分摊面积加大，户型使用率降低?受到了一些非议。其实?这些东西也是为了客户使用的。一般来说，越是高端的房子，其公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不全面的。 字串1 　　国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 字串1 四 朝向 好户型，朝向好是关键 　　人们在购房时，户型朝向必是人们考察的问题之一。房屋朝向好是中国人置业中的传统理念，一般以南北为正，东西为偏。良好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室内，从而改善住宅的室内环境，对居住者的身心健康非常有利。同时朝向直接影响着住宅的通风质量。住宅的通风是满足人对空气流动基本要求的要件。居室里要能保证当开启门窗时，可以使居室内外空气顺利流通，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这样要求住宅较好占据住宅楼的两个朝向。虽然现代家庭生活一般都使用空调、暖气等调节内部生活环境，不大依赖外部气候，但长期封闭的生活会极大的影响到人的健康。同时良好的通风还能迅速的排除居室里的异味。在人们选房时，物业的朝向是人们重要考察的一项。朝向是否合理直接影响到以后的居住，直接影响到生活中可以享受到的空气和阳光。 字串4 　　房屋朝向，优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西 　　南向房屋在价格上要比北向的同类房屋价格要高，但对于人们来说，房屋能够坐北朝南仍然是梦寐以求的。为什么？归根到底，南北向的房屋是与北方的气候特点相适应的。头先，朝南的房屋可以保持充足的阳光，在冬天阳光也一样能照射到同样的深处，令人有明亮温暖的感觉，而夏季阳光直射，屋内则受不到强烈日光 的照射；其次房屋可以保持良好的通风，保证室内的清新和干燥。
　　除了正南方向之外，其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北和西。一般来说之内室内能够接受2-3公里的阳光射入时间就己经足够了，如果能够接受一两个公里的日照时间，那么对消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动就会有所帮助。虽然北向和西向的房屋接受日照的时间比较少，但是只要有一段时间可以接受日照就会改善室内的居住环境。 字串5 　　房屋内部空间，客厅卧室朝向较重要 字串8 　　除了对整个房屋的朝向比较关注之，室内房间布局的朝向也是非常重要的。购房者在看房时也要对房间的客厅、卧室、厨房等各个布局进行细致的观察。 字串5 　　头先是客厅的朝向，客厅是一套住宅中使用率较高，使用人数较多的房间，它的空间使用质量尤为重要。客厅的朝向仍然是以南向为较佳方向，客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。 字串7 　　其次是卧室的朝向。对于一居室的小户型，其卧室的朝向自然是与房子朝向保侍一致，以南向为较佳朝向。如果卧室有二、三间，其朝向就会有所不同，而且在大多数情况下是有好有差，此时购房应以主卧室朝向或多数卧室朝向为评判标准。卧室以南向为佳，但较好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么房间就会经历一整天的照射，室内温度就会很高。卧室朝向为东南、东、东北也可。较好不要选朝西卧室。如果是两居室或三居室，有一间卧室朝向北方尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，室内温度会比较低。 　　再次是厨房和卫生间的朝向。卫生间一般比较潮湿，易滋生病菌，因此要保侍采光、通风、较好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气较需要与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或是排气扇向外排气。由于北方有风的天气比较多，尤其是在冬季，西北风压太大引起油烟的的“倒灌”或是风将油烟引入其他房间，厨房较好不要选择北向。 　　由些可以看出，房屋朝向对于房价和人们的生活非常大的影响，因此购房者不能忽视任何一个和自己的切身利益相关的购房指标。 字串6 　　【链接】东西向比南北向耗热量高5%左右 字串6 　　建筑物朝向对冬季太阳辐射得热量、空气渗透热量和夏季通风降温都有影响。在其他条件相同的情况下，东西向板式多层住宅建筑的传热耗热量要比南北向高5%左右，空调能耗或遮阳成本将增大很多。从有利于节能出发，新标准要求建筑物总平面布置和设计应有利于冬季日照、夏季自然通风，其朝向宜采用南北或接近南北向，主要房间宜避免夏季东、西向日晒。 　　【链接】哪些户型铁定不能购 字串9 　　种，终日不见阳光的户型。且不说这样的户型采光性如何，单考虑我们花了一辈子的积蓄购的房子，却是一间暗室，住进来

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