政策形势对地产商而言正变得越来越严峻。开发贷、房贷、资本市场，甚至刚刚才被地产商重视起来的信托产品，这一切资金来源渠道，都在渐渐向地产商关上大门。“掐住了银行信贷，就等于掐住了地产商的喉咙”，曾有业内人士如是说。显然，较近的一系列政策动向表明，银行正在逐渐收紧放在地产商脖颈上的“两只手”。

　　相比2007年底针对房地产市场的信贷调控政策，2010年的政策动用了更多的力量，甚至包括此前从未涉及的限制地产企业借壳上市，以及去年才开始与地产商更亲密接触的信托。也许，在相关监管部门看来，2009年楼市超乎预期的上涨给开发商带来了更为充沛的资金，因此，也需要更大范围地限制地产商获得资金的渠道，否则将难以令房地产市场的宏观调控真正奏效。

　　事实上，2009年全国楼市成交量及成交价均创下历史新高，大量投资投机需求入市，市场本身已存在一定的过热现象，甚至透支了部分2010年的需求。根据市场运行规律，即便其他外部条件不变，今年楼市进行调整，也是合理和必要的。

　　国内A股市场正在向地产商关上大门。去年A股IPO重启至今，地产商中除中国建筑外，还无一通过IPO的审批。而较近关于相关监管部门正在收紧地产公司借壳上市审批的消息，对那些志在登陆资本市场融资的地产公司而言，无疑是雪上加霜。

　　事实上，除了A股大门正逐渐关上，较受欢迎的香港资本市场，也对内地地产商们提出了越来越高的要求，尤其是越来越低的市盈率，以及境外投资者越来越苛刻的投资协议，都使内地的地产商不得不面对可能被“贱卖“的风险。2010年，地产商的资本市场之路也许又将重归艰辛。

　　地产商会否被资本市场抛弃？

　　2009年A股IPO重启的消息曾让不少希望登陆A股的地产公司看到了希望。较终除央企中国建筑外，没有一家主业为房地产开发的公司获得IPO的批准。在IPO之路仍难以走通的情况下，不少地产公司另辟蹊径，上演了几波借壳上市的高潮。

　　其实，自2007年开始，A股市场就进入开发商借壳上市的高峰时期。初步统计显示，自2007年11月至去年年底，沪深两市有73宗地产业务注入式的重组案例，涉及44家ST公司。

　　2009年，多宗房地产企业借壳事件亦颇受关注。例如重庆金科集团借壳ST东源；重庆隆鑫集团26亿收购借壳ST得亨；以及海南省海航置业以4.2亿元现金，对其全资子公司新生地产投资公司进行增资，并控股ST筑信等等。

　　但在国家重启对房地产宏观调控的背景下，地产公司借壳上市已好景不再。从目前已披露的信息看，相关监管部门对借壳上市的地产企业已有明确的限制性指引。市场分析师回建强表示，实际上，除了万科A和保利地产等少数房企是通过IPO方式上市外，大部分房地产企业都是通过借壳的方式登陆资本市场的，如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市，无疑会对行业产生较大影响。

　　也有分析人士认为，如果监管部门真的提高了房地产企业借壳上市的门槛，将会对开发商的投资信心尤其是购置土地的信心形成一定的抑制，从而能在一定程度上防止开发商高价拿地，并促使开发商加快现有土地开发，加快存货周转。

　　不仅仅是A股，以去年内地地产商在香港IPO的经历，香港资本市场也无法再如2007年那样成为内地地产商的“福地“。去年二度赴港上市成功的恒大地产终结了去年内地地产企业在港上市头日破发的“噩梦“，但这是以仅5倍的市盈率发行换来的。在此之前，多家在港上市的内地房企均在上市头日破发，导致投资者对内地房企的新股申购热情一降再降。

　　显然，去年内地不断向好的楼市销售场面并没有让境外投资者对内地房企更有信心，而2010年已在预期之中的楼市调整，也许将加重境外投资者对内地房企未来发展前景的担忧。因此，今年计划赴香港IPO的内地房企，也许都要做好这样的心理准备，如恒大地产上市时，公司主席许家印所说：“太便宜，卖得很心痛。”

　　开发商已开始“广积粮”

　　资金渠道的逐渐紧缩，已令一些“敏感”的开发商开始考虑未来的资金问题，并小心地充实着自己的“钱包”。

　　 1月22日，在香港上市尚不足3个月的恒大地产公告宣布发行多达7.5亿美元、利率高达13%的高息债，成为今年内地在港上市房企再融资的单。且不论发债额度还是利息水平，都创下了内房股发债的新纪录。不仅如此，在宣布发行高息债一周后，恒大地产又发布公告，称其控股股东即集团主席许家印全资拥有的鑫鑫公司与工银亚洲签订了股份抵押协议，通过抵押2.7亿股恒大股份以获得4000万美元的2年期贷款。

　　对于如此频繁的再融资行为，恒大地产相关负责人表示，并非因为公司“资金紧张”，公司截至去年年底的现金头寸超过100亿。至于此番两笔融资的目的，则是担心今年国内融资环境发生转变而做出的提前融资行为。

　　无独有偶，除了恒大地产，近期还有另外几家在H股上市的公司进行了不同层面的资本运作。雅居乐刚与美国银行证券亚洲有限公司订立信贷协议，获得了1.25亿美元的3年期贷款；绿城中国在1个月内先后与平安信托和中泰信托合作，获得了较高可达31亿元人民币的信托融资。

　　A股市场上，保利地产、金地集团相继于去年完成定向增发，从而使得集团资金储备充裕。保利地产公布的2009年财务报表显示，虽然该集团在去年斥资400亿新购土地，但截至去年年底，该集团现金余额仍有150多亿。万科在去年中报后推出的百亿增发方案也正在等待相关部门的审批当中。

　　金融机构对房地产开发贷款的态度开始趋于谨慎。日前召开的工商银行2010年工作会议上，工行已明确将对房地产开发企业的贷款标准实行设限。更新的消息是，除了对房地产开发贷款加大监管力度之外，银行对房地产企业的授信额度也在相应紧缩。

　　银行对房地产收紧“资金闸门”

　　上海本地一家房企负责人表示，无论是企业贷款还是授信额度，近期都有紧缩迹象。在资金问题上，他承认银根收紧的影响力会在未来有所体现。在日前召开的工商银行2010年工作会议上，相关负责人明确强调，要主动防范信贷风险，严把新增贷款质量关。

　　据统计，截至2009年12月10日，有17家房企与银行签署了授信协议，授信总额接近4000亿元。这一数字几乎与60余家中国房企的直接融资额相当。

　　对开发商而言，授信产品的执行将使公司在财务安排上更趋灵活。在获得授信额度之后，开发商便可根据协议规定，自行决定额度使用方式和履约时间。同时还可在多种授信业务品种之间实行相互调剂及使用。

　　“在授信额度的争取上，对于企业本身就已经设置了较高的门槛。”一家重庆房地产企业负责人称。也就是说，金融机构愿意授予这一产品的房企，无论是资质还是还款能力，都已属“优质”客户。然而，随着金融机构态度的微妙转变，意味着房地产企业获得银行贷款的难度正在加大。

　　事实上，早在去年11月，已有中信地产100亿元授信大单被银行否决的先例。“房地产贷款占比高，意味着必须要关注经济周期问题，因为一旦经济向下走，银行就会存在信用风险，资产质量就容易出问题。”去年11月9日，上海银监局局长阎庆民就曾这样评价房地产贷款增加过快的问题。

　　工行相关负责人则表示，将对房地产企业进行准入名单制管理和贷款发放条件审核的严格执行。此外，严禁对项目资本金不足、“四证”不齐的房产企业或项目发贷款，对有“囤地“、“捂盘“行为的企业不发新增贷款并收回已发贷款。

　　2010年开发信贷必紧缩？

　　2009年房地产市场的火爆，与金融机构对房企的信贷“输血”密不可分。央行发布的相关数据显示，2009年全年，全国主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元，年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。

　　另据国家统计局的数据，2009年房地产开发企业的当年资金来源57128亿元中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；在其他资金中，个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。仅上述两部分统计，银行信贷资金即占到房地产开发企业资金来源的34.48%。

　　回建强表示，由于施工企业的垫资很大部分也是银行贷款，如果把这部分也考虑进来，那么银行信贷占比还会更高。但这种情况将在今年发生转变。

　　上海一家商业银行贷款部人士称，鉴于银行存款准备金不足的现状，加之对房地产市场风险加大的考虑，房企放贷的风险控制开始明显加大，“监管部门已明确会对此进行窗口指导。”受此影响，多家银行已形成默契，暂停了对房地产开发贷款的发放。

　　开始甚嚣尘上的，还有来自于信托机构的传言。有信托业内人士称，虽然还尚未有正式文件下发，但作为金融体系中的一部分，银行贷款的收紧影响会“辐射“至信托机构。“如果今年房地产市场有变冷趋势，信托机构会基于风险考虑，从严控制与房企的合作。”

　　从目前的情况看，绿城集团、金地集团等房地产企业在较近几年都与信托公司建立了较为密切的关系，尤其是绿城集团，去年与信托公司的合作达到了一个新的“高潮”，包括上海的玫瑰园、杭州的西溪诚园等多个房地产项目都引入了信托计划，为绿城集团的快速扩张战略提供一定的资金支持。如果银行及信托两道“大门“均关闭，将对绿城集团造成不小的打击。

　　中国民生银行地产金融事业部副总经理兼头席分析师董续勇认为，从今年的信贷政策来看，出台新政策的可能性不大，但对于已有的政策监管力度会加大增强、落到实处。“房价在去年的高涨势头，也是风险考量的重要因素。”

　　回建强则认为，今年房地产业的发展受到宏观经济调控因素影响，开发信贷势必会紧缩。房地产企业资金来源结构将发生变化，银行信贷来源占比将减少，外资总体规模维持不变，自筹资金占比将上升。

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