冯科：非常荣幸有机会接受搜狐焦点网的邀请来做这样一个演讲，在搜狐里面我都是老朋友了，也非常感动今天那么多老总来，我想大家心目中有几个困惑。，宏观调控要持续什么时候？，海南国际旅游岛在这次调控中究竟是存在机会还是存在挑战，是机会大还是挑战大？第三，在中国旅游休闲产业里面有什么问题，有什么值得我们海南国际旅游岛发展吸取的？第四，我们企业家在这样一个调控周期中应该采取什么样策略？

　　看一下中国宏观调控趋势大概什么样？会持续什么时间大家心理没准，我想用一个经验数字说明，中国经济增长的周期大概呈现一个规律逢二增长逢八衰退，92年邓小平南巡经济恢复增长，1998年亚洲金融风暴来袭我们经济又开始衰退，然后用住房改革汽车刺激经济，我们2002年开始增长一直持续2008年国际金融危机来袭。所以从这个规律来看我们大概呈现十年一个周期是两任政府，新的政府是在任政府挖坑种树，任上开始有一些治理整顿巩固提高。所以这个意义上来讲我们判断，咱们调控是对2009年反危机政策下所做调整，肯定要持续时间更长一些。从我们刚才分析周期来看，中国宏观经济再次启动和增长大概要到2012年逢八衰退逢二增长，咱们在座企业家恐怕坚守一年半到两年这是较短时间。

　　个问题，这些宏观调控究竟对海南的地产发展，休闲产业发展是利好还是利空？我认为是利好，道理是什么样呢？因为在09年那一波里面，海南房价上涨也是一个非常猛烈的局势，我不太赞成这种趋势因为有前车之鉴，1996年到2006年海南地产经济泡沫，海南经济持续衰退，连续十年经济增长率排在所有省份之后，这就是房地产泡沫破裂的危害和影响。难道我们只经营一年恢复一年未来十年都没有希望吗？所以我觉得政府主动刺破泡沫对海南是完全利好的。

　　其次，宏观调控在行业内导致资金的流向，像不同方向流动从居住地产到旅游地产商业地产活动，我想这是未来行业内部的趋势。行业外来看已经形成翘翘板效应，从房地产市场流向股票市场，股票指数在短短不到一个月时间重上三千点，这说明市场资金非常的充裕。　　其三，我们现在的调控不能称之为宏观调控，应该称之为微观调控就是限贷、限购，一人一房要查户口查结婚证这是微观调控。这些调控极端的出现也有可能形成对海南岛有利的政策，比如说海南岛旅游地产就是投资型的，我们做投资性二套房贷三套房贷利率提高一点进行放形，再比如说我们物业税，一个幸福的中国人应该有两套房子，一个日常居住一个休闲度假，如果在海南国际旅游岛购购休闲用的房子，应该免予扣除物业税，应该通过国家性战略政策，我们取得一些新的政策效应。再有一个情况要建设国际旅游岛不是阿猫阿狗可以做得到的，一定是大企业大资金干的。刚才我们协会秘书长讲了我们规划是经营型房地产，经营型房地产是酒店是项目是长期持有的，要是没有资金实力是不能长期持有的，所以这个意义上讲，从全国来讲对房地产是一个打击，但是我认为对海南至少有一个稳定刺激作用。

　　第三个问题，作为海南国际旅游岛要发展的模式怎么样？刚才秘书长说很清楚我也很认同就是经营型房地产，海南岛不仅是中国的宝贵资源而且是全球的宝贵资源，如果全球来购就乱成一团，我们要搞清楚我们的客户是谁，既然宝贵资源所做的是中高端客户，共享客户是未来主流，我们今天探讨房地产发展的主要模式，为什么说中高端咱们看一下，我们中国十二五规划要进入一个大消费时代，国家要进行结构转型要从投资拉动、专项消费拉动。这个背景下什么叫做消费拉动？消费拉动关键在哪里？消费拉动关键是增加居民收入，改革开放30年，我们政府企业分配的格局大概是政府四十企业四十居民二十，咱们购不起房不是今天的事。我们可以看到八十年代房价从两百块涨到八百块，按照大学生的收入还是购不起房子，但我们那个时候大学生购得起房子，因为收入增长了，所以我们要改革我们的收入分配政策。“限高扩中保低”，扩大中产、扩大居民收入有两条，要么提高农民工工资，要么提高有知识劳动力工资，我更赞成后者，因为农民工的工资它的决定是由中国所处的全球产业链链条决定的，你是制造业你是微效制造业，我们大学生年工资1500块钱跟民工没有差异，这刺伤多少的青年学者，刺伤多少学生家长，有知识劳动力远远被低估。所以中国工程师性价比是全球较好，美国次贷危机以后证明这一点，大量的软件工程还有一些工业设计项目转到中国，因为中国工程师成本大概是美国的二十分之一，所以危机当中中国一些杰出企业他们不但业务没有消减还在扩张，是因为他们接了大量的软件外包服务，他们在南京、西安、成都那些大学密集，生活成本相对低的地方建立五千人一万人研发基地，配有宿舍、运动场所让大学生有尊严的生活，工人平均工资12万到18万。只有提高有知识劳动力收入才是带动未来大收入时代的较高政策，我并不是说农民工不需要提高工资，产业链里面没有能力提升。我们讲这个概念是对未来充满信心，我们的出口不可能像前面十年那样，持续十年20%、30%增长，因为美国欧洲已经发现产业空间化问题，它在修补它的策略，它在恢复生产体系。所以中国出口面临更多贸易保护主义，面临更强竞争，我们一定要从出口导向专项内需为主，从投资拉动导向消费为主，进入消费时代较关键的是提高有知识劳动力的。我认为哪怕中国工程师再提到两三倍工资仍然很有竞争力，这些人正好是我们旅游地产主流客户，他们是社会的有钱一族，工业化技术进步提高了生活，提高了工作效率，解放了我们大部分的劳动者，让我们有更多的闲暇，我们现在采取五天工作制，加上国庆、五一、中秋这些节日，我们有更多的居民闲暇达到工作时间、全年时间的三分之一。

　　如果我们推动十天的全员的代行物价意味着我们整个消费会被重启，所以我们主要客户就是这些充满了活力的年轻人，我们仅仅搞独享式的资源不够提供，我们看看如果我们针对大部分老百姓去做这个，把全国人民当做客户肯定不现实。我们看到劳动力结构里面15岁到60岁人口，劳动人口占总人口的70%，、原来城市职工2亿改革开放转移2.5亿人还剩下8亿人在农村，还有2.7亿处于休闲状态半失业状态，我们客户难道是2.7亿人，2.7亿人只要来到20%海南岛马上崩溃，所以我们一定想清楚我们客户是谁？一定是年均收入在12万以上，我们项目不能瞎投瞎搞这是我们海南新的的旅游模式。还有一个客户是2015年以后中国进入老龄化社会，每一百个人当中有7人是老年人，这些老年人很健康对社会有很大的影响力，他拥有很多的财富，甚至是改革开放的创业的这些企业家，所以这些面对富有的养老也是我们未来要探讨发展的新模式，在这种情况下，我们较后给我们在座的作闲产业地产企业家提个建议，坚守好你们的阵地，不要贱购你们的土地不要着急把你的房子卖掉，一定跟长期经营项目结合起来。不要轻易在2012年前扩张，如果轻易扩张那么谁扩张谁难受。谢谢大家！

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