房地产新政一百余日，房地产商齐聚博鳌，中国经济中的这一特殊群体，主要向外界传递出两个声音

　　　　【财新网】(记者付涛)8月11日至14日，由观点地产网主办的"2010年博鳌房地产论坛"，一时成为业界关注的焦点。房地产新政一百余日，房地产商齐聚博鳌，中国经济中的这一特殊群体，主要向外界传递出两个声音：一是新政调控无须加码；一是房地产商亟待转型。

　　　　8月12日，中国房地产协会副会长朱中一在发表题为《当前房地产形势》的主题演讲时表示，中房协7月份多次向国务院有关部门建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。

　　　　朱中一演讲的原话为："鉴于今后几个月，引发经济二次探底的可能性不大，完成全年经济增长保八的问题我估计也不大。所以本人估计政府调控楼市的政策不会松动，但又鉴于市场不确定因素比较多，包括房地产上下游影响，一些企业对购地问题、开发问题、进度的放慢也会影响明后两年房地产市场，所以我们7月份的时候跟国务院有关部门汇报当中，多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期，要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用，同时抓紧制定十二五城镇住房建设规划和中长期建设规划。"

　　　　8月13日，朱中一的部分言论被媒体"裁剪"后放入新闻标题，引起市场的广泛的关注、猜测甚至驳斥。当天，地产股全线上涨，并将沪综指拉上2600点关口。

　　　　8月14日，考虑到媒体报道可能引起的误读，朱中一通过新华社记者发表的报道再次向外界发声，意在澄清：近期房地产市场信息比较混乱，影响了市场预期，"在这种情况下，我们建议国家应强调严格执行现行政策不要放松，这是前提性条件。然后在现行政策框架内，由市场自身来调节。"

　　　　实际上，朱中一提到，一些主要城市的住房竣工面积在同比下降，上半年北海同比下降6.4%，北京同比下降6.9%。这说明不少企业竣工的速度在放慢，一些地方也可能面临后续供应不足的问题。

　　　　无论是朱中一，还是任志强，以及多位参会的房地产商，都不同程度地表示，目前房地产调控已显成效，增加市场供给，是接下来真正需要做的事情。

　　　　任志强称："很多人不太承认新政已经发挥作用，较重要是大家认为价格还没有跌到他们认为的心理价位。今年统计局公布的数据，一线城市41%的人认为还要继续下跌。老百姓预期心理错误理解了"国十条"目标，认为一定要大跌和暴跌才能满足他们的欲望。大概很多媒体也是这样宣传，造成老百姓的误解，但是实际上价格下降幅度已经很大了。"

　　　　万科副总裁肖莉称，万科内部测算，国内主要是14个城市在调控前(1月至4月)与调控后(5月至6月)住房均价下降了约20%。当然，其中存在结构性因素，比如调控之后，主要的新楼盘在离城区较远的地方，高端产品销售较少。

　　　　朱中一称，从抑制部分城市房价上涨过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚的情况看，还不符调控的措施要求。

　　　　"年底前调控不加码"，确为此次博鳌房地产论坛中，房地产商们无言的呼声。

　　　　8月12日，巴曙松作为主持人，问台上六位房地产界人士，下半年房价会调多少。无一人认为年底前房地产会有大的调整。

　　　　金地董事长凌克表示，在建项目量与销售量的比值若是2.5左右，房价一般要上涨；达到4或5，则要跌。他认为，目前北京的商品房存量只有1000万平米，对于这样的城市，两三千万平米的存量才是正常的。现在存量仍比较小。

　　　　关于房地产商转型，一个被广泛关注的话题是，住宅地产发展商是否要拓入商业地产，以规避频繁调控带来的住宅地产市场的风险。

　　　　恒隆置地董事长陈启宗给未来的内地竞争对手，一个"下马威"。他以姚明和刘翔打比方，说明住宅和商业地产是两种差异很大的产品，缺少经验的内地房地产要谨慎涉足。

　　　　陈启宗称，我们在内地的项目到现在为止也只有三个，但回报率非常好。住房回报率也许20%很好了。我们去年不贷款的回报率是31%。要是能贷点款的话，就是50%。两年可以回本。你说这样的生意，为什么没有很多人做呢？因为很多原因，因为我不是天就可以拿到31%的回报率。这个平均来说要经过15年。7年才能把它盖起来，盖起来后，开始的租金回报率大概4%-5%，然后你把它养大，养到8年左右，才能达到30%的回报率。30%的回报率，挨15年我能够挨下去。如果每年30%回报率，长远来看这是很可观的。

　　　　在北京开发过海晟名苑的港商邹锡昌称，2008年较危急的时候，正是广州的中华广场这一他多年培育的商业地产项目提供的稳定现金流，让他免于破产。

　　　　尽管有陈启宗的警告，多家内地住宅房地产开发商，并不避谈发展商业地产的战略。肖莉称，万科之前商业地产这块是跟GIC和凯德置地合作，现在开始自己做，架构上没有特别的设置，还是区域公司负责，利润贡献也没有设定目标。按照参与旧城改造项目的要求来看，商业配套占比大约是6%。-

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