虽然，很多国人对“反向抵押”的模式有浓厚的兴趣，但因为这项业务涉及到的房产估价、寿命预估等不可测因素过多，因此，能否顺利推出？推出后有多大的市场吸引力？目前来看还有很大的不确定性。

　　作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。

　　然而，在现有的体制框架下，“以房养老”始终难以迈出具有实质性进展的步。2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内头个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注。然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约。近日，记者从南京民政部门获得的较新消息是：养老公寓即将进行工商注销。这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折。

　　“以房换养”计划无人签约

　　“以房换养”方案的推出人为汤山留园养老公寓的负责人吉徳胜。作为一家民营养老机构的经营者，吉徳胜所推出的“以房换养”思路来源于自己养老公寓的经营实践，在他所接触到的很多离退休老人中，特别是工薪老人，自己的积蓄不多，而子女的收入又不高，养老和医疗都成为他们忧心的问题。对于老人来说，他们手头先进的资源，就是房产。

　　“以房换养”的具体思路是老人在保留对房产所有权的前提下，将自有的房产使用权让渡给老年公寓，以换取终生免费入住留园养老公寓，除为签订协议的老人提供日常的养老看护外，留园老年公寓还许诺可按医保的标准，负责老人的医疗支出费用。而留园养老公寓通过对老年人房产的经营，主要是房产出租获得收入维持入住老人的生活费及部分医疗费用的支出，在老人过世之后，房产的所有权则归养老公寓所有。

　　尽管留园公寓此举在“以房养老”实践中进行了尝试，然而并没有得到社会的认可。2005年6月，养老公寓负责人吉徳胜在接受记者采访时表示，当时已经有几位老人前来咨询这一项目的运作，并表示有意项与留园公寓订立“以房换养”合同。然而，近期记者从南京市江宁区民政局了解到，由于各种原因较终并没有老人与该公寓订立“以房换养”合同。记者同时获悉，这家养老公寓由于经营情况不理想，即将办理工商注销手续。

　　以房养老需多方协力

　　事实上，对于留园养老公寓“以房换养”方案的失败，大部分业内人士表示并不意外。

　　其中一个主要原因是，类似于留园公寓这样的民营机构很难具备维持“以房换养”这一业务所需要的大额资金的能力，以保证养老资金链的运作。作为一个养老系统，离不开资金的支撑，资金链的运作也成为将房产进行抵押的老人，享受相应的养老、医疗、看护费用的重要资金保证，这样一个体系离不开金融机构巨大资金实力的支持。而留园公寓的注册资金仅为150万元，仅仅依靠养老公寓自身的资金和入住老人的房产在租赁市场上获取的租赁收益，为老人们提供日常的养老费用和医疗费用，操作的难度很大。

　　此外，对于民营机构的信任度低，也是无人签约的一个原因。养老关系到老人的切身利益，而是否具备持续稳健经营的能力？老人的权益能不能得到切实的贯彻和保障？民营机构的资质和能力恐怕还不能为大多数人所肯定。

　　其实，这几年除南京之外，各地的多个机构都由“以房养老”的设想推出。如幸福人寿试图对养老“住房反向抵押贷款”破题，上海市公积金也曾有“以房养老”的试点方案出炉，但是由于“以房养老”中涉及到金融贷款、房屋估价及管理、人寿保险等多个方面，需要银行、保险和房屋管理三大机构共同参与，各司其职，才可能推出可行性较强的房产逆按揭方案。因此业内人士认为，要想进行“以房养老”方案的推广，离不开政府牵头，比较可行的思路是由政府创建平台，在这个平台上将银行、保险和房产管理的资源进行整合，可以实现房产管理、金融贷款和人寿保险多项职能，同时政府和金融机构的加入为“以房养老”的老人们提供了信用保障。但这一做法是否陷入了“混业经营”的禁区，还需要更多的协调与沟通。

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