9月17日，北京秋季房展已进入天，场面和天气一样清凉。

　　某参展的河北一楼盘销售员小张站得实在乏了，又很少有客户前来展台，他干脆趴在了桌子上睡着了。

这是“金九银十”下房市冷清的一个写照。另一方面，开发商守着高房价不肯让步，8月份房价数据又有反弹的势头。

　　在多次调控之后，房价的耐调控性越来越强，“国十条”政策出台150天后，房价依然坚如磐石，让调控部门头疼不已。

　　中国国务院发展研究金融研究所所长夏斌在日前召开的“夏季达沃斯”论坛上表示，房地产市场的调整要花两三年的时间。

　　坚硬的房价

　　在9月17日的秋季房展会上，叫卖声音都发自京外项目，房展会成了京外项目巡演北京的专场。

　　考虑到“低调”的需要，北京单价在35000元/平米以上的楼盘几乎都没有亮相秋季房展会。一些知名开发商虽然参加了房展会，但是现场很少摆沙盘，只是发发楼书了事。

　　北京一家国企开发商对记者说，来参加房展会主要是为了展示一下企业和项目的品牌，来展示的项目很多都没有开盘呢，来这里做个蓄客的准备。

　　来参加房展会的购房者，多数是出自刚性需求，前来看看房价到底降了没有。令他们失望的是，2万元以下的，只能在六环附近去找。

　　阳光100置业副总裁范小冲向记者坦言，金九银十的房价形势直接影响后期政策走向。

　　国家统计局9月10日发布的数据显示，2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售额环比增加15.23%；价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，环比与上月持平。

　　虽然，房屋销售价格同比继续上涨，涨幅回落，但是房价仍然在上涨。

　　而环比持平的完全值房价，也不禁让人们对调控效果产生怀疑：不是说调控已经初步见到效果了吗，为什么房价还没有降？

　　从北京的情况来看，8月份，全市房屋销售价格同比上涨11.5%，环比价格与上月持平。

　　如果环比来看，北京市新建住宅价格与上月持平。其中，纯商品住宅上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点，经济适用房和限价房下降0.8%。全市二手住宅价格下降0.2%，降幅比上月缩小0.3个百分点。

　　除了这些抽象的数据外，北京房地产市场的实际情况可能更让人悲观：头创新开盘的禧瑞都项目，单价达到了10万元/平方米，另一个高端项目霞公府达到了13万元/平方米的高价。

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　　反弹之忧

　　更让调控部门担忧的是，当前坚硬的房价不但没有下降的趋势，反倒有进一步反弹的担忧。

　　据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。近期，京、沪、深、杭、穗等一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息。

　　除了成交量和成交价格的上升以外，土地成交价格上升，也是房价下一阶段反弹的潜伏因素。

　　据中原市场数据，今年1-8月份，全国11个主要城市当中，平均完成卖地任务只有47%，但是却获得了卖地收入4000亿元，相当于去年同期的80%。

　　当购房者在等待开发商资金链断裂后降价之时，开发商正在拿下更多的地。

　　戴德梁行投资部助理董事田雨村在跟众多开发商做融资服务当中发现，大中型开发商资金状况要比2008年那轮调控的时候好得多，小型开发商部分出现了资金紧张的问题，但是这些开发商数量规模太小，不会对市场带来影响。

　　更重要的是，金融监管手段依然有漏洞。开发商仍然可以动用一个项目的开发贷资金去给另一个项目付土地款，虽然银行对此明令禁止，但是现实操作中却没有丝毫障碍。

　　对于投资性购房者来说，虽然二套房贷政策在收紧，但是执行情况却有偏差。

　　本轮调控当中，以信贷政策严厉而为人称道，但如果信贷政策在北京以外的地区得不到彻底的执行，后续调控让人担忧。

　　记者深入一线城市调查发现，上海在启动调控的20周之际，创房价新高，商品住宅周成交均价平均高达22261元/平方米。

　　在上海房价继续上升的情况下，上海出台预售管理办法，要求单价3万元以上的楼盘，如果开盘要一次性公开房源，实行“一房一价”的政策。

　　其中、深圳、广州等一线城市在金九银十之际也全面反弹。广州、深圳、武汉等地彻夜事件频发。

　　一位不愿透露姓名的国务院金融所专家表示，随着“金九银十”的推进和通货膨胀等原因，楼市进一步反弹的可能性非常之大。

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　　投资客抬头

　　房地产市场的微妙变化，早已让“春江水暖鸭先知”的投资客嗅到气味。记者多方获悉，南京、深圳等投资性炒房者频现。9月2日，温州中小企业促进会会长周德文公开表示，温州炒房团从未放弃房地产市场的投资，沉寂四个月后，温州炒房团预计近期“重出江湖”。

　　他同时还表示：目前房价呈现的上涨可以看作是未来反弹的先声，一旦楼市有所回暖，新一轮投资热潮又将开始。

　　不过，与新政之前不同的是，温州炒房的区域由一线城市向南京、成都、武汉等二三城市线以及部分县城推进。

　　对此，业内人士指出：现在楼市趋于购方市场，也是和房地产谈价的大好时机，虽然二套、三套房政策限制了

　　一部分投机性需求，但是，手里有钱或者抱团炒房也会预热投机性需求。

　　不过，这位投资客表示，北京的房子，只要出现降价的时间点，对于投资房子的人来说，都是能购的。

　　目前，北京部分别墅出现了降价的空间。

　　例如，保利垄上只卖28000元/平方米，成交很旺，拿下了当月的销售。珠江紫宸山项目赵津告诉记者，9月16-17日，北京秋季房展会期间，紫宸山项目迎来了鄂尔多斯购房团，由2位鄂尔多斯购房团带头人带领的17位考察者中，当场下订的就有4人，签订合同的有2人。

　　“这可是每套3000万元以上的别墅啊！”这个火爆销售的场景，让紫宸山项目销售负责人赵津惊诧不已。

除了别墅等城市的高端项目被投资客青睐以外，二三线城市的普通住宅也被一部分投资者看重。

　　上述北京炒房者代表对记者说，二三线城市上涨空间小，但是投资门槛低，每套只要几十万元，获得贷款的情况下，只要几万元头付就可以了，而且监管比较松。

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　　调控抉择

　　据全国数据显示，8月份单月土地购置面积同比增速高达70%。而同期中原监测的12个城市土地成交面积8月却有14%的同比降幅。

　　此外，8月份，10家上市房企仅有万科一家在一线的北京、深圳两地有土地储备，且都为和政府合作的保障性住房用地或旧城改造用地。一线城市的购地面积占标杆房企8月份总购地面积不足5%。

　　这不由得让人对房地产调控的思考回到了原点：本轮调控的是房价上涨过快城市，而对二三线城市采取不调控的态度。这本来是区分以往一刀切的做法所进行的结构性调控，但是却忽视了开发商大部分都已经发展为全国开发商，如果仅仅对北京等城市进行调控，可能并不能使大部分开发商出现资金链紧张的问题。

　　“下一轮的房地产主战场肯定是二三线城市。”北京我爱我家副总裁胡景晖向记者断言，房企全力向二三线城市挺进，不仅着眼于二三线城市在城市化推进过程中广阔的市场，更是瞄准了新政在二三线城市的执行力不足的漏洞。

　　一位接近住房和城乡建设部的人士向记者透露：本次调控不是一刀切，主要是城市房价，随着调控时间的推进，住建部逐渐意识到，开发商都是全国性质的，二三线城市的项目占七成，不调控二三线城市是无法让开发商资金出现问题，进而出现明显降价的。

　　因此，上诉人士提出，“下一轮调控转向二三线城市房价，全面推行严格的房贷政策。”与此同时，记者也发现，燕郊楼市政策收紧，实行史上较严厉的房贷政策：头套房头付五成，利率8.5折；二套房头付六成，利率上浮1.1倍。燕郊房价也应声陡降4000。

　　在达沃斯论坛中，全国人大常委会原副委员长、经济学家成思危指出，国家对房地产调控的决心坚定，房地产宏观调控政策会根据房价走势适时调整。

　　记者从相关政策部门了解到，除北京外，大部分地区对二套房信贷政策执行不力。北京此段一手盘成交，80%为头次购房，而其他地区尤其是二三线城市，头次购购比例不高，主要为二套，甚至三套房。据了解，几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。

　　根据现在的楼市局势来看，二次宏观调控似乎正在迫近。

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