二手房销售困惑 购与不购都是问题     市民陈小姐较近烦透了，她原本打算购套房子给父母住，可是，还没来得及下手，重庆就被确定为“试验区”了。这个消息传来，陈小姐发现，自己原本看好的房子购不到了———价格上涨得太快了。如果一定要购这套房子，就得比原来多2万元。但这套房子总价才不过20多万元而已。平均下来，每平方米上涨了近300元。这有些让她举棋不定。如果不购，接下来如果继续涨价，损失就更大了；如果购，现在涨得这么猛，搞不好等试验区的热度过了，房价下跌，自己的损失也很大。对于她来说，在房价上涨的时节，购房和不购房的风险一样大。     和陈小姐有同样困惑的不仅仅是打算购房子的市民，连那些卖房子的市民也同样陷入了迷茫之中。市民刘先生原本打算将自己的一套别墅出售，这套总面积260平方米的房子，4年前购进的价格是100余万元，一个月前，他给出了190万元的价格在网上出售，结果问者寥寥。可是现在，前来询问房子详细情况的客户一下子多了起来，不仅一些房屋中介公司主动打电话联系客户，还有很多客户直接联系要求看房，当刘先生强调自己的房子售价190万元，没有多少杀价的余地的时候，那些客户仍旧坚持要看房子。这让刘先生不得不怀疑自己是否把价格定得太低了。结果，经过权衡之后，刘先生打消了卖房子的念头，打算等等再看。     昨天，记者在采访中先地产有关负责人时，该负责人表示，相对于新建商品房的上涨，二手房的价格上涨更厉害，他们的直接感受是，一套70平方米的房子，3天时间，售房的客户就把价钱从原来的24万元上涨到了27万元，平均上涨1万元，另外一套差不多的房子，6天之间，售价从原来的20万元上涨到了30万元。这种情况让从事二手房购卖多年的他们也感觉非常吃惊。重庆中房网络的统计数据显示，6月份，二手房的价格上涨幅度达到了10.6%。而大业兴房产的统计数据和这个基本相似，为9.6%。美联的数据则略高，达到了15%。     据琴琴地产咨询服务有限公司的陈经理介绍，即使二手房的价格上涨迅猛，但是，成交依旧很活跃。截止到7月17日，该公司已经成交的商品房达到了1000套左右，而去年全年的成交量也才1300套。     区县房价飙升 追赶主城区步伐     除了二手房的价格上涨幅度大，我市新建商品房的销售价格更是上涨迅速。本地人购房的热情猛升，外地购房团也踊跃。     针对这种局面，很多开发企业立即调整了销售策略，有些开发商甚至定出了这样一个销售原则：每卖出去3套商品房，房价就上调5%。这样一来，短短几天，有些楼盘的售价就从原来的不到4000元上涨到了接近5000元。而这种价格策略在一定程度上又刺激了购房者的购房热情。原本需要开发商花很多心思才能完成的商品房预售工作，现在轻松就可以完成，市民像抢萝卜白菜一样疯抢开发商发放的VIP卡，生怕自己购不到房子。     记者在采访中发现，从我市一些权威统计机构发布的统计数据看，我市今年1-5月主城区商品住房成交均价2751元/平方米（建筑面积），同比增长3.3%。而专家解释，这一数据并不能反映我市商品房价格上涨的真实情况。因为统计数据总是有一个滞后的现象，统计数据的统计依据是在有关部门正式登记的价格。而购房者从购购商品房到较后向政府部门登记，中间大约有2个月的时间差。也就是说，真正能够反映今年6月份商品房价格上涨幅度的统计数据，得等到8月份以后才能见到。     主城区的房价上涨厉害，区县的房价上涨速度更是惊人。记者电话采访涪陵区的房管部门时，得到的情况是，进入今年6月份以来，涪陵区的商品房价格猛涨，部分商品房的销售价格在原来的基础上增加了200到300元，增幅超过10%。6月份，长寿区的新建商品房销售均价也达到了1704.59，和主城区的2800元左右相比，差距已经越来越小了。二手房的价格更是上涨得厉害。其余区县的情况也大多类似。     租房市场惨淡 租金多年不升反降     相对于房屋销售价格的上涨，房屋出租价格却没有出现任何上涨，甚至还出现了租金下降的情况。 据位于渝中区人民路的琴琴尾房超市的赵经理介绍，如果从静态价值的角度来讲，进入6月以来，我市主城区房屋出租的价格并没有太大的变化，但是从相对角度来说，租金应该是处于一个下降的过程中。比如过去房主800元不愿意出租，而现在有人出价800元，房主就愿意出租了。随着越来越多的房源出现，预计房屋出租的价格还可能会下跌。     在采访中，很多业界人士认为，针对现在房价上涨的情况，房租的随之上涨并不会出现，相反，越来越多的租房族会选择自己购购房屋。即使重庆成为试验区，但是，因为试验区而带来的人口增长并不会立即显现，因此，市场的供求关系会出现变化，供大于求的情况很有可能会出现，房屋租金下跌的可能性越来越大。     由于商品房本身除了有居住功能以外，还是我们的固定资产，属于投资品的范畴。要实现投资收益，只有两种途径，一是待价而沽，二是通过出租收回成本并获得收益。因此，“租售比”就成了衡量投资收益的有效指标。按照国际惯例，“租售比”在1∶200到1∶300之间，是比较正常的，也就是说，每月租金占房屋总售价的1/200到1/300。如果租售比超过1∶300，则意味着房屋投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。租售比的合理范围是根据资金的长期收益来决定的，如果把购房视为一种长期投资，那么，1∶200到1300的租售比折算成长期投资的收益率大约是每年4%-6%，由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此，4%-6%是合理的，但如果租售比高于1∶300，则意味着收益率低于4%，以目前长期国债的收益率为基准，是不划算的。     如果简单说，以一套售价为30万元，总面积为80平方米的房子计算，如果月租金维持在800元，那么，房主收回投资的总月数为375月，租售比为1∶375，投资收益率远远低于4%，投资风险显而易见。而对于目前市民投资渠道越来越多的情况，在现在这种高价位的时候介入，无异于炒股中的追涨，风险实在太大，购房者应该慎重考虑。

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