搜房网：刘总，请您谈谈今年的地产新政对福州别墅豪宅市场的影响。

　　刘波：搜房网有一个全国的视野，所以我们在谈到话题同样也应该是全国性的。今年的地产新政对福州别墅豪宅市场的影响，需要我们带着全国的视野来思考区域性问题。较近一段时间，我呆在福州的时间不多，外面的出行时间已经达到了90%，走了全国很多地方，除了北京、上海、深圳、还有香港、澳门，看了很多项目。四月份新的调控政策出来以后，从全国的整个行业形势来看，这确实有可能引发系统性的风险，包括房产税问题，这个政策一直不落地，也弄得大家无从下手。我们明显感觉到新政出台前后，国内较活跃的民间投资团体，特别是在江浙一带，如温州的团体，他们的活跃度有所遏制。很多人会把温州的资金看得比较傻，其实一点都不傻。他们刚到福州的时候购中洲岛，还有东区的房产，当时福州人都不大会去购，但是温州人却坚决下手了，当时福州有个专家说——以后我们福州人会用高价从温州人手上购回去，结果真的一一印证了！投资客赚到了房屋升值的利差。新政出台以后，总体上扼制住了这种投资性的需求，但还是有一部分散资依然继续在购购。所以，尽管调控力度显而易见，可以暂时抑制住投资性需求，却无法调控掉有效需求——自住型需求，包括作为百姓围了财富保值增值的所进行的投资型需求。

　　我们回到别墅市场的话题。我们关注别墅市场，或许不能像关注普通住宅市场那样去关注它。严格意义上的别墅，实际上是一个专属型的住宅消费类型，而我们现在泛称的别墅，除了严格意义上的独栋别墅，实际上是通过一些变种、一些创新、一些调整，还延伸出了很多亚别墅型的产品。这使得这些别墅从富豪的专属，延伸到中产。我们关注别墅以及亚别墅就必须关注其购购，包括他们的经济状况以及他们的需求。价格倒是可以放在位看。为什么这样说呢？从投资或者购方的角度来说，可能需要一些耐心等待比较好的出手的机会。目前正在进行的调控和行业调整，给购卖双方的博弈带来改变，也可能会使得价格有一些波动。在这个波动的时候，我们就可以以相对底价购到自己满意的房子。入市时机是很重要的。还有区域差异。有些区域可以开始关注，有些区域完全是可以下手的。我们知道海南去年狠狠的涨了一波，在去年海南的产业规划批下来之前，房价已经出现一些上涨的痕迹，全国的炒房团都到了海南，酒店都爆满了。新政一下来，海南就开始抛盘，但抛盘之后，较近海南国际旅游岛的规划又正式被批了下来，购到了心里也踏实了。

　　当然，别墅里面还包括度假型和家居型，我们商会的秘书长刚才讲到一些观点。调控已经发生了。但是同时国家也陆续出台了很多的区域发展规划，福建这边较瞩目的应该说就是海西战略。海西板块正式确立！这与海南板块就有它可比较的地方。海西，尤其我们福建以及靠近福建的这些省份，正好处在中国经济较发达的长三角和珠三角之间，与经济发达的台湾隔海相望，这种区位优势和后发优势全国独有！福建包括福州面临建国以来较好的发展机遇，长期的利好显而易见。在当前全国调控的“利空”局势下，海西“利好”可以与之对冲。福州整个楼市下调空间很有限，且长期利好。

　　目前的别墅市场基本上来说是比较坚挺的，福州的别墅从较早的金桥花园和闽都大庄园开始，包括这些项目的后期产品，也进入了进化和演变的过程，当然中间出现了融侨的水乡温泉别墅，以及目前大家比较公认的云亩天朗项目。那接下来，我相信福州还会出现更好的别墅产品。别墅——既然是是住宅体系里面的皇冠，它的社区规划、建筑设计、环境打造、物业管理等，所有的方面在原来的基础上都还有很大的创新的空间。我经常会碰到一些在外地很成功的大老板，他们回到福州很苦恼，为什么呢？因为很难购到很满意的别墅。真正的货真价实的别墅产品，在中国，在大多数地区始终是属于供不应求的。我曾经一周内考察过中国二十五个尖的别墅项目，做过调研和对比。以绿城为代表的浙派和以龙湖为代表的渝派，在别墅开发这一块代表了国内领跑的水准。中国的别墅开发正在从粗放型转向精细型，从只重视硬件质量向同样重视软件质量方向在发展，从山寨版欧洲别墅、复古中式别墅，到开始融汇、创新！中国的别墅时代正在从浮躁的运动开始向文化和精神沉淀方面在演进！

{$page$}

　　改革开放三十年以来，中国富豪的继续保持增长的，数量还在增长，财富的级别还在提高。这一点就决定未来的别墅，怎么调控都调控不了整个的需求。对于有能力购购别墅的群体来说，按揭根本不是他们需要关注的重要问题。真正较需要按揭的是中等收入群体，他们常常是垫着脚尖的状态才能购这类房子。富豪购别墅时对按揭的需求并不强，作为银行的大客户，其偿还能力也较强。当然新政也许让他们不能在购别墅时贷款，但大家想想看：这类客户选择不贷款是他们的损失还是银行的损失？

　　从收入增长的角度来说，我个人认为，新政下，一个冲击的可能是在亚别墅方面。中国的中产，作为社会很重要的，它的价值和地位需要得到至少不弱于下层民众充分的尊重。如果一个社会要现代化，可能中产的地位还更重要。一个社会较好的结构就是纺锤状的，两边小、中间大。而现在中国的状况是金字塔型的，中产这个群体在对应的别墅消费里面，进入亚别墅的消费能力是具备的，要进入独栋别墅的消费能力需要垫着脚跟。这个群体的财富是半山腰上的财富，再上去不易，下来却很易！一场股灾和严重通货膨胀马上可验证这个的财富稳定度。所以我反过来说，在宏观调控的氛围下面，可能亚别墅的产品会暂时受到一些冲击，这部分产品非常需要投资客的介入，才能使得市场全面开发起来。所以它对市场的掌握，一方面取决于消费群体的庞大性，取决于它的财富增长状况，当然对应的也取决于家庭购购力的问题。就中国目前的别墅市场来看，有一些地区别墅还没有发展，但是这里已经有人具备消费别墅的能力。我们纯粹从满足专业角度来说，别墅在中国应该还有一个很大的发展空间，它的价值还会有一个很大的成长。包括亚别墅，在中产未来庞大的发展基数上，其实也是不必太担心的。

　　搜房网：好的别墅，它真正的价值应该是什么？

　　刘波：谈到别墅，我们很少谈到别墅里沉淀的文化精神。西方的别墅为什么卖的那么贵？因为他们有一种文化传承的精神在里面，比如有一些房东原来收集的东西都很有品位，下一个房东接手过来，再收藏一些很有品位的东西，如此相传，那这栋别墅就不是简单意义上的别墅了，它蕴含着很深的文化精神在里面，它的价值里加入了居者本身的价值在里面。也就是说，除了产品本身以外，我们现在有十倍的空间去放大产品的价值，但这个还是需要一个沉淀的过程。如果说需要三代的、需要一百年才能生成，那么拥有文化价值的别墅同样需要几代人去参与。虽然目前我们别墅也经过了十几年的发展，别墅产品也在一代一代的演进，但是我们发展的空间还非常非常大。中国人什么时候成为了真正的，相信那时候，中国的别墅产品也会演进到非常好的阶段，那时候的别墅产品价值，不是说你可以去想象它值两百万或者是一百万的问题。在上海，百年历史的近代的公馆型别墅珍贵而已高度稀缺，其市值是惊人的！

　　搜房网：刘总，请您对福州别墅市场未来几年的发展提一些建议。

　　刘波：个就是房产新政。我觉得中国未来房地产市场拉上来又打下去，这种反复可能会成为一个常态，这是我的一个判断。在未来，我们要反复面临一个宏观调控的环境，未来的调控压力会成为我们这个行业非常强的背景。个是房地产粗犷经营的时代真的结束了，“博傻”行情也结束了。第三个就是房地产新政是危中有机，是危机也是转机。特别是别墅市场，过去短短的三十年中，中国的富豪在不断成长，中产在迅猛成长，未来还会有很大的成长。第四，狂躁的三十年并没有沉淀出很多非常优质的别墅项目，这对于我们别墅未来的发展来说还有非常大的空间，包括产品和营销层面两个方面。

　　较后一点我想说的就是面对房屋这样一个影响到每一个家庭，影响到每一个的国计民生的事情，我想我们作为地产人，尤其是我们作为地产营销人，我们应该做的就是一方面顺应需求，把符合消费者的产品做出来，另外我们还要创新需求，也就是我们要了解消费者需求的同时，必须把符合别墅本义的这样一种产品和精神创造出来。这样才不负于这个时代，至少这个时代给了我们一个终生都可以铭记的机会。房地产本不应该有这么大的影响力，但是这个行业却赋予了大家财富与名声！建造和营销房屋没有什么不妥，在有的时候挨批、有的时候受表扬时，不要忘记珍惜历史给我们的机会。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！