近的楼市，敏感而多变。

刚说房贷利率出现下行势头，就出现全国首套房贷利率创出年内新高的消息；刚说北京二手房网签量大涨，就传来北京二手房价格“松动”的新闻。

明年房价趋势怎样？房地产调控政策将怎么走？明年土地市场情况怎样？购房者权益怎么保障？

近期，中国社会科学院财经战略研究院发布了“中国住房发展报告(2018-2019)”。这个报告信息量很大，对不少你我关心的问题都有回答。

明年楼市趋势——

总体市场转向降温通道

社科院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞：2019年楼市 的可能是——平稳调整和再度分化。

总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动。

未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。

房地产税——

只对新交易住房启动征收

《报告》建议，房地产税推出实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。

在个人住房信息登记联网的基础上，加快推进房地产税立法进程并制定开征时间表和路线图，增加投资投机者的持有成本和政策预期，用市场化方式进一步规范房地产市场相关主体的行为。

调控同时防误伤——

鼓励银行降低首套房贷利率

《报告》建议，继续保持调控定力，谨防调控误伤刚需。对年轻群体的首套房刚需在首付比、还款期限上予以适当政策倾斜，支持并鼓励当前银行降低首套房贷利率的做法。

购房者权益保障——

对 出台更多细化的制度约束

《报告》密切关注购房者权益保障。《报告》指出，目前的调控政策大多集中到了楼市的前段，主要是住房的供给和交易阶段，而对住房市场的中段和后期管理偏空白，导致交房过程中的维权事件频发， 也成为矛盾的焦点。因此，未来的房地产市场调控重点应该更多关注购房者权益保障。加强房屋质量的监控，对 出台更多细化的制度约束。

海外置业前景——

“海上丝绸之路”沿线国家房市可能持续繁荣

《报告》指出，2018～2019年，在主要经济体较好经济前景的推动下，预测全球房地产市场在继续保持繁荣的趋势，甚至在下一波住房市场周期时具有更高的房价增速。但是，全球住房市场的不平衡也将加剧。

发达经济体将呈现“好者更好、差者更差”的马太效应。新兴经济体的住房市场整体上会发展较弱，但是“海上丝绸之路”沿线国家的的住房市场可能会出现持续的繁荣。

明年土地市场——

可能呈现下行态势

《报告》指出，预计随着棚改货币化安置力度的下降、商品房库存量的回升，在下一个年度里，房地产企业的土地购置面积、土地购置费会可能会从高位回落，呈现出下行的态势；于此同时，全国土地出让收入的增速可能会放缓。

需要进一步监控土地市场动态，关注其进一步发展可能会给住房市场、地方政府收入和宏观经济带来的影响。一方面，要保持政策定力，将市场波动看做正常现象，不能因市场波动就轻易放水或转向，使前期努力尽失；另一方面，政府调控要提高水平，应制定好供地计划，把握好供地节奏，合理定价。

未来调控政策走向——

尽快推动楼市调控的市场转向

《报告》建议，持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇。完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控。

随着楼市调控效果逐渐显现，未来要尽快推动楼市调控的市场转向。限购、限价、限贷等行政调控手段成本高、效率低，应该逐步退出。要尊重市场力量，通过发挥市场机制的主导作用来促进房地产市场的深化调整与自我修复。

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