“控租金”有望成新主题

当前部分一二线热点城市仍在执行严格的限购限贷，这令租房需求渐盛，租赁机构在过去一两年的时间获得蓬勃发展。而这也带动了租房价格持续性的上涨，这在一二线城市表现得尤其明显。

国家统计局公布的数据显示，2018年4月居民消费价格指数中的租赁房房租环比上涨0.2%，同比上涨2.4%，而今年1-4月该数据同比上涨2.5%。

而一二线城市房租上涨幅度更为明显，据千龙网云房数据统计，今年1季度，上海市月租金67.7元/平方米，同比上涨4.0%；深圳市月租金76元/平方米，同比上涨3.2%；杭州市月租金50.5元/平方米，同比上涨6.3%；南京市月租金44.8元/平方米，同比上涨1.1%。

在租售并举的政策导向下，“控租金”有望成为楼市未来长期的主题。5月28日人民日报发表评论文章《楼市有“紧”才有“稳”》，其中提出：一旦市场出现异常波动，地方政府必须切实承担起稳房价、控租金的主体责任，调控务必当机立断。

人民日报文章指出，“房子是用来住的，不是用来炒的。新房、二手房如此，租房市场也是如此。发展租赁市场，本义在于补上短板、‘租购并举’，绝非为炒作者提供转场空间。”

而在此之前租赁市场的异动已经引起了监管层的关注，5月19日，住建部官网发文《住房城乡建设部重申：坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松》。

分析人士认为，“控租金”成为此次通知的亮点之一。中原地产分析师张大伟表示，在此次发布的通知中，有两个亮点：1、热点城市要增加共有产权住房用地；2、地方政府除了稳房价外，还要控制租金价格。

住建部在通知中要求“大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上”。

新政推升租金

人才们过得好吗？

而人才流入是推动租金上涨的重要原因。2018年上半年多个热点城市都实施“人才新政”，开展人才争夺战，这吸引了大批人才的流入。

那么这些“人才”在城市里真的过得很好吗？近日中智咨询调研发布了“第十五届中智人力资本调研成果”，2017年全国应届毕业生起薪本科为4854元/月，硕士6791元/月，博士9982元/月，这些被各个城市疯抢的“人才”的平均收入相对房租显得有点拙荆见肘。

有人算过一笔账，当前一线二线房价均价基本都在2万左右，买一套100平米的房子至少需要200万，博士的话不吃不喝需要16.7年才能购买一套房，本科买同样的房子需要不吃不喝奋斗34.3年。

买不起房的同时，房租也涨的有些厉害。据房天下租房网的数据，从2017年2月至2018年2月，全国17个热点城市房租价格整体上升，年均上涨8%-10%，其中北京和上海的涨幅分别为25.9%和19.5%。

据房天下租房2017年年终数据报告，全国有1.2亿人租房，而超过70%的人，选择花费薪水的30%左右交付租金。而随着各城市租金纷纷上涨，这无疑继续加大了租客的压力。

租金上涨，但工资涨幅却跟不上，为了生存越来越多的人不得不搬离去距离工作地点更远的地方，坐公交，挤地铁，在北京、上海每天上下班在路上的时间超过2 已经很常见了。

“控租金”有何好办法

买不起房，再租不起房，如何能够吸引人才，那么目前有什么好办法“控租金”呢？

大量供应租赁住房显然是一个办法。

实际上诸多城市都在加大公租房的建设力度，以对冲租金上涨的影响。根据北京市印发的《2018年批政策性住房建设计划的通知》，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套。

深圳在《住房建设规划2018年度实施计划》中提出，全年计划新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套。

住建部的通知也明确强调，确保公租房用地供应，力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

而给租赁机构“减负”被视作另一个可行的办法。

目前房屋租赁市场供应格局的一大变化——各类机构将成为越来越重要的参与者，这包括房地产开发商、互联网创业公司以及中介机构等。但相比个人，机构的税负被视作租金降不下来的重要原因。

一家大型房地产企业人士表示，在过去以个人出租为主的市场中，因为并没有很强力的约束，较少有房东缴纳租赁收入所得税。但对于机构而言，则难以避免各类税费，税率可能高达20%-25%。因此综合考虑改造、运营、税费等成本，长租公寓的租赁价格普遍高于周边同等面积商品房的租赁价格。

以上市公司世联行为例，自2015年开设间长租公寓，到2017年底其签约公寓间数已突破10万间，不过在公司的大本营所在地深圳，世联行几乎未有布局。世联行总经理朱敏曾在年度业绩发布会上解释，公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍，但在深圳的拿房成本较高，基本达不到这一水平。

上述地产企业人士表示，以当前的租金回报水平，开发商在大多数城市从事租赁“算不过来账”，但如果综合税率能够从20%以上降到5%左右，将会激发开发商参与到租赁市场的积极性。

另外还有人建议“以房租抵税”。全国政协委员、国务院发展研究副主任王一鸣此前就建议，研究租房支出抵扣个人所得税和租赁企业税收减免政策，以及建设租赁住房的土地出让金由一次性收取改为按年收取，促进租赁市场发展。

新城控股副总裁欧阳捷则建议，启用尚未真正发挥作用的政府租赁合同管理平台。未来，这一平台可能会成为出租住房征税的租金价格信息共享平台，其租金收入可以作为房地产税或空置税征收依据。

必要时，政府住房租赁合同管理平台或将会发挥租金备案价格管理的作用，不符合政府期望的租赁合同将不受法律保护，其租金收入也不能享受税收减免优惠。

未来，或许很快会有城市尝试推广租赁住房合同的备案措施，这也会为未来设立、征收房地产税、空置税提供收集信息和辅助决策等帮助。

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