北京第四季度房地产市场不会出现向下的波动。理由一：刺激楼市的优惠政策2009年年底才到期；理由二，北京已有未销售房屋的存量很小。

　　以下SOHO中国董事长潘石屹10月29日与网友的聊天记录。在网聊中，老潘就当前政策、地王、IPO、房价、等热点问题及SOHO中国相关话题与网友进行了交流。

　　北京四季度房地产市场不会向下波动

　　Q：未来五年内，北京土地一级开发全归政府。这一措施对于房地产行业有什么影响？

　　潘石屹：对房地产行业的影响是积极的，可以让二级市场更公平、更透明。对房地产市场的影响，不是看一级开发是政府去做还是企业去做。重要的是一级开发后土地的量能不能满足市场对房屋的需求。

　　Q：上海进入10月份后，来自12个区的40幅地集中上市。您有何评价？

　　潘石屹：在过去几年时间政府土地计划一直没有完成任务，今年土地出让市场好，政府集中供应土地，这对抑制房价过快上涨是有好处的。因为，市场的供应量会增加。

　　Q：有许多网友和专家提出公开房地产的成本，您如何看？

　　潘石屹：有一次会上专业说，谁要有社会责任就公布自己的成本。这个不难。有两百多家房地产上市公司，他们的报表每年都公布，清楚地写明了销售收入、成本以及成本的构成。只要分析这些报表，就能清楚地知道成本的构成、房价的构成。

　　Q：目前房价的走势是否理性？对于广大老百姓有什么具体的建议吗？

　　潘石屹：建议政府适当地增加与老百姓住房相关的土地的供应量。老百姓自己会算自己的账。

　　Q：11月又将出现新一轮内地房地产商赴港上市，这轮赴港上市是否会继续推动地价，再现圈钱圈地风潮？

　　潘石屹：这一批内地房地产企业是金融危机后批大规模上市的。会不会再现“圈地圈钱再圈地”的恶性循环，要看资本市场对房地产公司的评价能不能走出违背“两年不开发土地要无偿收回”的怪圈。

　　Q： 很多房地产优惠政策都暂行一年，12月31号就将到期，您认为这些政策应该作出怎么样的调整？

　　潘石屹：我很难估计这些政策会不会延续到2010年，如果这些政策不能延续，对房地产来说将会产生一定的影响。但这种影响主要集中在住宅市场，对SOHO中国的影响并不大。

　　Q：国进民退已滋生寄生经济，即民企依附国企。此类情形会否在地产行业重演？

　　潘石屹：国进民退的确在一些行业中发生，但我想这不是国家政策的初衷，是在金融危机背景下，政府要救市只能把资金注入国有企业。民营企业一般都是很市场化的企业，他们在这次金融危机中受到的打击更大，受到的照顾很少。

　　Q：未来房地产的发展趋势是什么？富人和普通人的差距会越来越大吗？

　　潘石屹：让我们通过历史来推算未来。过去十年时间，我们公司购购房子的员工家庭财富迅速上升，没有购购房子的员工家庭财富与已购购房子员工家庭的差距越来越大，他们的收入水平基本是一样的。

　　Q：2009年楼市急速回暖，房价、地价一路走高。政府将逐渐取消各项救市政策，第四季度北京的房地产市场会有波动吗？

　　潘石屹：北京第四季度房地产市场不会出现向下的波动。理由一：刺激楼市的优惠政策2009年年底才到期；理由二，北京已有未销售房屋的存量很小。

　　Q：房地产成了国家支柱产业，A股有140家房企，这种格局正常吗？

　　潘石屹：没有上市的房地产公司有4万多家，房地产在中国城市化进程中扮演着重要角色，它也是一个很庞大的行业。一般上市房地产企业更具有规模、效率，经营和财务、税收方面也更正规一些，因为它受到股票市场的监督。

　　Q：您对北京CBD东扩有什么看法？

　　潘石屹：北京CBD是全世界较成功的CBD，建设快，对促进就业、当地社会发展贡献很大。CBD东扩一定要注意规划要适合未来城市的发展，今天的规划三、五年后才能完成。而三、五年后在技术的推动下，城市将会发生巨大的变化，对建筑的要求也会随之不同。

　　Q：你认为大城市房价居高不下的主要原因是什么，是因为土地是稀缺资源吗？

　　潘石屹：大城市房价居高上涨的原因：一是土地稀缺。二是许多钱流入到这些大城市。三是大城市的基础设施好。

　　Q：SOHO中国2009年的销售情况如何？

　　潘石屹：截至到今天，SOHO中国2009年的销售计划远远超过预期目标。到今天为止，预售额已经达到102亿元人民币，是公司成立以来较好的销售业绩。

　　Q：听说SOHO中国将成立物业公司，何时成立？

　　潘石屹：公司在过去尽可能利用社会资源，如设计、施工都是招标较杰出的。我们看到各行业都在进步，可物业管理纠纷、斗殴不断。我们希望物管社会化，但这些物业公司互相指责是黑社会。为了让我们的物业能升值，决定组建物业公司，很快会成立。

　　Q：我去看了“设计生产力”的展览，银河SOHO展览很特别，建筑非常震撼。我的同事说我们的办公室就应该搬进银河SOHO，彭博社在世界各大城市的办公室都在建筑里，这个建筑开始动工了吗？

　　潘石屹：这是扎哈·哈迪德事务所设计的。我们相信这是未来的建筑。这个建筑马上就会动工。

　　上帝不会给你接受不了的考验

　　Q：您在澳门参加了宗教会议，有什么收获和启发？

　　潘石屹：这次在澳门参加的“科学、宗教和发展”的研讨会是在快乐、磋商的气氛中进行的。我的感受是，无论是什么信仰，从事什么工作，思考问题的方向大体是相同的。

　　Q：央视新址重新改造了，你觉得那栋被火烧掉的楼该修还是该拆？

　　潘石屹：这是一个很复杂的技术问题，我无法回答你。要通过专家的鉴定才能够做出科学的决定。在建设央视之前，我曾问过设计师。他说，这座大楼的结构采取了一种叫“摩擦棒”的新技术，靠摩擦棒来吸收外力和振动波。

　　Q：请谈谈你教育小孩子的经验。

　　潘石屹：培养小孩能力提高，教育体系很重要。如“IB”这种教育体制就很适应未来知识体系和知识的取得方式。经验二：让小孩养成读书的习惯。为此我们成立了“父与子读书会”，每天晚上坚持读书。

　　Q：能谈谈你各个人生阶段的梦想或者目标吗？

　　潘石屹：每个阶段都有具体的想法。如我曾经想过做厨师，做医生，做电工等等。但人生一定要有一个长远目标，不管做什么具体的事，都不要忘了人生的目的是为了自己和社会同时进步。

　　Q：您在网络营销方面是高手，您怎么看网络对房地产行业和商业带来的改变？

　　潘石屹：网络将对社会各方面都造成影响，使整个社会结构发生较根本的变化。商业要适应这种变化，房地产行业也要适应这种变化，要造出适合未来时代的房子。这也是我苦苦思考的问题，一直在寻找答案。

　　Q： 读完大学根本不知道自己应该做什么，现代青年应该怎样树立价值观？

　　潘石屹：人的价值观和人生目标是要从小就开始树立的。在自己成长的同时要促进社会的进步，这是人生的双重目的，这两个目的又是互相促进的。

　　Q：如何在逆境中成长？您又有什么转危为安的事例？

　　潘石屹：年龄越小，越觉得困难是不可克服的，压力越大。等回过头来看，这些逆境、困难正是自己成长的课堂，让自己得到了很好的锻炼。在逆境中千万不要忘了这句话：“上帝不会给你接受不了的考验的。”

　　Q：能谈一下房地产泡沫？对我们非富二代来说，这些让人窒息的房价数字压垮了我们。

　　潘石屹：的确，目前市场上资金量大，资金成本很低，催生了资产价格快速的上升。如果增加土地的供应，房地产开发商不再大规模囤地，而尽快去建房子，会缓解这种房地产资产价格上涨太快的现象。

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