本文根据年初观点地产新媒体与老朋友陈启宗先生在海南亚龙湾晚间一次轻松愉快的聊天谈话内容整理，以飨读者。

　　启

　　即便身处较好的年代，也不应该遗忘过去绝望的沼泽。

　　两年以前，海南岛被认为是遗忘了的岛屿。2007年海南岛GDP仅排位中国倒数第四。也许它正在复苏，但许多人预言在中国经济快速增长的舞台上，海南岛永远都只是一个跑龙套的小角色。

　　1992年前后的海南地产泡沫对这个岛屿的伤害持续经年，经历了近十八年的经济疗伤后，海南岛方才泡沫渐散，而疮痍犹存。而这场中国地产史上的次泡沫，使得海南岛失去了整整十年，基础设施、城市建设及经济社会都回到了起点，大多数时候往往得从头开始。

　　但就在仅仅一年间，海南岛变化简直令人难以置信。整个岛屿就像一个巨大的工地，建筑在满目的疮痍中拔地而起。城市里曾经的烂尾楼已难见踪迹，取而代之的是到处正在兴建的酒店、购物、高尔夫球场、别墅、海边的高端住宅，甚至整座新城。

　　海南岛拥有全中国无独有偶的海岸线资源，国际旅游岛带来想象力的空间。去年年末到今年年初，房地产的投机者认为人们较喜爱的海景住宅将出现短缺，使得海南再次出现房地产泡沫，房价飙升，达到18年以来的较高点。

　　就在二月份，央行再次调高了银行准备金利率。学者们预计这将会减缓银行贷款的增长速度。金融危机后为拯救经济而被发放的巨额资金被称大多数都用于了房地产投资，政府正担心潜在的房地产泡沫风险比我们现在察觉的要严重得多。

　　假如政府不去冷却市场防止这演变成一场真正的灾难，那么海南岛十八年前的恶梦是不是会再次出现？但就在地产泡沫声浪喧喧的同时，开发商们还是在继续囤地建房。他们声称泡沫言论可能言过其实。因为售楼处那里都挤满了人。

　　我们必须要把事情弄个水落石出。对于金融海啸的由来，现在大家都已经知道罪魁就是贪婪的华尔街投资银行家，那么再现的中国房地产泡沫，难道仅仅是对于金融危机过度反应后的天量信贷？有关细节的争论还在持续，但基本的共识已确凿无疑，假如我们加强监管、去遏制贪婪以及改善货币政策与房地产调控的手段，那么也许能一劳永逸地阻止泡沫的再次产生。

　　但难题也许在于：这样的共识不一定是正确的，或者至少是简单化了。

　　从房地产发展历史的角度来看，我们或许正在经历的就是典型房地产繁荣与萧条周期。房地产繁荣迟钝了危机感，当萧条来临时，我们知道是投资者、房地产开发商、经纪人和金融家们无视风险，放纵贪婪的行为导致了资产破灭与危机，而现在我们身处其中，对于这些市场行为却熟视无睹，也许当危机发生，回想一下就明白，正是这些行为带来了危机与萧条。所以关键的问题就在于：也许贪婪和短视就是人的天性。

　　中国房地产近20年来的蓬勃发展，在90年代以后已经带来了长期的经济繁荣和稳定。但这只是故事的一半。房地产繁荣的发生，也带来了投机与自满的盛行。

　　房地产市场在海南岛早期的井喷，如今可能看来只是疯狂，但也并非毫无逻辑。当时的人们认为，海南岛的房地产价格已持续上涨几年，当然繁荣还将持续，房地产开发商们就可以愈加大手大脚地借钱和吸纳土地，彼时泡沫带来的财富在持续增长，没有人意识到衰退对他们的威胁。而这样的观点亦使得银行放宽了放贷的标准，那些信贷记录不佳的发展商们可以以更加优惠的条款进行再融资，因为那些的房产已经升值了。因而就算地产商违约，银行亦能弥补损失。

　　我们需要把故事的另一半彻底弄明白，否则接着发生的事情可能还是令人失望。繁荣与萧条周期循环的解释并不能赦免这些贪婪和短视，这有助于我们明白这些正在变化着的因由。

　　也许可以套用我们这次聊天的主角陈启宗先生在其为《英国金融时报》所撰文章中的一句式，“当所有人都还在讨论房地产房价的涨跌与资产泡沫之时，一场关乎中国房地产再平衡甚至是格局的变化，正在悄然展开，它们的影响是深远的，很可能带来一个更稳定的房地产行业。”

以下为我们与陈启宗先生聊天内容：

　　观点地产新媒体：陈先生，我们有几个问题要问你的，今天我们从海口下来，在今天见面前，也与海口及三亚几位开发商见面了解了目前海南的一些具体情况。他们告诉我们，可能3年以内海南的房价还会要翻一倍，但同时他们私底下也认为可能是一个泡沫。因为较直接的依据就是目前海南的民众基本收入跟十几年前基本是没有变化。

　　陈启宗：很简单，就看你的房子是卖给谁的，卖给老百姓的经济适用房应该是比较便宜的，那是一回事，因为如果你是盖给老百姓的，那就不能够跟老百姓的收入脱节。但是现在整个海南岛，特别是高端的部分房子大多是卖给外地人，外地人与整个当地平均收入水平是无关的。

　　观点地产新媒体：目前投资者在海南岛购了房产，就是当人民币一样在储蓄了，把储蓄存款转为资产后，但仍然空置。这样对海南岛的经济与消费能拉动吗？另外，你如何看待国际旅游岛这个慨念。

　　陈启宗：当然能，那怕只是冬天来这儿住，夏天就不来了，那至少还有半年时间在海南消费嘛。全国哪怕只要有2-3亿人来，就不得了。全国只有一个海南，全国只要来两三亿人口，海南本地是800万人口，你可以赚3亿人口的钱，那不是大的不得了？

　　我是海南省政府的顾问，我认为海南可以引进大的好的企业进来，无论它是否是世界五百强，关键看你是引进来做什么的？你来做制造业，海南没有足够的工人人口为基础，是吧？人口只有800万，你想做到哪儿去？太多对国际旅游岛环境等也不好。但是可以引进高科技公司，引进高科技人才，这些人都是读了书，都是高收入人士。就像我们在海口投资的维瑅瑷(VTI)生物研究院，就有60多位博士类生物科技人才。所以我认为海南建设国际旅游岛应该把世界500强当中的这些企业和人才引进来。

　　观点地产新媒体：现在三亚房价均价是15000，海口是7000多。而此前公布2009年深圳房价的上涨幅度，超过同比83%。很多人认为目前全中国的经济都是维系在一个房地产上，这个泡沫是一定会破，而现在大家都担心它会以什么样的形式破灭？

　　陈启宗：我是不跟政府唱反调的，但是政府也有做错的时候。这个泡沫政府是有责任的，我告诉你为什么：08年6月房地产是下去了的，所以你现在用同比涨多少是有问题的，你同比是跟去年较低的那个来比，这个不对，你应该用几年的平均数，这样才比较的合理，数字不会偏离得太厉害。08年的时候实在是太差了，我曾经讲过一个话，你也听到过的，当时我请了好多国内大房地产商到我写字楼来吃饭，当时他们都要上吊了。后来的结果呢？是政府救了他们，但是政府应不应该救他们呢？

　　应该救的是房地产市场，不是救房地产商！

　　政府做反了！好像很担心这些开发商，怕他们倒掉，对社会不好。这是个极大的错误，为什么呢？你看，后来那些地王出来，谁拿的地？还不是那同一班本来快倒掉的人。因为失误，导致一个局面就出来了：赢了是他们开发商的，输了是政府的。所以被救活的开发商就说：“哦，不错啊，我不发展那才怪呢。输的时候政府会把我救活的，我是死不掉的。”继续去不顾后果的去做，反正死不了。这样恶性循环，地王频现只是其中一个现象而已。

　　政府正确的做法是可以不要你们开发商倒，但要叫开发商痛，要你很痛。

　　要怎么样他才痛呢？或者政府应该怎么救他们呢？头先，你有多少股份？你还不了钱或者快死了，就把你的股权给我，你占多少股份，60%还是70%都按给我，我贷款给你。把股份按给政府，具体操作政府可以叫银行做，可以成立一家公司，专门做这个东西。股票按给我，我才贷款给你。

　　房产商还不起的时候，股权就归给政府了，我可以在市场上去出售，我不一定要立刻抛售，立刻抛售会制造恐慌，但是我可以拿他三年、两年的，你不知道我什么时候抛售，反正政府有这个能耐可以拿住它三、两年的。那你开发商就痛了，本来我开发商拥有有70%的股权，现在因为金融危机，我就剩下50%了，再来一次我不就剩下30%了，今后开发商就不敢乱来了。你说对不对？原则是很简单的，就是你要负责任，你犯错，你负责任，痛了，犯了错不痛的话，那还得了。

　　观点地产新媒体：你说为什么现在政府还是不明白不要救开发商，而是应该救市场呢？

　　陈启宗：这个局面跟美国现在的难处完全是一样，只是美国是投资银行家，而我们中国是房地产商，但是原则是一样的。用老外的一句话，说的非常形象的，赢利是私有化的，亏损是国有化的。现在美国的投资银行家就是这样，我们中国的房地产也是这样，什么是经济学？经济学就是人照着人性在一个群体里如何为着他自身的利益去寻求更美好的生活。那就是经济学。大家都是以私利为主，市场经济你说的好听就是市场经济，说的不好听就是人自私的追求。所以才要有法律，有司法，叫你有追求的时候不能乱来。现在中国的市场监管和配套的法律是还有欠缺的。

　　观点地产新媒体：经济学家巴曙松说现在什么都在做房地产，陈先生，09年突出的现象是一个国字号，大量的信贷出来，国企可以大量的花钱，包括很多的国企抢地都很厉害，民企还有发展前途吗？

　　陈启宗：我不是过分的担心，可能我看远一点吧，就是说以往的30年，改革开放，一直是国进民退，现在来个国退民进，有其原因。国家要保持稳定，这个要平衡，国进民退，民进国退，这也是波浪式的往前，有什么大不了的。

　　观点地产新媒体：万科09年突破了600亿的销售额，他们接下来希望哪能够突破1000亿。09年他们超过了预定目标，但我们统计到万科的毛利润只有百分之二十多，净利润一直在百分之十多点，是不是比较低？

　　陈启宗：长远来看，这个毛利在

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