相比频受政策打压、命运多舛的房屋一级开发、销售市场来讲，2004年北京的租赁市场可谓是“一帆风顺”。民宅租赁的成交量保持强劲的上升趋势，房源量和客户需求同步增长，大供给与大需求的相互呼应共同推动了房屋租赁市场的火爆。

　　市场空间巨大

　　相关统计资料显示，北京现居住半年以上的外来人口约307万人，按70%的比例计算，有近215万的外来人口需要租房；而对于1149万北京户籍人口来说，受拆迁、工作地点变更、家庭居住拥挤等多种因素影响，也有近8%的租房需求人群；215万的外地租房者加上近100万的本地租房者，北京有超过300万的租房需要，而其中又有近80%的人群选择民宅租赁，因此租赁市场需求十分巨大。

　　另一方面，随着北京房地产的迅速发展以及京城百姓投资意识的逐渐增强，大量空置、闲置房源被释放出来，租赁市场房源供给十分充足。同时，对于北京租赁市场的火爆程度，我爱我家研究做出的数据分析更加立体：300万的成套房屋租赁需求，按每房3人的保守计算，有100万套的租赁需求。如果每套房屋按1400元/月的租赁均价计算的话，每年租赁市场发生的现金额转移达到168亿。就算保守估计也会突破150亿，因此市场发展十分强劲。

　　两居备受青睐

　　各大中介的租赁成交数据显示，面积和租价都适中的一居室依然是多数租房者的头要选择，特别是传统热点区域的一居室仍然持续着供不应求的局面。但是，随着租房人对于“合租”观念的认可，面积在50-70平方米的二居室的成交量大幅增加，成为市场宠儿。

　　金诚信经纪公司总经理邱宏认为其中原因有三：头先，每年成千上万的青年组成家庭导致家庭租赁人群的增加；其次，租房人对“合租”观念的转变使得二居室租赁需求增长；第三，二居室房源充足、选择余地大，租金价格虽然比一居室略高但使用面积更大，居住质量更高。

　　西城租金较高

　　相较于2003年，2004年的整体租赁价格保持稳中有升的态势。我爱我家市场研究认为：从近两年城八区的租赁价格走势分析可以看出，北京市的租赁市场已经进入平稳发展的时期，租赁价格基本上受季节变化所带来的租赁人群需求变化的影响，在一定价格范围内小幅波动。西城区的租赁价格在各城区中较高，一居室的平均租价为每套1452元，二居室的平均租价为1824元。城区、郊区的租金差异较大，以昌平、大兴、通州、门头沟为例，二居室的平均租金除昌平区略高于每套1000元外，其他区的二居室租价均在1000元以下。

　　租金稳中微涨

　　现有的300多万的常住人口给北京租赁市场提供了稳定且巨大的租赁需求。而随着新的大量来京求学、工作、经商人群地不断涌入，2005年的租赁市场将依旧保持大幅增长的势头。业内专家预期，巨大的市场需求虽然会使得未来租金有一定的增长空间，但对于已经进入平稳发展时期的北京租赁市场来讲，增长速度将比较缓慢，因此2005年的整体租赁价格将保持平稳，呈稳中微涨的态势。

　　另外在2005年，一居室依然是租户的头选户型，而价位和面积均适宜的二居室也将成为需求热点。随着新的**、城铁、公交线路的规划和开通，通州、昌平等郊区房屋租赁市场格局将有较大改观，租赁平均价格将有所上涨。本报记者 陈静

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