进入2005年，无论是“国八条”和“地产新政”，还是7月21日的“人民币升值”，中国房地产业都不得不直面全新的行业政策、经济、需求的变革局面。国际、国内资本正加速进入中国地产，地产业即将步入金融时代。

多重因素促使地产变革

    一年来，金融紧缩和土地严控，使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，海外地产基金也纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。

　　在此时，一些聪明的房地产企业也开始埋头苦练内功，准备着一场房地产革命。促使这场地产变革的，其中既有国内因素，也有国际因素；既有市场因素，也有政策因素。

　　市场因素方面，随着经济全球化的加快，国际资本流动提速，越来越多的国际资本瞄准中国房地产市场，尤其是近年来，国际地产大亨正以年增30多亿美元的速度涌向中国地产业，随着国际地产基金和国内地产基金的扩张壮大，房地产的产业链结构将发生改变。房地产开发商为了生存，主动向各种金融产品服务商示好。结果是在市场的选择中，房地产开发商、地产基金、其他金融产品服务商共同演绎着房地产的金融时代。

　　政策因素方面，和地方政府出台的一系列调控政策，对房地产商的资金链造成很大压力，在一定程度上，资金的充足与否直接决定着房地产商未来的发展，甚至存亡。

　　房地产企业的融资困境在恶化，房地产企业间竞争在加剧。在过去房地产主要靠“关系竞争”的时代，大小房地产企业几乎都可以通过关系拿来土地，从银行获得贷款，从而获得房地产“暴利”。但是，经过政策调整后，土地使用趋于透明，银行贷款迅速减少，房地产业利润空间越来越小。一系列的持续调控政策，已经改变了房地产的生态系统。在此形势下，生存和发展的压力也迫使各种房地产企业“苦练内功”，努力寻求新的融资通道，消除资金“瓶颈”。这无疑给房地产金融提供了广阔的创新空间，这也许是地产新时代的开始。

资本意志起到主导作用

　　近两年，房地产企业的融资活动活跃，据盛阳地产基金战略统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资就更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。

　　地产整合和分工是不可阻挡的大趋势，整合和分工后的房地产竞争依然会加剧，当房地产竞争由开发和关系竞争上升到房地产金融竞争的时候，资本就会显露他的本性，即流动性。

　　显然，资本意志将主导这场房地产整合变革的内容、方式和方向。资本的意志是以利益和控制为衡量标准，资本的意志要求房地产重写游戏规则，并改变原有的经营模式和角色定位，而房地产商为了生存，也许是为了活得更好，不得不与资本拥抱。

　　当资本一旦发挥他的流动性优势以后，资本将试图通过快速流动来增加竞争优势，资本的利润模式也将由以地产开发为主的实体经济，转变为以地产金融为主的虚拟经济。这就标志着房地产已进入金融时代，如同今日的美国地产模式。

　　以后的房地产企业，不仅是一个开发企业，头先应成为一个资本企业，才能生存发展。房地产基金和房地产企业结合，将成就一批特大规模的地产商，谁掌控资本，谁就能瓜分更多的房地产开发利润。在地产金融时代，地产基金更像是真正的房地产商，因为他拥有房地产的身躯和金融的灵魂。

　　市场反映正如分析的那样，根据8月6日盛阳地产基金战略发布的《2005中国外资地产基金研究报告》，今年外资地产基金的变化在于商业模式和盈利模式的转变，商业模式将废弃原来的合作开发模式，而更加热衷于选择基金委托管理模式，而从资本市场上获利的盈利模式，将成为外资地产基金热门的盈利模式。

　　外资地产基金的盈利模式不再完全依赖地产项目开发，通过资本快速流动，让资产包上市，通过以地产金融为主的虚拟经济来获取利润，探索在资本市场获利已经是外资地产基金的愿望。

产业升级的必然趋势

　　房地产实现金融化是产业升级的必然趋势，地产进入金融时代是产业成熟的标志，国外房地产发展的成功经验证明，未来中国房地产金融化是必然趋势。

　　从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。

　　国内一些地产企业也开始在地产金融方面大施手脚。据盛阳地产基金战略统计，近一年来仅在北京就有近30个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近50亿元人民币。

　　由于中国房地产融资市场太狭窄，银行资金占到房地产资金来源的主体，有巨大的金融潜在风险，所以国家及时采取了持续调控政策，这给地产基金提供了体现价值的大好机会，地产基金以直接投资方式投资房地产，降低了银行金融风险，既促进了房地产健康持续发展，又活跃了相对滞后的资本市场。

　　事实上，地产金融时代离我们并不遥远，因为中国金融开放步伐在加快，产业投资基金相关法规也有望出台，同中国经济一样，中国的资本市场也将迅猛发展，可以预见，中国房地产将是较先与资本市场完全接轨的行业。

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