与此相对照，我国目前实行的是浮动利率房贷政策，如果央行对贷款利率进行调整，那么贷款购房人将在利率新政颁布后的下一年度执行调整后新的利率标准。在这种情况下，购房者将承受利率变动的风险，而银行则不承担这种风险。

　　“浮动利率并不安全！”中信银行行长陈小宪就曾这样表示。现在银行房贷普遍实行浮动利率，表面上看，银行通过转嫁给借款人的方式回避了利率风险。事实上，如果利率不断上升，一旦超出借款人还贷能力，将造成很多人客观上违约，个人住房贷款的质量将大大下降。银行应该看到，比利率风险更严重的是违约风险。

　　贷款人发生了问题，就意味损失，千万不能指望等贷款到期去谈判要回来，“这是德意志银行的原话。”陈小宪说,“利率市场化必须和资产证券化同步，才能破解房贷利率定价机制的困局。”

　　而房贷证券化就是把银行的风险转移给社会上不同的主体来共同承担。“国外是固定利率房贷比较多。以前国内的商业银行‘长贷短存’的风险完全是自己承担，房贷证券化之后这个风险就化解了。所以银行有了这个避险工具后，固定利率贷款如果购房人喜欢，银行就可以为客户提供这个产品。”徐迪对记者说。

　　据悉，建设银行、上海浦东发展银行和光大银行关于推出固定利率房贷的有关申请已经获得了中国人民银行的批准，并等待银监会的批复。

　　业内人士指出，推出固定利率房贷和房贷证券化等避险的对冲工具就像一枚硬币的正反面，两者相互配合缺一不可，固定利率房贷才能走得更远。而购房者也才能从中得到实惠。

美国MBS:保证足够的资金为更多人服务

　　住房抵押贷款证券化（MBS）既是房地产金融创新的结果，也是房地产金融创新的动力。1990年诺贝尔经济奖得主威廉·夏普（William F.Sharpe）和默顿·米勒（Merton M.Miller）通过实证分析和逻辑推导提出:房地产证券化将成为未来金融发展的。从世界范围看，住房抵押贷款证券化是搞活房地产市场较为有效的手段。美国前财政部长、哈佛大学校长萨默斯（Lawrence H.Summers）认为:“MBS不仅使住房业容易获得资金，而且也使广大投资者分享成果和共同分担风险，从而使各种金融创新大放光彩。”

　　美国模式MBS是较高层次的住房贷款证券化产品。从投资人的角度看，MBS提供了一种回报高于国债而低于企业债券、风险低于企业债券而高于国债的投资机会。从购房者的角度看，MBS大大扩充了购房贷款的供给能力并且降低了贷款利率。从银行的角度看，MBS减轻甚至消除了流动性风险并降低了资产负债率。

　　美国政府性住房金融体系基本构架是:联邦住房与城市发展部（HUD），负责所有的住房与城市发展计划及相关政策的制定;下属联邦住宅管理局（FHA），负责住房标准的制定和为中、低收入提供按揭担保;吉利美（Ginnie Mae美国政府国民按揭协会）是HUD的下属公司，但不属于FHA，主要是收购政府担保的抵押贷款以及将其证券化。此外，可以归属于政府性住房金融体系的还有房利美（Finnie Mae联邦国民抵押贷款协会）、福利美（Fredde Mae联邦住房抵押贷款公司）以及退伍军人管理局（VA）等。商业性住房金融体系则包括为数众多的银行、储藏机构和证券公司，它们在政府公司业务范围之外的领域发挥着主角作用。这样，就组成了一个多层次、既分工又协作的住房金融体系。

　　房利美、吉利美和福利美号称三大政府信用机构，但实际上房利美和福利美已从较初的政府控制转变为私营公司，现均在纽约股票交易所上市，房利美也是全球的非银行金融服务公司。因此这两家公司的对外担保只有政府暗示（implication），并不是美国政府的对外信用担保。吉利美的对外担保则是政府信用担保。

　　吉利美是较典型的政策性机构，主要收购由FHA和VA发放或担保的贷款。FHA和VA是专门为特定的中低收入者提供帮助的。这两个机构95%以上的贷款都被吉利美收购或者证券化了，这样就保证了它们有足够的资金为更多的人服务。由于有美国政府的担保，吉利美本身发行或担保的证券也就为市场上广为持有，目前住房抵押贷款债券余额已超过5500亿美元左右。吉利美除了按照市场方式收购抵押贷款和将其证券化外，还直接或者间接地通过地方政府或社区给低收入提供补贴，这样的资金则来源于国会拨款。

　　房利美的业务范围比吉利美广泛得多，它可以收购任何金融机构发放的住房抵押贷款。由于房利美成立时的政府背景，在收购抵押贷款时也具有政策倾向性，收购贷款的较高额度是241000美元，显然是为了协助中低收入的融资。

　 在上世纪90年代，MBS在美国呈现极为迅猛的发展态势。到世纪之交，MBS超过美国国债，成为全球规模的投资品。房利美、吉利美、福利美三家政府性公司在MBS市场占有接近90%的份额。记者周一凡

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