“没有高利润 谁做房地产” 地产开发商自曝利润黑幕

   本月起，上海实施房产新政后，对购卖双方而言，同之前相比，变化和影响较明显的有三点：，属于“非普通住房”的，购入按房价3％缴纳契税，卖出的2年后还要按购入、卖出之间的差价部分缴纳5.55％的营业税；，无论普通住房还是非普通住房，卖出时不满2年都需按交易价缴纳5.55％的营业税；第三，由于银行停办转按揭业务，所以无论购入时间长短，只要“上家”还有贷款，就必须先还清贷款之后才能向“下家”进行产权过户。

   根据“新政”的这些内容，购房者可以巧妙地增加自己的谈判砝码，提升自己谈判的技巧，以下几个新近发生的真实案例或许能给您一些启发。

　　妙计一 　　规避“豪宅”：少付一半契税

　　梅小姐偶然发现，徐汇区中山南路南北两侧2个不同的楼盘，一条马路将两边定义成“内环线内”和“内环线外”，而售价都在每平方米1.4万元左右。在梅小姐看来，同一条马路的两侧，地段没什么区别。聪明的她利用“新政”与“内环线内”楼盘的销售经理谈起了价钱：“我在这里购要缴3％的契税，在马路对面购只要缴1.5％，怎么讲都是那边的房子有优势。”结果，无言可对的销售经理答应将售价按略超过契税的差价下浮2％。

　　新政根据不同地段确定的不同单价，规定了不同的契税税率，梅小姐利用这点，巧妙地与开发商讨价还价。当然，她事先也想好了，如果“内环线内”的楼盘销售人员不愿减价，她就购另一边的。到底要少缴一半契税，还是图个实惠的好。此外，“内环线内”的楼盘2年后如想转手，还要按差价缴纳营业税。

　　财智提示事实上，房产新政中确有“掘宝”之处。比如，除了上述的徐汇区，还有普陀、闸北、长宁、虹口、杨浦等区，在中环线附近开发的楼盘，因为容积率关系，品质好一点的楼盘，售价与本区临近内环线的楼盘相当，有的甚至有倒挂的现象。这样一来，考虑到契税税率、今后转让购卖需要按差价缴付营业税等因素，原来中环线与内环线边上相似或略高的售价，特别像外环线外单价1万元以上的普通公寓，显然，优势不明显了。

　　妙计二   “预购期交”：推迟过户省5万

　　张女士较近在一家房产中介看中了一套毛坯次新房，经中介牵线搭桥，她与上家见了面。原来，那上家的女主人居然还是张女士的大学校友。这样一来，双方间的信任更增加了几分。此外，张女士还了解到上家并非炒房一族，而是因为想把读高中的儿子到国外去读书，急等钱用，于是把一年多前原本为儿子购下的房子抛掉。而张女士，则因居住的外滩地块将动迁，急着购房。一方急售，一方急要，自然距离更近了。

    然而，上家遇到一个的问题就是，按照新政，这套初步达成135万元成交意向的房子，卖出方必须按成交价全额缴纳5％的营业税，共需6.8万元，这是一笔不小的款项。由于双方惺惺相惜，张女士出了个主意，说愿意付清90％房价，产权过户等5个月之后，上家购入满2年再办，这样可免缴营业税。考虑到先付款后拿证的因素，上家减价5万元，并将钥匙先交给张女士，房产证暂时交给第三方的房产中介，作为见证性保管。

　　这是一个让双方实现共赢的好主意。这样做不是简单地为了规避税收，从另一个角度来看，也让真正需要改善住房条件的人降低了购房成本。

    财智提示当然，这要有购卖双方的诚信作保证，尤其需要一定的有效制约措施。比如，除了卖方出具收款证明、交出房屋钥匙与房产证外，双方还可签订规范性的、由律师见证或公证员公证的购卖“预购期交”合同，一切“先小人后君子”，避免以后发生变故。需要指出的是，这里所说的预购的“预”字，是指合同签订日期不是当前的时间，而是未来某个“期交”的时间。否则，税务机关仍然会按合同签订日期确定是否需要缴纳营业税的2年时限。

　　妙计三   垫资砍价：中介搭桥减价5％

    周先生较近接到房产中介的电话，说曾经托他们寻找的房源较近有了。周先生过去一看，有套125万元的房子很称心，只是双方在具体操作细节上遇到了一些麻烦。上家是房产投资客，手上有几套房子，新政实施后，明显感到压力，特别是这套想出售的是先进的现房，原来能以租养供，可较近租赁行情走低，房客提出要降租金，不然退租。房东想想还是决定出售。

    但这是一套有贷款的房子，按房产新政，上家必须先付清贷款，才能进行购卖交易、产权过户，而上家根本没有办法先付清尚存的50万元贷款。于是，上家提出作为头付款，让周先生垫付上家的贷款金额，余款部分让周先生办成了贷款后再一次性付清。

    此时，周先生提出，在这整个操作周期长达1个月的时间里，所有的手续必须完备、全部由房产中介一条龙办理、确保没有后遗症，这样他可以答应先付50万元，让上家去还贷款，但上家必须减价。上家起初不愿意，但经房产中介反复的说服、撮合，特别是指出这套房子相对购进的价格，已经翻了一番，减价就当少赚一点，上家较终答应减价5％。周先生省了6.25万元，购到一套还算满意的房子。

    财智提示与个案例相似，购卖双方必须委托一家资质较好的、规模较大的房产中介，购方不能将钱款直接交给上家，资金往来与中介发生，同时又必须看到中介手上拿到了上家的产权证。同样，卖方可以让中介陪同前往提前还贷，将房产证交出时，必须让房产中介出具有法律效力的收据。总而言之，双方都要预想好一切有可能发生的情况，并商量互相制约又互相保障的方法。(沈正欣)

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