近日，银监会一份以“特急”形式下发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（54号文），又摆在了各商业银行行长、部门一把手的案头。由此，房地产信贷将遭到更加严格的控制。分析人士表示，信贷政策的逐步收紧，无疑刺中了房地产行业的软肋。

　　信贷政策收紧，刺中地产软肋

　　房地产业从某种意义上说，是依靠资金玩转起来的行业，而国内房地产融资渠道又比较单一，因此，信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉。

　　有研究表明，目前，房地产开发企业项目投入资金中约20％～30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30％～40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中至少61％的资金是来自于银行。另外，从资产负债率看，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%左右。

　　在房地产圈内，流传这样一种说法，“有钱者生，得地者赢，无钱无地者死。”如果融资渠道受阻，再加上销售不畅，资金回笼阻滞，那么对实力平平的房地产企业来说，打击将是致命的。

　　业内人士普遍认为，加息以及相伴随进行的信贷控制，头当其冲的是负债率高、资金实力欠缺的一些中小地产商。有消息称，越来越多的小开发商为了解决资金问题，也已开始变相转让手中的土地或项目。

　　自2004年以来，银行在逐步加强对房地产开发贷款的控制。2004年9月，银监会下发《商业银行房地产贷款风险管理指引》。除了规定开发贷款自有资金比例应达到35％以上，且项目四证齐全之外，同时要求严格贷款项目审批机制，对贷款企业的股东构成、资质信用、近三年的经营管理和财务状况，甚至与关联企业的业务往来都要进行深入调查审核，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。

　　“我们银行的机构贷款早就集中到分行手里了，各家支行都是‘零权限’。尤其是对于房地产企业的开发贷款，控制得很紧，轻易不审批的。”一家商业银行信贷部负责人告诉记者。

　　控制日趋严格的信贷政策，将使房地产行业进行新一轮的洗牌。据了解，目前不仅仅表现在中小房企，不少有名的大房企也日益感到获得资金的困难，一些还出现了资金链断裂的窘境。顺驰中国便身陷股权出让的疑云中。有报道称，顺驰欠银行的资金至少在四、五亿元，而目前资金缺口在3亿元至5亿元。

　　银行在“四证”上的严格执行，已经使得相当部分开发商无法跨过这一门槛。

　　“从前开发商的启动资金只需要几百万元，就可以把整个项目‘撬’起来，现在哪有这种容易事？‘四证’本身就是一个淘汰洗牌的标准。”一位在咨询业从事多年的 人士说道。

　　开发商谋划变相融资

　　对于房地产开发商而言，银行信贷门槛抬高，“一手抓土地、一手抓现金”的如意算盘已不可行。“现在的问题是，既不甘心放弃土地资源，却又没有资金来源支撑，如何弄到钱是开发商的关键问题。”一家开发企业的负责人表示无可奈何。

　　一时间，各种各样的资金筹措方式变相出台。其中，开发商注册临时企业购购自身物业，申请机构贷款获取资金，“左手转换至右手”的融资把戏应运而生。

　　“手里的项目卖得很慢，在现在这种气氛影响下，根本达不到指标要求。而另一个项目的土地出让金这时候又开始催款了，想靠在售项目的回笼资金来缴纳出让金，根本就是杯水车薪。”一家同时拥有多个项目在售的开发商告诉记者。

　　对于这位开发商而言，新土地资源未来利润的可预见性显而易见，及时交清土地出让金并使之归入囊中可谓迫在眉睫。“只要土地四证办全了，从银行取得开发贷款并不是太困难的事情；可是在四证齐全之前，融资方式的缺乏使得资金就是难以到位。”为筹钱伤透脑筋的开发商坦言。

　　现在的问题是，由于有效融资渠道的缺乏，单纯依靠银行贷款的房地产企业无法将资金顺利滚动起来。为了减轻资金压力，一些中小型企业剑走偏锋的融资方式开始出现。

　　采用分期开发是惯常的滚动资金方式，但开发商如果前期销售不畅，将无法收取到后期开发的所用资金。据悉，曾有开发商将前期的剩余房源以个人购房者的名义进行“自购”，从而获得贷款进行融资。“在目前的情况下，这种操作方式的难度很大。个人购房得先期交纳一笔头付，但如果开发商出具相关证明的话，问题也不大。关键是目前银行对于审贷方面抓得很紧，个人资质、信用度、贷款能力都要全面审核，你到哪里去找这么多符合标准的个人？”一名营销专业人士说，“从前的确有过，但现在这种方式运用得很少了。”

　　有的房地产企业以贸易企业的运作方式申请贷款，其操作核心以第三方为主。据透露，开发商先成立一家贸易企业，以贸易流动资金的名义申请贷款，其抵押物便是开发企业转手予该贸易企业的房产。“一般来说，流动资金贷款相对还是比较宽松的，因此这种方式目前用得较为频繁。”该人士说。

　　如果资金要求无法通过该种方式满足的话，又延伸出另一种融资方式。“左手转换至右手”的游戏应运而生，即开发商注册一家临时性企业，以新企业的名义购购物业，申请机构贷款来获得资金。

　　据介绍，目前市场中的变相融资方式大都以“第三方”作为操作平台，但每种方式都有其局限性，如贷款额度少，操作手法难度系数高等问题，但仍有许多企业趋之若鹜。“虽然银行对于真正名义上的房地产贷款控制很紧，但实际运用的‘对策’显示出，部分银行的贷款仍有空隙可钻。”

　　银监会主席要求警惕房贷

　　近日，中国银行业监督管理委员会主席刘明康对银行业风险发出警示，要求警惕三大风险。其中包括房地产开发贷款和按揭贷款的不良率很可能进一步上升。对此，有地产界人士认为，银监会所发出的警示表明了房地产行业处于一个非常危险期，如果楼价继续往上走而成交量则连续下降，那么楼市发生崩盘就为期不远了。

　　“其中，新的房地产调控政策出台以来，投机行为得到一定程度遏制，但随着各项调控政策措施力度的不断加大，房地产开发贷款和按揭贷款的不良率很可能进一步上升。”刘明康说。

　　一投资顾问有限公司的总经理认为，银监会之所以发出警示，说明了风险已经有出现的苗头，尤其是房地产行业今年以来价格不断走高，所引发的风险指数大大增强。拿房地产市场发展比较成熟的广州来说，1～7月，楼价已经上涨了30％，而成交量则受调控影响不断往下走，这是极不正常的。所以，银监会的担心是有道理的。

　　合富辉煌集团控股董事、副总经理黎振伟也认为，楼市的确处于过热期，银监会的警示是对所有进行房地产投资的消费者发出，要他们注意投资风险。

　　据介绍，为进一步防范化解银行业面临的三大风险，银监会将对房地产假按揭贷款、土地储备贷款、打捆贷款、高污染、高耗能和产能过剩行业贷款，委托贷款进行专项检查。

　　据悉，沿海城市的一些银行现在已加大了对项目贷款的审查，对优质项目是几家银行争着贷款，而劣质项目则得不到一家银行的贷款。因此警示发出后，银行对房企贷款肯定更加谨慎，对项目的风险评估也会加大。所以，未来广州房企将会面临一个困难时期，短期的阵痛是在所难免的，一些实力不强的房企将会被淘汰。

　　信贷调控实际上考验的是地产商的融资能力。结果将是加速房地产行业的整合，淘汰一批资产状况不佳的开发商。本报记者：采采

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