核心提示：小区业主投票权数如何确定、业主大会如何成立、物业如何交接验收、共有设施产权如何界定、物业服务内容与收费标准该如何确定？昨日，《郑州市物业管理条例（草案）》正式提交市十二届人大常委会第三十六次会议审议。草案中与百姓生活息息相关的物业装修、小区停车、业主大会等问题成为焦点。
 
　　小区业主投票权数如何确定、业主大会如何成立、物业如何交接验收、共有设施产权如何界定、物业服务内容与收费标准该如何确定？昨日，《郑州市物业管理条例（草案）》正式提交市十二届人大常委会第三十六次会议审议。草案中与百姓生活息息相关的物业装修、小区停车、业主大会等问题成为焦点。
　　据市政府副秘书长秦晓辉介绍，目前，我市有物业管理资质的企业共６００家，从业人员达３．５万余人，管理面积达到５０００万平方米，全市物业管理区域内成立业主大会的有１３６个，一个社会化、专业化的物业管理市场已初步形成。物业管理的区域不仅仅是住宅小区，已涉及机关、院校、医院、机场、铁路、企业等众多领域。

　　此外，由市人大常委会委托社会力量起草《郑州物业管理条例（代拟稿）》工作已告一段落，《代拟稿》也同时提交本次常委会议供审议时参考。

　　房屋交付一半

　　小区应成立业主大会

　　业主大会是物业小区的较高权力决策机构，成立业主大会，有利于实现规范的物业管理。《条例（草案）》规定：一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积５０％以上的，应当成立业主大会。

　　针对实践中业主大会成立比较困难的问题，《条例（草案）》规定了建设单位的责任和协助义务：凡是符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当自符合条件之日起９０日内向物业所在地的县（市、区）房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提交成立业主大会的书面报告，并承担业主大会筹备成立工作所需经费。同时，建设单位应提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设备等资料。

　　同时规定，筹备组应当自成立之日起的４５日内，召开头次业主大会。

　　单个业主投票权数

　　不超过全部投票权数的２５％

　　业主的投票权数直接关系到业主在物业管理中权利的行使。《条例（草案）》明确规定：业主在头次业主大会会议上的投票权数，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素来确定。属于住宅类物业的，每套住宅计算为１票；属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积计算，每满１００平方米计算为１票；单个业主拥有的建筑面积不足１００平方米的，计算为１票。同时，为保护大多数业主的合法权益，还规定单个业主在头次业主大会会议上所持的投票权数，较高不得超过全部投票权数的２５％。

　　物业管理用房

　　较低不低于８０平方米

　　目前在我市的房地产开发中，有些建设单位未按照标准和规划要求配建物业管理用房，有的将临时简易建筑和公共场所部位当做物业管理用房，还有的把地下室、车库当做物业管理用房，直接侵害了业主的利益，制约了小区物业管理工作的开展。因此，《条例（草案）》对物业管理用房的配置标准、面积大小和使用作了具体规定：物业项目的建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房，较低不得低于８０平方米。

　　物业服务收费

　　政府指导市场调节并行

　　《条例（草案）》规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。多层、高层住宅物业的前期服务收费实行政府指导价，政府指导价由市、县（市）、上街区价格行政主管部门会同同级房地产管理部门根据物业服务等级标准等因素，制定出基准价格标准及浮动幅度。

　　除多层、高层住宅的前期物业收费外，其他物业服务收费实行市场调节价。服务内容、收费项目和收费标准由业主或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　水电气热有线

　　不得强制物业代收费

　　《条例（草案）》规定，物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务内容和收费标准。对较终用户做出明确规定：一是专有部分以单个业主作为较终用户；二是部分业主共有部分以全体业主作为较终用户。同时规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位可以委托物业管理企业代收有关费用，但不得强制物业管理企业代收有关费用，不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止服务。

　　未约定公用设施

　　产权归全体业主所有

　　近年来，因物业管理区域内车库产权等公用部位、配套设施设备产权不清，侵害业主合法权益的案件越来越多。《条例（草案）》规定，建设单位应当在物业购卖合同中依法约定物业共用部位、配套设施设备的产权归属，并规定“双方未约定产权归属的公用设施设备归全体业主所有”。

　　该条还确定了“共用部位只登记不发证”的原则，即建设单位申请房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构对共用部位予以记载，但不颁发权属证书。这样规定，有效防止了建设单位、物业管理企业将共用部位擅自处分，切实保障了业主的合法权益。

　　机动车停车位

　　只能提供给本小区业主

　　近期，物业管理中擅自将停车场（库）转让、出租给物业管理区域外的单位和个人使用，破坏小区环境卫生或侵占物业管理区域的道路、场地、绿地的行为时有发生，直接侵害了其他业主的合法权益。针对这些问题，《条例（草案）》明确规定：物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位不得转让、转租给物业管理区域以外的单位和个人。

　　《条例（草案）》规定，凡利用物业共用部位和共用设施设置户外广告或租赁经营的，应当征得业主和业主大会同意后按照规定办理相关手续。机动车辆在全体业主共有场地、车库的停车位停放的，应按照有关规定或与物业管理企业的约定缴纳车位占用费。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

　　专项维修资金

　　须及时缴纳不得挪用

　　《条例（草案）》对专项维修资金的缴纳和续筹、管理及使用作了规定。建立专项维修资金的目的，是为了保障物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备能够得到及时的维修和更新改造。《条例（草案）》规定，新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产权登记前按照有关规定缴纳专项维修资金。用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　损坏房屋承重

　　个人较高罚款３０００元

　　《条例（草案）》对小区不应有的行为进行了明确规定：损坏房屋承重和抗震结构，未经规划等部门批准改变房屋用途和房屋外貌；违反物业管理区域规划搭建建筑物及其他设施；侵占绿地、毁坏花草树木，乱设摊点，无证饲养犬只等。《条例（草案）》规定，凡损坏房屋承重和抗震结构的，对个人较高将处以３０００元罚款，对单位较高可罚１万元。
 

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