“滚动置业”这种理财方式在广州、上海等沿海发达地区已经非常流行，俗称“楼赚楼”。有一个发生在上海真实的小故事，８０年代末一个没有工作的老太太用一套闹市区的小房子，通过滚动置业，已经在上海不同的地方共拥有了４套房产，真令人吃惊。

　　现在北京的一些年轻白领也开始琢磨这个问题。先在城里购套小户型住着，工作、生活、学习都不耽误，以后有实力后再换，用这套房的租金供按揭。由此看来，市场上将诞生越来越多的“二房东”。但是滚动置业也有风险，即要保证房子总是能租出去，想要鱼和熊掌兼得，十几年以后白赚一套房子，还需要看你的眼光。

　　卖大购小，市场潮流

　　小户型的率高是显而易见的。对开发商而言，小户型在设计上要占用许多隔断，增加配套设施，回收资金也慢，明显比建大户型费事；但对购房者而言，小户型的率却比大户型高。举个简单的例子，花１００万购个１４０平方米的大户型，和花５０万购个７０平方米的小户型，虽然一个是大两居，一个是小两居，但在租赁市场上并不是出租的价格也差一半，往往是小两居的租金为２５００元／月，大两居的租金是３０００元／月，这样算下来小户型的率比大户型可高多了。所以“滚动置业”的头选品种是城区的小户型。

　　现在不少投资者纷纷卖大购小，以追求更高的。如有业主将西直门地区１４６平方米大户型（月收租５０００元，年回报率６％）套现，购入两个价值４５万元的二室一厅，年回报率上升到１１％，且“中奖率”（成功租出的机会）极高。又有另一名业主将望京地区的中档物业８０平方米套现３８万元（每月收租２２００元，年回报率６．９％），购入两个价值１５万元的一室一厅，不仅收益高（年回报率达１２％），且“中奖率”为１００％。还有一些业主将三室一厅或四室二厅大单位分拆成三四个单间分租，其回报也远高于原来一套的收益。

　　滚动置业也要注意规避投资风险

　　但是，如果把“滚动置业”也算做一种投资方式的话，那么投资的概念就意味着收益与风险并存。

　　投资房地产头先将面临着供应量的风险——大量涌现的新楼盘会稀释一个地区的有效需求，小投资者往往以目前的租金水平做参考标准，当一个地区的供量发生变化，该地区的租金价格也会随之变化的。所以，选择未来供量较少的地区进行投资，是规避此类风险的有效手段。

　　其次是有效需求不足的风险——影响有效需求的因素很多，大到政局的变化、宏观经济的走势，小到区域经济的繁荣程度、当地产业结构、人员结构的变化等等。

　　产品落后的风险——随着我国加入世贸，国外先进的材料、设施设备、施工工艺、金融资本、营销手段开始以较低的成本进入中国，使得国内的住宅产品在性能方面产生较大的飞跃，而以前建造的相对落后的住宅产品其租金价格会大打折扣。

　　二手房上市的潜在风险——随着北京二手房政策的不断落实，二手房转让、租赁交易会越来越活跃，这无疑也会分流相当一部分有效需求。

　　社区环境变化风险——如果你购的房产所在社区没有能向好的方向发展，反而出现周邻档次越来越低、服务配套设施落后或恶化、治安不良等情况，那么这样的房产大幅贬值是肯定的。相似的房在不相似的社区价值是大不一样的。

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