入住当日，即梦醒时分。虽然东部中档物业面临租金持续低走的局面，但是，据租赁市场的业内人士判断：在东部房产投资仍有很大空间，投资的成败，主要取决于小业主的眼光与技巧。

　　巧购二手房

　　如果简单的计算，现在租金持续低走，个别楼盘“以租养贷”从账面上就算不平，小业主似乎应该放弃在东部投资购房的梦想了。但是有多年房产投资经验的 人士舒可心认为，这恰恰是小业主廉价收购中高端房产的好时机。

　　在地产投资风较劲的时候，一批盲目追风的业主没有切实计算自己的经济能力，也没有客观了解、预测租赁市场的走势，从而导致了自己的错误投资。投资失误的小业主处境相当尴尬：一方面，入住时期开支非常大，短期内房产又无法出租，现金吃紧；另一方面，又不敢降低租金，增加市场机会，害怕租金一降低，租“养”不起贷，每月还要补贴租金的缺口，而且降低租金势必引起社区内的恶性竞争，房客乐了，业主赔了。所以他们处置这笔不良资产的较好办法就是“斩仓割肉”——卖掉这笔资产。

　　虽然这种二手房产对于原有的业主来说是块“烂肉”，但对于承接它的业主来说就是笔很好的投资了。头先，购房的总成本降低了；其次，二手房都是现房，购后很快就可以租出去，既没有购期房的入住风险，又可以立即得到现时回报；第三，虽然是二手房，但仍然是新房，所以并不会影响房屋的品质，不会影响出租价格。

　　这类二手房有一定的供量，但是目前市场渠道不畅，找起来比较麻烦。一般在房地产的专业网络、各社区的业委会能得到相应的信息。


　　挑剔会有好回报

　　据仲量联行张红介绍，售价在１００００元／平方米以上的商品房，如果有足够品质的支持，那么它们在租赁市场上的表现就比较平稳。

　　以世贸国际公寓为例，仲量联行、中原物业都注意到世贸国际公寓的租赁情况明显优于周边区域的同类楼盘。据他们分析，世贸国际公寓租赁的活跃主要是源于以下几点优势：

　　１．楼盘位于ＣＢＤ核心区内，位置优越，交通方便。

　　２．产品定位准确。

　　与国贸、嘉里等高端公寓比较，世贸国际公寓有几个特点：

　　１． 硬件配套设施、公共空间装修档次相差无几；

　　２． 在户型面积标准方面，发展商有意选择了大户型；

　　３． 针对ＣＢＤ高端公寓，出门就是马路的缺陷，世贸国际公寓特别加强了社区环境的处理，成为ＣＢＤ核心区内罕见的环境较好的现房；

　　４． 选择与嘉里、国贸同一档次的物业管理公司进行后期管理，从而强化了租客对社区的认同；

　　５． 世贸国际公寓的租金水平在２０美金／月／平方米左右，比国贸、嘉里的公寓租金低１０美金，国贸、嘉里的客户在不失体面的前提下，用同样的租金预算，在这里可以享受到更舒适的品质。

　　从世贸国际公寓的案例可以看出，在租金低靡时期购购投资型房产头先要保证社区、户型、装修、设备、园林、人群等方面的综合品质；其次，还应购购更有特色的楼盘，比如，世贸国际公寓的环境，海晟名苑、当代万国城的水景等等；第三，在品质、形象上争取做到与高端租赁楼盘品质的互补，争取分流高端租赁楼盘的部分客户。


　　小业主必须结盟

　　国贸、嘉里、雅士阁等高端楼盘的热租虽然有其地段、品质等先天优势，但其统一的营销策略更值得小业主借鉴。

　　高端楼盘往往只租不售，产权单一。单一的产权有利于社区的统一管理，与小业主集中的社区相比，产权单一的社区有几大优势：

　　头先，单一产权有利于对楼盘立面、公共空间的统一管理。

　　在小业主集中的社区，由于产权分散，仅仅安装空调，就能把楼盘立面弄得乱七八糟，且业主们往往各家自扫门前雪，不注重公共空间、社区环境的维护。公共空间、社区环境的迅速衰退会直接影响楼盘的整体形象，进而影响小业主自己的租金回报。租赁楼盘三年的“青春期”大部分也是由于设备、设施、立面、环境等缺乏维护造成的。

　　其次，单一产权可以使大业主从租金中抽取一定的比例用于楼盘维护、形象宣传，增设服务项目，延长楼盘的“热租期”。而小业主往往关注物业管理费的高低，青睐低物业管理费的社区，更不要说从入账的租金里提出一部分进行社区维护了。

　　第三，产权单一可以避免同一社区的租赁价格战。同一社区内一旦打售价格战，社区形象便会受到影响，租金水平也一发不可收拾，而这恰恰是小业主集中社区的通病。

　　第四，产权单一可以在社区内实现对房客的审核制度，避免个别房客的个人行为影响了整个社区的形象。

　　当然，小业主集中的社区产权不可能统一，所以，在朝阳园取得一定经验的房产投资人士舒可心提出，必须加强业主委员会的权威性、专业性，通过业主委员会来行使与大业主类似的职能，维持社区的整体租金水平。

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