埃及：政府搭台 民间唱戏

　　早春３月中旬，中国房地产业协会代表团参观考察了埃及房地产行业。头都开罗是非洲的城市，也是一个沙漠绿洲，因为埃及能开垦种植的土地仅占国土面积的４％，可用来做房地产开发居住的土地便十分了。针对大量农村人口往开罗大城市转移的实际情况，从上世纪７０年代末，政府采取由国家投资的方式进行基础建设，在开罗周边的沙漠土地上建立起３个卫星城，较近的卫星城距城市１０公里，较远的有５０公里。

　　从城区到离城市较近的“斋月十号”卫星城，国家投资建设的主干道、双向４车道宽约４０米，沿途路灯高耸笔直，道路边采取滴灌技术绿化的树草花，往埃及大城市亚历山大去的２４０公里路边全是滴灌浇水开发的绿化带，可见绿化成本投入之大。政府投资的水、电、路为房地产的先期开发创造了必要条件。

　　经过３０年的开发，３个卫星城已初具规模，所有项目均有私营房地产开发商进行开发，较高端次的别墅、住宅小区销路尚可，约有５０％入住率。有１０万平方米中档的成片小区虽然从９０平方米至１３０平方米各种户型均有，但入住率不到１／１０。自己有了土地随意开发的独立式小楼，封顶后就不见有人入住了。

　　开罗市区需要住房者有２００万户左右，为什么卫星城却有众多空房无人居住呢？根据考察团员们的分析，大致原因有二：

　　一是卫星城远离市区，尽管路已修好，但交通用车依然不方便，无综合配套的学校、商店、幼儿园等。

　　二是生活区无主题：如果当作居所，需要开车几十公里才能到达，生活十分不便；如用作居住地，很显然没有吸引力，大多数小区内绿化较差，一片黄沙无景色。

　　开罗卫星城房地产开发给人启示较深的是，居住区的开发要考虑在经济开发区、纯休假区或距离工作地方较近的地方，先期规划要规模适度，不贪大贪多，要综合配套、完善功能，像一个小城镇１０万平方米规模为适中，人数在２万人左右。

　　埃及是公认的文明古国，每年到埃及的游客约有８００万人，因此，发展旅游业、投资旅游设施建设是埃及政府鼓励、优惠的项目。近年政府颁布了一个８号投资法，其中１０年的免税政策吸引了不少开发商：如在购购新建宾馆土地时，每平方米土地价格仅为１４美元；一旦可以投入使用，售价可达２００美元以上。仅在开罗，近年来就兴建了各种度假村宾馆３００个，可供房间５万个，外来游客给埃及带来的外汇收入相当可观，难怪旅游成了埃及的支柱产业。

　　土耳其：大集市兴旺的启示

　　土耳其伊斯坦布尔是一个美丽的海湾城市，因它的地理位置居欧亚之间，所以它的旅游业、商贸业格外繁荣。

　　为了便于商业的流通，在伊斯坦布尔人流较集中的地方建立了众多专业的大集市市场。我们来到它的调料市场，占地约２万平方米，纵贯８条大街小巷。从１０平方米到２０平方米的店铺紧紧相连，据说每月租金在８００美元以上。各种食品调味品、小食品应有尽有，据当地人介绍，走下来能看完５０％商铺就算高效率了。在市地带的小商品市场面积更大，占地约３万平方米，每天光顾市场的人约有１０万之众。店铺大小规模均在２０平方米左右，像土耳其地毯、皮革、工艺品、玻璃制品都在市场里看得到，因此开发集市用房、出租商业用房成为伊斯坦布尔房地产商较看好的项目。可见在旅游城市，人流比较集中的城市，开发有规模的专业市场用房，是有效的房地产开发模式。

　　希腊雅典：奥运带来地产商机

　　受２００４年奥运会将在希腊头都雅典举行的利好，近年来，雅典的道路建设、**建设都走在了许多欧洲国家的前列，给雅典的城市建设、房地产开发带来了发展机会。

　　新建的机场、新拓的道路、旧城改造、各古老景点的修缮、沿主要道路新居住区的建设总投资约上百亿美元。

　　希腊土地国有、私有、并存，因此，政府在开发新的居住用房时，在规划设计完成后，工程多采取公开招标方式，也有的委托中介公司完成。在新拓建的公路两边，多数新开发的房屋属二三层商住两用型房屋。希腊政府在税收上，鼓励无房者购购套住宅；凡符合条件购套房屋的人，免交８％的购置房产税，实行无息贷款，交完约占房价１５％的头付款后即可入住。

　　在新建为奥运服务的宾馆时，政府给予部分免税、部分补贴的待遇。

　　在维修老宾馆时，政府也给予经济上的补助，约占维修费的２０％。在老城区住房改造时，只要保留原门面面貌，里边做再大改造，政府也给予支持；政府在路面维修、管线维修方面也都给予补贴。因此，在雅典到处可见工地，到处可见脚手架，到处可见新建的房屋。预计奥运会闭幕后，在雅典工作的人人均住房将达４０平方米以上，是雅典办奥运的一个较大的收获。

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