城市综合体不能不说的秘密：上世纪法国的拉德芳斯是个城市综合体。

　　“凡是有城市的地方就有城市综合体”。用这句话来形容如今山东的城市商业并不为过。不知不觉间被称为City Mall的城市综合体遍齐鲁大地而绽放，各地市走起了“Mall”步。

  自上世纪法国拉德芳斯建起个城市综合体以来，这种业态被视为一张耀眼的城市名片。光鲜的名头之下藏着不能不说的秘密。几乎每个城市都有失败的案例，对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。

  盲目是魔鬼

  城市综合体对城市形象的提升、区域经济的带动有较大作用。一位商业地产专家表示，现在的城市综合体都是泛综合体，不但使自己的地块价值提高，同时也会带动整个周边土地、住宅综合价值的提高。因此不难理解，为何全国各地都对城市综合体趋之若鹜。很多城市并没有意识到城市综合体可能“水土不服”，正不断地向综合体抛出橄榄枝。如果对区域经济环境把握不到位，不少城市为此付出了不小的代价。经营不善将扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续受到很大影响。

  究其原因，往往是开发商对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的经验，对当地市场预期过于乐观；开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

  操作难度大

  在万达集团董事长王健林看来，“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生”。做商业地产需要很强的专业能力，那么“专业能力”到底包括哪些方面？其中之一应该是对于各种资源的有效运用。另一个不被商业地产开发商重视但又十分重要的环节，就是“设计方案的市场化”。朱友军说，大部分综合体现在都是单纯的设计先行。

  一位商业地产研究人士表示，城市综合体具有较大的操作难度，所谓综合并不是所有物业形式的大糅合，而要根据该区域特点有所偏重，侧主要看该综合体的项目定位。

  北京市房地产业协会副秘书长陈志表示，一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。在城市综合体中，一定要做好商业、酒店这两部分，一旦商业、酒店不能销售，整个综合体的品质就会下滑。

  缺乏商气不宜做综合体

  地理位置稍偏、特别新的新城区，不太适宜综合体的开发。新区开发往往是开发商和政府在进行博弈。新城区的开发建设应该是先有人住，再有产业，再有写字楼，再有商业这样一个顺序。而政府往往是反过来想。先出综合体、先出商业，因为这些看上去，马上业绩斐然。”据汉博研究院研究数据表明，适合大型商业出现的城市宏观经济参数的共性特点为：二线城市GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费性支出大于4000元。因此，董事长朱友军特别强调了新城区的开发培养一定“得先见到人”，随后方可“慢慢培养商气”。

　　山东淄博作为一个三线城市，早在2003年就开始了“商业地产热”， 井、新天地、国贸，俨然再建一个北京城。不过，这些所谓的“综合体”大都采用散售模式。几年间，美食街新天地烟消云散；井购物广场在风光了不久之后，再次陷入招租困境；而国贸SOHO一直是“不死不活”。

　　“综合体以商业为主打，但是目前很多项目把酒店部分变成40或50年产权的酒店式公寓卖掉，这下又变成单纯的卖住宅回款了。”朱友军给记者举例说，“还有就是将写字楼打散出售，这种情况也不少。他们不知，写字楼如果是统一出租，整体销售，才能做出档次来。但是如果分散出售，小业主再进行各自出租，这个城市综合体的商务感觉就会大打折扣。

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