初出校园、又向往离开父母过自由生活的年轻人，因财力有限，一般都是先租房过渡，等有一定经济积累或要结婚的时候，再好好地选房购房。而如今，部分年轻人却从一开始就玩起了“以房养房”的投资技巧———

　　案例

　　林健读大学时就在校外租房，所以对二手房的租售行情早就有所了解。大学一毕业，他就与父母商量：他想购一套二手房，能否请二老“赞助”他支付头期？

　　他算了这样一笔账：如果租一套售后公房———1居室与2居室的面积差不多，但1居室供不应求，租金有些偏高；2居室供应较充沛，租金相对平和，因此1室居与2室居的租金实际差不多，都在1000~2000元之间；如果购一套这样的二手房，月还贷额也差不多是这个数，却如同把“租金”付给了自己，还赚了份属于自己的不动产，过两年购新房也有了资本保证。

　　再则，虽然大家都说现在的二手房价格涨得太高了，且越来越多的次新房投入二手市场后，对房龄已长、房型陈旧、环境落后的售后公房类物业构成一定的压力，但是林健认为：近几年造的商品房都面积偏大，2室居差不多都要90~100m2，甚至120m2以上的也有，对于像他这样的工作不久、或来沪发展的年轻单身来说，实在太 ；而新兴的白领公寓，又往往居住功能不全（没有阳台，有的连厨房都没有），月租却在2000元以上，所以，60~70m2的售后公房一定还有市场，在几年内甚至还有增值机会。

　　今年4月，林健在**外环线站附近的新梅花苑购了一套2室1厅二手房，含简单装修和空调、热水器，总价29.5万元。父母为他付了头期9.5万元，约房价的30%，他办了20年20万元住房商业贷款，月还款1385元———反正将来出售时可以转按揭，不必顾虑因贷款年限长而增加的利息负担，却能减轻自己每月的还款负担。

　　仅过了5个月，林健的这套二手房，市场价已增至35万元。

　　选房策略

　　虽说可以把付按揭视同给自己付“租金”，但毕竟购房是种投资，租房只是消费，虽眼下用于自住，不久的将来还是要出租或出售，所以在选房时要兼顾中长期利益：

　　■交通：便捷

　　选择的二手房较好处于交通成熟地段或邻近轨道交通，这样即使日后“跳槽”，上下班也依然便捷。

　　但要避免轨道交通或高架道路的噪音影响。时下，那些紧贴交通要道的白领公寓，噪音困扰已引起了广泛投诉，这对缺乏经验的求租者是一种提醒，相信拒绝噪音也很快会成为求租的基本要求。而安静的环境，还可成为日后出租或出售时抵消房屋陈旧的筹码。

　　■房型：有改造余地

　　售后公房的房型都会存在一些缺陷，装修也显得陈旧而老土了，选房时要注意是否有调整布局的余地？装修是否简洁？是否容易翻新？一些年轻白领甚至宁愿购毛坯房，然后花2万元左右做较简洁的装修，既干净、符合时尚审美，又方便调整布局；日后出租时，传统装修只能求“简单装修”的租价，新装修却能以“豪华装修”提价；出售的话也更易被人接受。

　　操作提醒

　　■不要付现金

　　购二手房付定金后，在交易的当天需补足30%以上的头付款，其余可银行按揭。为了保证房款的安全，头付较好不要付现金，而是要求卖家事先开好一张银行存折交给购家，等取得了交易的收件收据后，购家才将已存入头付款的存折交还给卖家，这样做对购卖双方都是较安全的。

　　■要限期交房

　　一般来说，房产过户手续7~10个工作日就能完成。有时候，卖家会因为新房还在装修等原因不能马上搬走，有的中介公司会趁机要求购家先付了定金或头付款，等卖家腾空了房子再交易。这是完全不能答应的，因为通常一等就是一两个月、甚至更久，如果购家付了钱，就只能完全被动地傻等，有更好的机会也不敢违约，弄不好几个月后还涨上个1~2万元。

　　所以，购家应坚持现时完成交易，并要求卖家在10~15天内交房。这样购家就主动了，交易后购家就拥有了房屋产权，如果卖家要求继续住上一两个月，按理就该付租金了，要不，就可协商在售价上做适当的让步。讨价还价的权力购家可别自动放弃了。

　　中介费下调了

　　从2003年10月1日起，居住房屋中介服务费实行政府指导价。

　　根据《关于规范上海市居住房屋购卖、租赁中介经纪服务收费的通知》，购卖房屋，较高收费标准由原先的不超过成交价2.5％降低至2％，购卖双方各承担1%；租赁房屋，较高收费标准由原来的1个月租金下降到不超过月租金的70%，租赁双方各承担一半。

　　《通知》还重申了明码标价制度，各中介机构应将收费标准公示牌张贴在营业处的醒目位置；凡未明码标价的，客户有权拒付。

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