签订“认购书”之前的心理准备

　　选定某一楼盘以后，接下来你要做的就是签订“认购书”。

　　在与开发商签订认购书之前，你头先要做好迎接售楼小姐对你发动心理战的准备。售楼小姐瞧准了你已经看上了某个房号的心理，会对你说：“你若不签认购书，这套房子就给别人了”或者“我们的房子已经卖出去多少多少”。有些开发商甚至在售楼大厅的墙上贴上销售指数表，醒目的红色箭头几乎快要抵达表格的顶部。但几个月之后，你若再去售楼大厅，会发现红色箭头仍处在原来的位置。

　　“认购书”有多种名称

　　“认购书”在民法理论上叫做“预约”，即在签订合同之前，当事人约定将来签订合同的约定，所以，“认购书”也是合同。

　　目前，开发商使用的“认购书”的名称五花八门，有叫“认购书”的，有叫“协议书”的，有叫“房号保留协议书”的，有叫“订购房屋协议书”的。目前开发商所使用的“认购书”，没有一个是真正意义上的“认购书”。

　　“认购书”应具备的内容

　　真正意义上的“认购书”必须具备以下内容：

　　１．将来要签订的购房合同；２．“认购书”的当事人做出的在将来的某个条件具备时签订购房合同的承诺；３．如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担的违约责任。

　　开发商目前所使用的“认购书”，不管名称叫什么，一般都有前述第２和第３项内容，但没有第１项内容。购房人吃亏往往正是在这一点上。如果购房人没有与开发商达成购房合同的“补充协议”而未能与开发商签订购房合同，开发商便以购房人未在约定的期限内签署购合同为由扣下购房人的定金。所以，在签署“认购书”之前，你必须就将来要签订的购房合同的全部条款（包括你想与开发商签订的“补充协议”）已经与开发商达成了一致并且写进“认购书”，双方在这样的“认购书”上签字以后，你再支付定金。如果你尚未就将来要签订的购房合同的全部条款与开发商达成一致并且写进了“认购书”就支付了定金，那么，你以后与开发商谈成“补充协议”的可能性就大大降低，除非你已经支付的定金的数额较小。

　　如何签订“认购书”

　　如果开发商坚决不同意在签署“认购书”时就把将来要签订的购房合同的全部条款写进“认购书”，那么，你干脆就将“认购书”中与房屋购卖有关的内容全部去掉，只保留“支付定金、保留房号”这一项内容。在表述“定金”条款时，较好也将“开发商违约，双倍返还定金”这样的内容去掉。这么做看似对开发商有利，实质上是对购房人利益的保护，因为如果这样写，法院将依照较高人民法院的司法解释，不把购房人支付的“定金”看做是定金而看做是预付款，如果购房人要求返还“定金”，法院将判令开发商返还“定金”。

　　但是，为了防止你打赢官司拿不到钱，你支付给开发商的“定金”的数额应该越少越好。


　　（北京市律师协会房地产专业委员会委员、北京市天为律师事务所律师 居永和）

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