元旦春节接踵而至，又到楼盘广告满天飞、开发商优惠一推再推的时候。

　　楼盘广告是吸引消费者眼球的较有效促销方式，而节假日又是某些不良发展商为尽快促销，广为传播虚假广告之时。据广东省消费者协会的统计数字显示，在房地产纠纷以及房地产投诉案中，不实广告占了相当的比例。广告欺诈有哪些类型，容易出现在哪些环节上？消费者在购房过程中如何识别虚假广告？就此问题，记者采访了96912的购房专家及有关部门负责人。

　　在众多商业广告中，商品房的广告在语言、制作等方面的精美程度都名列前茅。它不仅在视觉、听觉上大大刺激人们的购购欲望，还在一定程度上使消费者获得美的享受。但令人遗憾的是，美丽的广告背后，却往往隐含着一个又一个诱人的陷阱。

　　据96912专家介绍，在房地产广告中，虚假违法广告五花八门，主要表现为夸大宣传，向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现或令人误解的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理；未能按规定要求明示价格和面积；未取得商品房预售许可证的房地产开发企业以“内部认购”、“内部登记”等名目发布广告等等。

　　夸大宣传是常用伎俩

　　“夸大”是广告中较常用的手法。一个只有几百平方米的绿化地，发展商往往在广告中却称之“大型园林”；明明不到十米的楼距，也要说成是“超宽楼间距”；明明只有一两张乒乓球桌的会所，却称“体育设施配套齐全”；明明对着个臭水沟，偏要说是“江景”……发展商为模糊楼盘与市区地带或主干道、商场、车站、文化场所的距离，往往用“××时辰车程”来表述，实际上这种车程所用的“速度”至少也要达到每公里160公里以上。

　　“完全低价”没好货

　　楼盘刚开盘或一个新推销期开始时，楼盘往往会打出一批“完全低价”房。通常情况下，这种广告中的“完全低价”不是没什么好货，就是根本不存在的“噱头”。96912专家提醒，对新盘发展商一般都会采取低开高走的策略、内部认购或刚公开发售时往往在广告上大打“低价”牌，还会在报纸广告上单独印出一些特别低价的单元，甚至印出一些所谓“ ”房型。对特价单元和特推房型，消费者一定要慎重，因为这些单元往往不是卖不掉的就是位置有问题的。发展商把这叫“较后冲刺”、集中出货。

　　“世界公司”多为本地企业

　　为满足某些消费者的崇洋心理，楼盘广告往往大打“××世界公司设计”、“××国际物业”负责公司物业管理等牌子。

　　其实，按中国的有关法律，外资公司是不能单独负责房地产项目设计的。换言之，外资设计单位不能单独建筑设计一个楼盘，而必须与某家国内公司共同设计。其实真正做出房型设计的还是国内的公司。

　　至于物业管理，也不要相信会由广告上的外资单位来实施。通常本地公司只会购他们一个名字，然后就以“××物业顾问”为“噱头”。即使真正实施，这些外资物业公司通常也只为单价在一万元以上的楼盘服务，别的其实还多由本地公司来管理。

　　外观还需眼见为实

　　如今的房地产广告可谓一个比一个漂亮，与实际却有较大距离。消费者千万不要轻信广告上的建筑效果图。另外，也别以为面砖的外墙就是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率要高得多。在国外，楼房基本都用高端涂料做外墙，很少使用面砖当外墙。“准现楼”其实也是“期楼”

　　有些广告上大打“准现楼”旗号，但实际上，这些“准现楼”就是“期楼”，往往是一些外立面接近完成的项目，离通过综合验收能正式入住还需一段时间，同样存在“期楼”风险。

　　细辨“全屋进口品牌”

　　时下，包装修的成品屋已日益流行，但“装修标准”也往往成为虚假广告的惯用手法。

　　开发商较喜欢打出的招牌是“超豪华装修”和“全屋进口品牌”。但究竟是不是“超豪华装修”、有没有“进口产品”却只有开发商说了算。

　　无预售证“内部认购”

　　按国家有关规定，未取得预售证的房子是不能销售的，但有的开发商在没有销售许可证的情况下，以其他房产销售许可证进行冒充，打出本房产的形象广告。广告中没有房产销售字样，却留下咨询电话，一旦有人询问，即借机售房。这种房子，或者是违章建筑，或者存在质量等其他问题，不能得到房管部门的认可。

　　利用模糊概念大做文章

　　隐瞒实情是楼盘常用的广告伎俩，明明有规划路却大称“全封闭式管理”；明明规划是建筑用地，却大称面对大型园林绿化……

　　至于利用模糊概念大做文章，改变房产的区域归属，近期更大为常见。比如原本属于白云区的楼盘，因为与天河北相近，就冠之“天河北楼盘”；明明是黄埔地界，也因为与天河区交界，就大张旗鼓地打出“天河东”旗号，住户往往要在办理房产证时才发现受骗上当。

　　图：购房时，一定要将房屋设计图纸纳入合同内容之中，以防止房产商随意更改图纸，影响房屋质量。

　　不幸上当可投诉

　　据96912专家介绍，业主发现开发商的广告有欺骗行为，头先要找开发商或销售代理商交涉，未果情况下，可以到有关部门投诉。属于房产开发许可证或销售许可证问题，可以到广州市国土资源与房管局投诉。如果属于广告引起的问题，可以到消协投诉，较终由市工商局广告管理处作出处理决定。

　　消费者也可以直接到市工商管理局广告处投诉。市工商管理局广告处是房地产广告的直接管理部门，他们调查确认属于违法广告的，将对房产商及广告经营单位给予处罚。

　　但是，消费者要得到相应的经济补偿却不容易。96912专家指出，诉诸法律是必须的。合同是法律审判的重要依据，如果广告内容已经写入合同，官司还顺利一些；如果广告或口头承诺并没有写入合同，消费者则难以胜诉。许多房产商正是利用消费者不懂法律而钻空子，不把广告内容写入合同，一些消费者往往因此吃了大亏。96912专家提醒，一定要把好合同这一关，将广告中的所有许诺写入合同，即使存在广告欺诈，消费者也可以依据合同状告开发商违约要求赔偿。

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