尽管房地产暴利到底是开发商还是政府拿了大头一直争论不休，但近期出炉的2009年房企年报至少说明了一些问题。据Wind数据统计，截至3月10日，沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年年报，近四成房企业绩涨幅在50%以上，其中9家房企的业绩增幅超过100%。

在赤裸裸的营业利润率数字面前，开发商自称行业“10%”低利润率不攻自破。与此同时，3月10日，被开发商指责用地价推高房价的国土资源部，则对开发商不再客气。

年报晒出地产商暴利

华丽的2009年楼市从房企的年报上一览无余，开发商们几乎个个赚的盆满钵满。好看的年报也让较近一些开发商自称利润低的说法不攻自破。

“以前土地成本只占20%，现在占到了60%至70%。地方政府卖地的利润高达200%，而开发商的利润只有10%。”针对两会上热议的高房价，全国政协委员、广州富力地产总裁张力看来，购房者的钱并不是被开发商赚了，而是进了地方政府腰包。

而SOHO中国张欣也称，房地产的利润率只有营业额的百分之十，所以房地产行业不是暴利行业。

但据记者从房企年报中发现，各家房企2009年的利润增长率均远远高于营业收入的增长率，有多家房企的利润增长率高出营业收入增长率一倍以上。以金地为例，去年金地完成营收120.98亿，同比增长23.93%；实现净利润17.76亿，同比增长111.24%。

另外，根据各家地产商自己公布的利润率也使得“10%利润率”的说法成为谎言。其中金地利润率约为27.30%，世茂股份利润率44.11%；华远地产高达51.59%……

房地产观察家沈晓杰认为，按照国际上的行规，商品住房建造的利润率一般都在3%-5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊，所以，我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。

“对外公布的利润率平均值肯定超过30%，账目上的利润率仍然很暴利，而且开发商的开发资金也多数来自银行、资本市场以及购房者预付资金。从这个资本利润率看，房地产行业的率何止100%。房地产是暴利行业毋庸置疑。”京展担保地产分析师告诉记者。

国土部严打

三番五次被开发商指责土地成本过高抬高了房价，国土资源部显然早就坐不住了。

在2009年全国范围整顿闲置土地之后，3月10日，国土资源部又出台整治房地产用地的专项文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（以下简称通知），自此再次掀起一场“房地产土地调控风暴”。

通知要求开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的头付款，余款要按合同约定及时缴纳，较迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

“开发商称政府拿走了房地产利润的大头，但实际上开发商在竞拍了土地之后，多数只先交很小数额的订金，土地款项一直能拖很久，造成许多闲置土地，有的开发商这样押着土地等土地涨了再倒手卖出，都能赚很多钱。”河北张家口一开发商向记者透露，开发商和地方政府都赚得不少，都是利益既得者。

同时政府再次更加严厉地整顿闲置土地，通知规定，对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，将禁止在一定期限内参加土地竞购。

“国土资源部的土地调控政策越来越严厉，这等于是在挤压开发商的资金，在市场销售低迷的时期，当开发商没有更多的闲置资金去囤地和囤房时，降低房价回笼资金将是先进的选择。”丰润世纪地产分析师认为。

开发商2009年债台高筑

而实际上，房企2009年的年报虽然春风得意，但是在资金方面却也悄悄地发生了变化。

但据记者统计的30家房企的负债情况，目前这30家的负债总额为4771亿。而对比今年年初2590亿的负债总额，增加了84%。

“2008年属于开发商现金较为紧张的一个年份，2009年地产行业销售形势大好，地产商回笼资金高于2008年，实属正常，但2009年地产商债务增加巨大，也是因为在从银行和资本市场融资顺利的情况下，大肆拿地的结果。”京展担保地产分析师认为，随着国土部“国19条”的出台，地产商下一步的目标必然是加紧融资。

事实上，开发商早已经在行动，按照申万行业划分，2009年至今，已有64家A股上市房企提出再融资预案，募集资金超过1316.2亿元。提出权益类再融资计划的共44家，其中尚待证监会审批的有37家，涉及融资金额高达895.69亿元。

但是融资是否顺利仍是悬疑，不过随着银行收紧资金、国土部严厉挤压房地产用地资金，已经负债累累的开发商目前手中的现金还能撑多久，可能将是楼市何时发生变化的关键。

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