特点概括：

房产投资客的年龄比较分散，但是主力人群还是那些30—40岁之间的人，他们大多事业有成，手中有一定的闲置资金，却又不想将闲钱购购股票、债券，于是房子便成为他们口中永恒的话题。闲来没事的时候，他们不是陪着家人逛街，而是喜欢开着车，看看楼盘，聊聊楼市。除此之外，每年各种大大小小的房展会也总能看见他们的身影。不过，想要真正做个专业的投资客并不是一件容易的事情。他们除了要有时间实地探房之外，还应该具备“间谍”的头脑和本事，能够掌握较新的市场动态，并能对未来房价走势做出准确的判断。

需求描述：

房地产界有句至理名言，“是地段，是地段，第三还是地段”，这是投资客多年总结出来的真理。投资客购房，购的不单是房产本身，实际上他们购购的是这个区域整体发展和未来。投资客很注重项目本身，如房子的朝向、楼层、户型等。另外，环境、是否是现房、有无精装修、会所及其他配套设施如何，都是这类人群购房时参考的因素。

渠道一：投资黄金位置小户型

王小姐刚刚踏上工作岗位，工作地点在中关村，她本想在中关村附近租个小房子，到处打听才发现一居和两居是可遇不可求的抢手货。无奈之下，王小姐只好租了一套三居，与其他人同住在一个屋檐下。

点评：今年市场上的小户型新盘较少，并且以酒店式公寓居多，例如中关村附近的纽约客、新中关等以及望京区域的晶都国际等。

投资小户型的投资客应该选择黄金位置的楼盘，比如CBD、中关村、望京、建等区域。需要注意的是，高端住宅公寓目前供大于求，租金有下滑的趋势。此外，加息后，投资客将面临投资成本上升，收益下滑的局面。利用银行信贷资金投资的投资客，应该适当调整房屋出租的方式。现在市场上有不少带租约的小户型出售，选择时不能只看到承诺的高额租金回报，而是要冷静思考和分析再做出决定。

渠道二：尾房、二手房值得耐心找

较近，梁小姐在东三环淘到一套尾房，价格和二手房差不多。由于地段好，刚装修完就有人来租房。梁小姐估计，在１２—１５年内，这套尾房就可以帮她把楼供完并收回头付，之后，房子无论出租或者折价卖掉，都能够净赚。

点评：淘尾房较关键的是获取信息，有的开发商会在售楼处销售，有的则交给代理经纪公司。此外，投资客要了解该区域项目的开盘价和前期价，然后结合房屋实际情况等得出该套房屋的真实历史价格，比对尾盘标价确认价格是否实惠。

近年来北京二手房市场价格持续走高。据统计，面积在70—80平方米左右两居室是租赁市场的热租户型。CBD的团结湖、呼家楼、西坝河，中关村的双榆树、魏公村，亚奥的安华桥、安贞里、慧新里等地区都是租赁热点。崇文区的热点区域集中在天坛、永定门；宣武区集中于广安门、西便门、牛街、马莲道；丰台区则集中于方庄、六里桥、洋桥等区域。

渠道三：海外也能淘到宝

肖先生自从在一次房展会上看到某个国外的房地产项目之后，就有点心动。现在他已看中一套海外公寓，“我算过了，如果做中期投资，不出意外的话，目前的回报率在15％以上。”

点评：从“悉尼早晨”在10月房展会的热销，到澳洲置业全线引入澳洲各地的投资精品，海外投资的模式已经被投资客们慢慢接受。目前，北京市场上有不少海外精品项目，如南半球较高的住宅楼World Tower，墨尔本的TVE旋律公寓等，都具有很高的投资潜力。

建议投资客通过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款，并委托律师审核物业购卖合同，办理查楼收楼等购卖交易手续。

投资客还需慧眼识好房

吴先生刚到而立之年就已经成为一个不折不扣的房产投资客。他现在投资了两处房产，一处是郊区的普通住宅，一处是建**附近的小户型公寓。由于刚开始启动资金有限，郊区的普通住宅有价无市，一时难以出手，吴先生只好铤而走险，先用启动资金付了郊区住宅的头付，然后再将其抵押给银行，拿抵押的钱再去付公寓的头付。如今，吴先生要同时供两处房，压力不小，所幸的是，小户型公寓购购时带两年的租约，每月一万多的租金让吴先生暂时能够渡过难关。但是看着押在银行的住宅，想到两年之后公寓的租金有限，吴先生就忧虑重重。

房地产投资们较关心的是如何有效利用手中的资金，如何保证率，不致于投资失利甚至血本无归。他们的目标很明确，就是希望购购的房子能够迅速升值然后将其变现。但是，任何投资都是有风险的，投资客在搜寻房子时必须具备更加专业的眼光，一定要千挑万选，左思右想。


（环球时报·房产周刊/吕春花）

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