名词解释

　　个人住房贷款：是指购房者在银行存入一定比例的资金后，以所购住房（或“楼花”权益）或贷款银行认可的其他资产作抵押（质押），向银行申请其余所需资金贷款，并分期还款的一种金融服务。若购房人因购购暂不能办理抵押登记的房屋，转而向银行认可的具有担保资格和能力的单位为其贷款提供保证，并承担连带责任，即为个人住房保证贷款。个人住房贷款又称“供楼贷款”、“按揭贷款”。

申贷过程

　　「准备阶段」自我评估

　　很多工薪族将购房比成“愚公移山”，可见还贷压力不小。高主任提醒，在申请个人住房贷款前，一定要先“量力”，可做一番自我评估。

　　一、对家庭现有经济实力综合评估。包括存款和可变现资产（有价证券、现有住房置换等）两大部分；

　　二、对家庭未来的收入及支出做合理的预期。包括年龄、专业、学历、工作性质、行业前景甚至宏观发展趋势等，越细越好；

　　第三、计算还款能力。其计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额（计算时要考虑到收入和支出的可能变化）。

　　「实施阶段」申贷步骤

　　一、借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合申请资格的给予开具《申请通知单》；

　　二、将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、头付款发票、收入证明，以及其他贷款行所需的资料交与银行指定的律师事务所；

　　三、由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份以及资信状况进行评价，收取相关费用；

　　四、到银行柜台购购房屋保险，并一次性交齐房屋保险费用；

　　五、银行对贷款申请人的资信材料进行复审；

　　六、审批通过后，由律师安排与贷款申请人分别签订个人住房贷款借款合同、担保合同，委托转账付款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用账户。律师负责对所签署的法律文件进行审查；

　　七、银行签署发放借款合同及其他材料，递交开发商和借款人，贷款资金划入开发商账户。

贴心提醒

　　申贷条件

　　贷款对象：具有合法身份证明、完全民事行为能力、有合法稳定的经济收入、有按期还本付息能力的自然人；

　　贷款条件：借款人必须于借款前在指定机构存入不低于总房款30%的自筹资金作为购房头付款（提前三个月存入者优先，贷款审批后转入卖房人账户）。

　　贷款额度：住房贷款不超过所购住房总价的70%.贷款期限：住房贷款期限加贷款人年龄之和不得超过65年。

　　相关费用

　　评估费：是将认购商品房作为抵押物时，需要住房资金管理机构认可的评估机构对所购房评估发生的费用。房款总额在100万元（含以下）时，按5％收取，100万元以上按累进收取。

　　律师费：办理商业贷款时，律师按照贷款额的0.3％一次性收取，每单较少为100元。

　　保险费：房屋财产保险费＝房屋财产保险金额×年保费率×换算现值系数。

　　抵押登记费：一般标准为0.3元/平方米。

还贷方式

　　目前较常用的三种计息还贷方式包括：

　　一、到期一次还本付息法。借款人在贷款期内，不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还全部本金和利息。目前央行颁布的1年期内（含1年）的个人住房贷款，采用的就是这种方式。

　　二、等额本息还款法。这是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的人群。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用这种方式。

　　三、等额本金还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期（月）归还，同时付清上一次交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐渐减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人。


（新京报）

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