谈论中国经济离不开房地产，2016年中国经济好于市场预期，一个重要原因是房地产表现远超市场预期。不过随着2016年下半年房价的加速上行，以及十一前后各地陆续推出的房产限购政策，让我们不得不为2017年的房地产市场捏把汗，2017海南买房还有升值空间吗。

现在的主要问题有两个：一个是房价的走势，也就是长期来看是涨是跌；另一个是投资属性，也就是现在还能买房吗？

先说房价趋势。中国房地产市场的根本驱动力是城镇化还有10-15年的时间，房地产市场的根本需求是购买力的流动而非人口流动，一二线城市限制土地供给与大城市化需求之间的矛盾是导致一二线城市房价暴涨的根源，中国房地产库存并没有市场想象的那么高，相反在一二线城市一直是极低的房地产库存。从长期来看，中国的城镇化进程仍然还有10-15年时间，同时中国购买力向城市流动的趋势也没有变化，这是我们认为中国房地产能够长期健康发展、不会如市场预期般暴跌的主要原因。

对于短期问题，需要关注的是房地产库存。探讨房地产库存，需要明确两个问题：一是是否应当将未施工面积计入库存？二是是否应当看包括商用在内的整体房地产库存？答案是否。，施工和未施工距离形成房地产库存还有相当的距离，其中需要经过大量房地产投资，因此计算房地产库存只应当考虑成品房；，商用房地产库存很多是不售只租的资产，而且其并非中国房地产市场的决定因素，因此我们只关注住宅库存。在上述假设基础上，我们可以发现中国的住宅库存的去化已经非常明显。2016年2月为住宅库存的高点4.7亿平米，至2016年10月已经下降至4.1亿平米，库存已经去化12%，回到2014年12月的水平。

由此我们引出个问题，也就是房地产是否还有投资价值。房地产投资与住宅库存有密切的关系，这一轮房地产投资见底的时间与住房库存见顶的时间非常接近，均在2015年底-2016年初。目前的住宅库存与2014年四季度相似，2014年四季度房地产投资增速为5.6%，也与当前2016年三季度的5.2%接近。由此看来，2017年全年房地产投资增速在0-5%附近可能性较高，主要基于未来房地产库存走势。此轮房地产限购主要集中于一二线城市，这些城市均处于低库存状态，在不改变土地供给不足的情况下，一二线城市房价仍将长期上涨，销售持续恶化的可能性很低。即使考虑因为限购、住宅去库存不再继续，住宅库存维持现状也足以支持房地产投资增速为正。此外，如果要让一二线城市房地产进入良性循环，则必须要加大土地供给，这可能导致房地产投资增速不低于5%。改变2014-2016年一二线城市土地供给严重不足的局面，这也将带来相应的一二线城市房地产投资增速的提高。如果考虑这一因素，则2017年房地产投资增速甚至将高于2016年。

因此，对于热点城市来说，买房投资仍然会是房地产市场的主基调。只不过，我国的房地产市场与金融体系关系密切，房价过快上涨对整个金融体系的威胁较大，所以国家会不遗余力的降低房地产市场的热度。不过大家要注意一点，国家是在给房地产市场降温，而不是希望房地产市场价格暴跌，这是两个完全不同的概念，说白了，只要房价不涨或者小涨，相对于货币发行速度和通胀水平来说，就是“房价下跌”。

对于2017年的房地产市场，我们已经说的很清楚了。大家只需要区分哪些城市在所谓的“一二线”之列，哪些城市不在所谓的“一二线”之列。切莫一叶障目，遗憾终生。

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