一、海南买房的功能选择 
　　先说说我们买房的功能用途，是休闲度假住，还是父母过来养老住，还是纯投资（不装修，等升值了抛售）？ 
　　针对这几种情况，下面分别叙述： 
　　1、自己休闲度假兼投资 
　　这种需求情况的业主，一般来说是工作非常繁忙而且需要高品质休闲放松的成功人士或者家庭，一年任何时候可以来几次海南而不在乎机票价格。如果你是这类的业主，就需要挑有特色的海景房，稀缺地段原生态森林温泉山景房。 
　　买海景房主要是海上运动，海岸娱乐方便；买山景房主要是安静的环境，可以排除干扰，放松身心。关于一线海景房，有几个问题需要朋友们注意一下： 
　　1）海景房靠海太近，海风的盐分太重，对家具腐蚀性很强，需要专业物业人员定时打理。 
　　2）房子离海还是稍微远些，否则下雨天或者浪大的时候，仍然感觉身上粘乎乎的都是水。
　　3）出门要注意关窗以及防潮，否则房子长期有一股霉味，而且床上的被子可能是潮的，需要专业物业人员定时打理。
　　4）要注意晚上去房子里呆一会，如果一个晚上能听到海浪的拍岸声，睡眠不太好的人影响较大。 
　　5）靠海太近的房子，房屋外表容易风化（褪色），铁艺物件容易生锈，需要专业物业人员定时打理。 
　　2、纯房产投资的情况 
　　这类需求的业主，一般是流动性过剩，资金无处投资，需要找稳定升值房产投资的客户。对于投资客来讲，总结基本思路如下： 
　　1）优先考虑买海边的房。既然是投资，那就冒险一些，投入大，回报也高，这里主要看开发商 
　　的造城实力。当年海南也在海边造了大量的城，由于周边都是荒无人烟的沙滩或农村，*后失败了，当然现在情况会好一些，但这个风险依然存在。罗马不是一日建成的，我们也不能听开发商的一面之词。 
　　2）没有超过100万以上的散闲资金，建议不要在海南做纯投资性的屯房，因为在海南没有刚性需求。 
　　3）距离海边5公里以上的楼盘不适合投资，因为稀缺性大大减少。 
　　4）非海边房，距离城市边缘5公里以上的楼盘不适合投资，因为这些楼盘炒作的基础脆弱。 
　　自从国家打压楼市过快增长后，在海南纯投资的人变少了，但在我看来，投资的机会还有很多，需要专业像我这样专注度假地产的人去分析，跟股市选股操作差不多，巴菲特说只有潮退了我们才知道谁在裸泳，现在就是潮退的时候啊。 

　3、养老类型，父母或者自己退休过来住，住1～3个月。 
　　这种需求情况的业主，一般是50岁以上，赶在冬天来临前到海南，赶在夏天来前回老家，资金不是很多，对物价价格敏感。由于涉及到老人居住，而且是长期居住，需要保障的内容比较多，问题也比较复杂，我们要仔细来分析。既然过来养老，我们要关注几个因素： 
　　1）生活。买菜，油、盐、米、醋是否在活动的范围内；
　　2）医院。是不是*近的地方就有救急的地方，*好不超过3公里；
　　3）交通。一旦有紧急事，是不是能*快到海南的主要城市；
　　4）娱乐。是否有老人活动解闷，如果偌大的一个小区没几个人就不合适了。 
　　另外，我们要评估几个要素： 
　　1）空气。空气是否达到要求； 
　　2）气候。包括温度、湿度、降水量、日照时间是否达到要求。
　　3）温泉。是否需要温泉，需要温泉的可能性有多大？
　　4）海边。是否需要天天看到大海，需要大海的因素大概占什么样的一个比例。 
　　就海南居住而言，我认为主要是买海南的气候和空气，就此推论，我认为选择海南任意一个城镇，交通便利配套完善，环境安静的小宜居小区即可。一般来说，我们有一个核心的思路，就是：住在海南，融入海南。就是尽可能"混"在海南居民较多的地方，无论是生活出行都非常方便，生活成本也很低。 
　　4、中产，热爱海南，休闲养生 
　　这类需求的业主，一般是城市的普通家庭，年纪30到50岁，收入还可以，生活压力不大，花个30万以下在海南买套房子，偶尔过来休闲养生。 
　　由于涉及到休闲养生，也不要有太大的压力，生活简简单单，轻轻松松就好。因此房子的功能性就相当重要，在较大城市如三亚、海口、琼海、文昌就少了些个性，在海边价位就太高，建议购买有特色的度假小城市、风情小镇、农场的休闲房屋。这些房屋应该具备有多种功能性，例如包括： 
　　1）有地方可以海钓，海洋养殖，和渔民接触，体验海洋生活的乐趣。 
　　2）有地方可以种植热带水果，例如荔枝、芒果、木瓜、咖啡豆等等，体验热带农场的生活乐趣。 
　　3）有地方可以养蜂、养花、养兔子，体验自然生活的充实和欢乐。 
　　4）有地方体验热带贝类工艺品、植物工艺品的制作，体验海南原著民的朴实原始生活。 
　　这类的房产是休闲养生功能很强的，我很推崇，买房看海三天就烦了，娱乐项目大同小异，还是有意义的事干*好。
　　（这种房产同样适合上面的第三种情况，推荐！！） 

二、海南买房的区域选择 

　　很多人都问，我买哪个城市比较好？这个问题仍然要和你的功能需求挂钩，就全岛而言，每个城市各具优势，理论上在任何城市购买都有其优势，当然也有一些细节需要斟酌： 
　　1、开发商的选择非常重要。在海南，开发商的差异超过区域的差异。海南作为度假房产，开发商的规划和后续服务决定了小区的舒适性。 
　　2、离城市不要太远，离*近的城市边缘也应当在5公里内。度假也需要生活，配套和医院都是必须的，城镇的形成有其百年历史，凭开发商一己之力在一片没有城市基础的沙滩/山谷/湖边建立一个新的城镇而且有长久的人气，是存在较大风险的。 
　　3、回归海南购房的本质：气候和空气。要谨慎评估高尔夫、温泉、看海、氧吧的要素是否被开发商有意夸大而掩盖了其他本来存在的缺陷。 
　　4、交通位置，位置是任何地域，任何楼盘升值的重要砝码。在海南，坐落在轻轨站附近5公里左右的楼盘较有地理优势。 

　　三、海南买房的几个步骤策略 
　　海南国际旅游岛意见发布前的8/9/10/11/12月份，给每个在电话、QQ、博客留言以及到现场的准业主讲，海南的房价被低估，房价未来可能会快速上升，很多人不以为然，听完看完就走；这里面大部分都错过了购房的机会。 
　　总结这些失败案例，就海南买房行动而言，我认为有几个阶段，有几个策略： 
　　1、从犹豫是否买到意向买阶段。很多人还定不准海南买房的这个投资大方向，资金还在股市套着或者被其他房套着，没有征得家人的同意，就开始匆忙在电话，QQ咨询了很多细节问题，这是不正确的。首先要先问问家人，今年打算在哪里投资，预计投多少钱（家人都强烈反对在海南买房，你还忙乎干什么？），有这个基本前提，再谈下一步。 
　　2、从有意向买到决定买阶段，中间几个步骤：海南城市环境考察，海南利好消息以及发展进度考察，海南楼盘列表，楼盘资料筛选，网上实景考察，每个步骤分配多少时间事先规划好，整体花费时间不宜超过一个月，时间太长，注意力就下降，*终无法决策。 
　　3、上述需要的资料部分都可以从网上获得，部分从房产专业人士获得，或委托亲朋好友实地获取，总体上要求资料完备真实有效。很多人听售楼处、本地代理点的介绍，把这些介绍当真实材料，这是不正确的。
　　4、资料分批次验证，对其中有疑问的，要寻求进一步的帮助，经过3-4次，每次一个星期左右的资料准备，即可清楚了大部分的细节情况。 
　　5、从决定买到飞到海南实地。建议周未或节假日抽两天时间过来，完成购房计划

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