9月28日下午，福州宣布新政出台，包括“加大住宅用地供应力度，力争三年内市本级住宅土地供应量在原有年度供地计划基础上增加20%以上；提高土地出让金、缩短支付周期；商品房销售价格不得高于备案价格10%”等。

  分析人士指出，福州的调控不涉及购房者资金与名额，短期内对市场影响不大。而近期南京、杭州出台限购政策前后的市场表现，却值得关注。

  9月28日凌晨，有南京知名媒体人李子墨在朋友圈发布了一条直播信息，称南京限购新政后的首场开盘，190套 经过3 的选房，仅剩1、2楼6套房源。

  而就在南京正式实行限购的天，即9月26日，南京新房市场成交量下滑明显。9月26日，南京新房认购量仅为188套，与限购前认购量1572套相比，大幅下滑。9月27日认购量仍然低迷，只有208套。

  在杭州，相似的一幕同样发生。9月27日，杭州宣布实施限贷的前夜，有人不用多付二成首付买到房子，有人*后一 没买上房。

  而早在今年3月底就出台限购政策的上海，市场成交正逐步回归理性。调控背后的一二手市场更迭，更显示出资金向背。

  同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，上海近期二手房平均每个月成交2.5万套左右，相比2014年、2015年上半年仍然较高，还没有到达*低点，显然还处于回调阶段。即便市场交易出现乏力迹象，也是由于年初透支导致。

  张认为，长三角城市群同此理，当二手房成交回落之后，会传导到新房，因为大部分置换型买家，都是卖掉手上房产置换一套新房，从未来市场趋势来看，二手房回落之后，一手房市场交易量也会相应回落。

  成交下滑趋势

  南京9月26日限购新政颁布当晚，不少中介业务员就陆续接到业主要求涨价、毁约的电话，甚至有业主直接暂停出售房源了。河西区一家中介门店的业务员小刘告诉记者，他手上一位业主要求将还未售出的一套房源加价80万，加价之后仍然有买家愿意去看房。

  南京房企的营销也随之改变。原计划9月26日开盘的中海玄武公馆，因限购临时取消开盘，销售均价3.6万/平方米。不少客户接到销售人员“推新时间延迟”的通知。销售小王告诉客户，开盘时间预计在9月底，只接受能提供购房证明的客户参加开盘，没有购房证明就要办理退筹。

  江宁区的万科翡翠公园项目近期有加推计划，预计10月加推388套，从前期蓄客情况来看，将有1000多人参与摇号，“项目受限购影响比较大，目前只有三分之一的客户符合购买条件。”现场销售人员在电话里说。

  易居研究院智库研究总监严跃进指出，此前南京政策中明确了本地人购置一手房也会有政策收紧，而二手房相对宽松。那么此类政策也会给市场暗示：一手房市场的货源更紧俏。

  从投资角度看的确会带出成交下滑趋势，一般来说投资一手房更划算，程序更简便。所以房企一手房销售是比较好的，也没有太大的压力。而二手房部分价格此前随意调高，也使得投资性价比下降。比如据杭州透明售房研究院数据，G20国际峰会之后，杭州外来购房者比例已经达到39.3%。这一调控政策，将会对较大一部分投资客和改善型客群产生实质影响。

  中原地产市场研究分析师卢文曦指出，市场交易节奏一、二手是同步的，就目前状态来看，这些涨幅明显的城市短期内还很难“急刹车”，交易量缩后，房价应该还有惯性上行，但是幅度肯定会降下来。因为有些城市库存是不够卖的，从土地出让到项目入市中间有空窗期，新房量少可能会转存量市场，所以房东也会有感知，这个时候还是对卖方有利，要是没什么资金压力，不会在价格方面妥协。

  一二手房库存变化反差

  “长三角城市之间的调控政策，或会相互影响，因为楼市资金具有传导性，从一个城市到另一个城市，相应地调控政策也会在各个城市之间出台。”张宏伟说，这从各地限购前夜与限购之后的市场表现趋同，可以看出：一二手成交的更迭是会阶段性出现的。比如，当一个区域出现二手房价格高于一手房价的时候，表明有的板块价格被低估，或者投资资金过多，导致一手房数量少于二手房。他举例称，上海、南京、杭州之外，苏州、深圳目前调整的轨迹大概相同，一二手数据变化也会明显一点。

  从中原地产市场研究提供的数据可见，杭州的一手房周成交数据也在下滑，9月12日-9月18日，杭州限购政策出台前成交面积大增，而到了本周，截至9月28日，只有26万平方米。

  来自易居研究院智库数据却可以看到，上海情况与杭州相反，二手房套数在增加。今年6月份库存144791套，7月份库存147697套，8月份库存159372套，截至9月28日，库存达到了159760套。与此同时，一手房的存量下滑，与二手房形成反差。6月份，上海一手房存量21375套，7月份下降到18867套，8月份继续下滑到15345套，截至9月28日，只有15028套。

  严跃进指出，上海二手房交易非常热，这和一手房的市场走势基本类似，这体现了7月份上海二手房市场淡季不淡的效应。这有几个原因。是房价持续上涨的背景下，后续是否会出政策还是比较担心。是持续的地王现象，使得二手房跳价的现象比较多。第三是7月份房企新盘的供应规模加大，这对于此类新盘来说实际上也有积极认购的情况出现，这个时候对于此类新盘市场的认购，会使得房东急于抛售二手房，进而换购新房。

  二手房热销是一个很大的信号，意味着此前“3·25新政”后上海房地产市场热度依然不减。所以要警惕下半年突然收紧政策的可能。否则目前部分房源陆续步入到4万元/平方米的均价，将是倒逼各类新政策的继续出台。

  而现在二手房的交易出现了一个下滑，和市场交易此前较好有关系，但市场热度并没有实质性的下降，基本上还是有很大的热度的。

  上海一二手房的库存走势非常微妙，一手房的库存非常稀缺，体现了此类市场整体上补库存的动力比较明显，迫切程度比较强。库存不足也不排除部分房企放缓了推盘节奏。

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