国家统计局7月18日发布了70个大中城市住宅销售价格统计数据，6月份价格环比上涨城市个数继续减少、涨幅继续收窄，价格同比上涨城市个数继续增加，但涨势有所放缓。

    整体而言，上半年全国楼市出现了愈加严重的分化，一线城市一季度高温火热，二季度开始降温，房价升高，涨幅收窄;二线城市后来居上，不断升温，二季度涨势赶超一线;三四线城市萎靡不振，去库存形势依旧严峻。

    楼市分化严重

    数据显示，6月商品住宅价格环比下降的城市有10个，相比5月增加了6个，与5月楼市的市场情况类似，6月价格环比下降城市虽有所扩容，但同样均为三四线城市。其中牡丹江、泉州已连续两个月出现价格环比下滑，而锦州已连续15个月商品住宅价格环比下滑。

    亚豪机构市场总监郭毅分析，三四线城市商品住宅环比下降城市增多，且多个城市出现连续价格下滑，反映出房地产调控政策已由放松趋向于刺激，且天量货币大水漫灌，但部分经济基础薄弱、产业提振不力的三四线城市，地产调控政策的刺激，只能对区域楼市产生短期的利好拉动。从长期来看，区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下，库存压力难以得到根本性扭转，仍将会对楼市的持续向好形成巨大阻力。

    6月份，北上广深四个一线城市均出现商品住宅价格涨幅放缓的迹象。相比5月的环比涨幅，北京涨幅减少了0.7%，上海下降了1.2%，广州下降了0.6%，只有深圳环比涨幅微涨0.3%。

    对此，郭毅认为，自3月底上海、深圳两地相继提高住宅限购资格的要求，北京也在5月针对通州出台了区域性限购升级之后，对一线城市的楼市成交量形成了直接影响，除深圳因土地资源极度匮乏、商品住宅价格依然保持快速上涨之外，京、沪、穗楼市均有所降温。

    尽管涨幅有所放缓，但四个一线城市商品住宅环比仍然保持上涨，且深圳同比涨幅高达47.4%，涨幅位居70个大中城市之头。

    郭毅认为，尽管一线城市在调控收紧后房价上涨步伐稍稍放缓，但在强劲市场需求的拉动下，短期内无法改变房价走势的上涨势头，只能促使区域楼市保持相对稳定或温和上涨的状况。

    部分二线城市房价涨幅堪比一线

    6月份，包括南京、合肥、厦门等部分经济发达的二线城市，商品住宅同比涨幅均超过了20%，涨幅与一线城市并肩。

    郭毅分析，多个二线城市的崛起，体现出中国经济发展的着力点正在向纵深方向扩容，特别是在放开大城市的限制后，多地推出积分落户制度，对于人口向二线城市集中和分流起到了关键性作用。在多的发展格局下，一些产业基础相对较好的二线城市吸聚外来人口的能力在楼市得到了充分地体现，因需求高涨催升房价升温。

    “下半年，全国楼市将出现整体性的降温，而一线城市和经济发达的二线城市，尽管楼市基本面持续向好，但调控政策的紧缩趋势会促使这些城市的房价涨幅开始放缓，而对于缺少楼市驱动力、且库存高企的三四线城市来说，房价下降城市的名单还将增多。”郭毅判断。

    楼市调控不宜“一刀切”

    “市场的实际情况证明，普惠式的货币和税收政策并未对去库存起到行之有效的作用，反而导致了需要去库存的三四线城市库存压力越来越大，需要控制热度的一二线城市更加火热。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，未来的楼市政策需要从以下几点考虑。

    一是摒弃普惠制货币和税收政策。目前实行的这种全国普惠式降息减税的货币和税收政策，过于“一刀切”，释放的流动性不仅没有进入需要去库存的市场，反而涌入了热度本就较高的区域，加剧了地区间的不均衡状况。

    二是因城施策，区域政策差别化。针对不同的城市，政府需要实行不同的政策引导。一线城市随着“沪九条”、“深六条”以及北京区域加强限购措施的出台，政策风向已经从严趋紧，未来应维持现有的政策导向，保持政策平稳;二线城市则需针对楼市过热的区域果断出台针对性政策，抑制过热势头，厦门、合肥收紧信贷政策就是很好的先例;而三四线城市才是真正需要加速去库存的区域，必须加大政策倾斜力度。

    三是三四线城市需吸引人口流入。三四线城市需尽快推进产业结构升级，完善教育、医疗等公共资源配套，用优质的产业、有吸引力的就业机会和完善的公共资源配套吸引人口流入，否则去库存将只是一个伪命题。

    四是在宽松货币政策与房价之间加装防火墙。就宏观经济整体而言，货币政策在下半年仍有一定的宽松余地和刺激空间。但货币政策只是短期行为，不能作为提振经济的主要政策手段。而且即使执行宽松货币政策，也需要在宽松货币政策与房价之间加上两道防火墙：银行在购房贷款上应坚持927政策原则，在头付比例和利率上，根据购房的套数、人群等进行差别化对待;在银行与开发商之间要有调控措施，避免资金过度流入楼市开发，推高地价。

    胡景晖认为，无论是货币政策、税收政策还是其他政策，未来的楼市政策都需要做到具体问题具体分析，不能“一刀切”。只有因城施策、分类施政，才能平衡楼市，实现真正的持续平稳健康发展。

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