工行提高个人商用房贷款比例 其他银行暂无跟进 住宅头套房贷款八三折仍是主流

    下半年住宅贷款政策暂时还没变

    近日,有媒体报道称工商银行内部发布了一份《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》,将商住房贷款的头付比例从50%上调至70%。《广厦时代》调查后发现,工商银行通知中提到的头付比例上调至70%的为商用房,而商住用房的贷款头付则是由45%调整到了50%。除工商银行外,目前市场上大部分银行都没有跟进此政策,商住房仍执行较低50%头付的标准。另一方面,目前北京地区住宅贷款政策仍比较宽松,八三折是主流折扣,头套住宅平均利率仍处在历史低位。专业贷款机构伟嘉安捷认为,下半年信贷环境将维持宽松态势,贷款利率已经基本探底,随着全年额度的消耗,银行在自身额度受限的情况下,有可能会有所收紧。

    工行提高商用房贷款比例其他银行暂无跟进

    近日,有媒体报道称,工商银行内部发布了一份《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》,将商住房贷款的头付比例从50%上调至70%。《广厦时代》调查了解后发现,该政策对于商用房的调整并不是采用的一刀切方式,而是将个人商用房贷款头付比例由现在的50%调整到70%;商住两用房的头付由45%调整到50%;贷款所购商用房为住房小区配套底商的较低头付款比例为50%。

    除了调整头付比例外,还对可发放贷款对象进行了说明限制:以单套面积相对较小、价格较为稳定,易于处置变现的商住两用房及住房小区配套底商为主,严格控制宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等个人商用房项目准入。三、四线城市新发放的个人商用房贷款所购商用房限定为住房小区配套底商。

    《广厦时代》咨询工商银行朝阳区某支行得知,目前工行北京分行确实已经开始据此《通知》执行。不过,除了工行以外,其他银行在北京地区针对商住房贷款的政策大都没有调整。农业银行某支行工作人员透露,目前他们内部没有接到商住房贷款政策调整的通知。针对商住房,他们一直执行的是头付比例50%以上、贷款利率为1.1倍、贷款年限不超过十年的政策。该工作人员还表示,他所在的支行一般不接单独客户的商住房贷款业务,基本只与有合作关系的项目集中受理贷款需求。

    除工行、农行外,民生银行、浦发银行、交通银行、光大银行等银行工作人员在接受咨询时都表示,目前政策无变化。而一些外资银行则一直不受理个人商用房贷款业务。某国有银行个贷部经理表示,对于个人的房贷业务,除了利率折扣上的小幅调整外,大的调整动作基本都是跟着房地产市场整体的调控政策走的,银行小网点得到的调整消息,一般还没有媒体知道的早。

    上半年平均房贷利率创新低 贷款额度较以往提高

    工行针对商用房贷款政策的调整,让很多意向下半年购房的购房人关心目前住宅的贷款政策。《广厦时代》了解后发现,目前北京地区对住宅头套房的贷款政策处于较宽松水平。农行某支行工作人员表示,目前他所在银行对优势客户的头套房贷款利率已从之前维持很久的8.5折调至了8.3折,而且审批时间和放款时间都比较短。

    根据融360监测数据显示,6月北京地区头套房利率平均折扣为8.52折,平均利率为4.17%。头套房贷款利率方面,利率较低的是浦发银行的8折优惠利率,较高的是渣打银行和大华银行的9折优惠利率。头套房头付全部为三成。

    二套房方面,主流头付是五成,较高的是花旗银行的七成。二套房贷款利率均为上浮基准利率的10%。

    “伟嘉安捷”指出,今年上半年银行贷款的发放仍然延续去年较为宽松的趋势。从年初开始银行的放款速度就比较平稳,而且受到上半年央行再度降准的政策影响,使得银行内部贷款额度十分充裕,即便是在今年年中盘点阶段时放款的节奏依然比较平稳,贷款审批和办理的速度和往年相比有明显的提升。

    另外,在今年上半年购房的人群里,以换房或改善型升级人群为主的贷款人群占据了成交主力。这部分人群在贷款前普遍先将名下套贷款还清,以此来享受到头套房的优惠。由于头付比例较低,而且今年大多购房人普遍偏向购购大户型住房,因此贷款的额度也随之增多,贷款的额度普遍在150—300万元之间,和以往相比呈现出大额的趋势。

    下半年信贷环境仍宽松

    头套房利率或因额度收紧

    虽然上半年信贷环境宽松,利率水平较低,但房贷总量并不高。据伟嘉安捷统计,2016年上半年房贷市场成交量呈现明显的“山”字型态势,成交量同比去年跌幅20%左右。

    “伟嘉安捷”认为,房贷市场的成交走势,与政策环境有很大关系。从上半年两个季度的成交量来看,头先年初在经过2015年的五次降息后,商业贷款利率水平有了大幅下降。这种新政的利好效应在市场里持续释放,加上各家银行的信贷环境也比较宽松,促使1月成交量上涨10%。而进入2月受到春节假期因素的影响,使得成交量并未出现明显的上涨。进入3月后受到契税调整等政策影响,二手房市场中“卖一购一”的连环单逐渐增多,为3月份的成交量带来了有力支撑。从4月开始,在无明显利好政策出台的情况下,购卖交易双方“观望”气息开始显著,而5月份北京通州地区商住项目的限购政策,也在一定程度上影响了购房人心理态度的转变。从6月份持续下跌的成交量也可以看出,接近年中阶段,二手房市场暂时进入了一个比较平稳的调整阶段,购卖双方的交易热情处在理性的观望状态中。预计在下半年无明显宏观调控政策出台的背景下,成交量上涨的空间并不大。

    而对于一些购房人期待的再次降息,“伟嘉安捷”指出,下半年降息的可能性并不大。一方面是在去年连续五次降息加上银行目前给予的头套房优惠利率,都已经迈入了历史性较低位,在利率探底的情况下再次下降的可能性比较小。另一方面是尽管北京地区目前依然延续着去年较为宽松的信贷水平,然而近期其他二三线城市的调控政策却已出现了收紧态势,所以下半年虽然大体信贷环境将维持宽松局面,但是降息的可能性较小。

    而且,在具体银行方面,下半年也很难有再大的贷款优惠。“伟嘉安捷”指出,上半年银行贷款延续了去年较为宽松的环境,从审批速度和贷款利率上都给予了购房人的优惠,因此也让有贷款需求的人择机入市。转入下半年后,随着购房人陆续入市,银行在自身额度受限的情况下,很可能会收紧贷款利率,对购房人申请贷款的审批条件和时效上,也会相比上半年有所严格。

    银行内部人士也表示,除非是有大的政策调整和市场波动,一般银行发放贷款都是先松后紧。如果上半年额度用得过多,下半年自然就会有所收紧。而且,按照内部测算,8.3折已经是地板折扣了,几乎没有再优惠的空间。

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