2016年初全国楼市迅速升温，一线城市房价飙升之后，二线城市接棒上涨。然而，随着部分城市政策的收紧和前期购房需求的透支，部分城市购房需求开始萎缩，楼市交易量下行。未来楼市走向如何?该如何把握未来投资风向?云房数据《中国房地产率调查》报告显示，囤房转售好过房产开发时代已结束，长期租赁模式将成为未来主要的投资模式。

    城市分化持续 房产投资将走向专业化

    在房地产“黄金十年”里，大家已经对通过房产转售获取高增值收益的投资模式习以为常。然而，从2016上半年5年租赁后转售回报率数据来看，不同城市间，这种投资模式的收益已经出现较大分化。

    从云房数据来看，大部分城市历史5年租赁后转售回报率在10%以内。其中，深圳随着2015年至2016年1季度房价的大幅上升，2011-2016年5年租赁后转售回报率能达到20%;厦门、上海、广州、武汉、北京、天津的回报率分别占据了至七名，历史5年内租赁后转售回报率均高于10%;与之相处鲜明对比的是，排名末位的宁波，回报率已经为负值。楼市率的分化，其背后更深层次的是人口、产业等支撑楼市上涨的动力因素的改变，以往楼市投资“闭着眼睛购都会赚”的时代已经过去，未来将变成了一项要求很高的技术活，房产投资必将进入专业化时代。 转售回报率下行 囤房转售好过房产开发时代已结束

    从2013年至今历史5年租赁后转售回报率数字来看，四类物业回报率在2013、2014年间达到顶峰后均呈现了回落趋势，与2014年上半年相比，2016年历史5年租赁后转售回报率下降超过一半。2016上半年各类物业历史5年租赁后转售回报率均处于6%-9%之间，低于房地产上市公司净资产收益9.2%，“囤房转售好过房产开发”的时代已经结束。究其原因，自2008-2013年和2009-2014年均处于房价大幅上涨的时期，5年租赁后转售回报率处于高位。自2014年后，随着房地产市场的调整，房价涨幅趋缓，且房价居于高位，投资成本加大，回报率明显降低。

    长期租赁模式将成为未来主要的投资模式

    随着市场调整，未来5年租赁后转售回报率仍将持续回落，短期转售获取增值收益的投资模式将不可持续。从2016上半年各城市率来看，部分城市长期租赁回报率已经超过了5年租赁后转售回报率，长期租赁模式将成为未来楼市投资的主要趋势。    长期来看，一方面，一二线城市仍将对外来人口有较强的吸引力，住房需求仍然旺盛;另一方面，房价的高企加大了居民的购房压力;此外，随着前几年房地产市场大量投资需求、改善需求的入市，存量房市场存在大量房源空置，为未来租赁市场提供了房源方面的保证，租赁市场将有较大的发展潜力。尤其在政府对租赁市场的支持下，租赁市场的不断规范，长期租赁模式将逐步成为年轻消费市场的住房新选择，也将成为未来房地产市场的主要投资趋势。

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