正在此间举行的博鳌亚洲论坛2016年年会上，杠杆、库存、税改是关于楼市话题的三大“热词”。与会嘉宾认为，一些地方楼市加杠杆“花样百出”，部分城市去库存“压力山大”，与此同时，营改增政策“靴子”落地，楼市税负变化也将影响市场预期。

    杠杆：变了味的加杠杆方式引发泡沫过大担忧

    “今年年初以来，非限购城市放宽购房政策，除允许购购多套住房外，头套房的头付比例在降低，有些地方甚至在实际操作中执行‘零头付’。”美国耶鲁大学金融学教授陈志武在博鳌亚洲论坛分论坛上说，“一旦房地产市场下滑太多，部分地方政府的财政将难以为继，银行体系的安全也会受到挑战。”

    “购房的两个目的是居住和投资，如果投机性购房过多，就会出现房地产泡沫，泡沫过大就可能触发金融危机。”世界银行原头席经济学家林毅夫也在论坛上表达了类似的忧虑。

    “新华视点”记者调查发现，目前，楼市场外配资加杠杆形式层出不穷。尽管央行规定个人住房贷款头付比例不得低于两成，但各地以“头付贷”为代表的、为楼市继续“加杠杆”的手段花样繁多，屡屡突破较低头付比红线。

    目前，除政策允许下的降低购房头付比例外，楼市加杠杆的主要方式包括：

    ——二次抵押。部分头套房贷款仍未还清的购房者，要购套住房，将套住房再次做抵押，而不需要还清贷款。

    ——以“赎楼贷”为代表的短期垫资。房东将未付清贷款的房子卖给下家，当下家的头付无法偿付房子原本剩余贷款时，由贷款公司先行垫资结清。比如，欲售出的房子还欠50万元贷款，而下家头付只能出40万元，剩余10万元由贷款公司垫付。

    ——部分银行信用贷款化身“头付贷”。新房消费贷、装修贷等消费贷款产品本身不应用于购房。但金融机构对此类资金难以监管，可能流向购房头付，甚至比“头付贷”授信额度更高。优淘城董事长薛建雄表示，随着金融业日益发达，各种消费贷、典当行都能支持个人购房头付，这对政府监管楼市金融安全提出了新的课题。

    中国人民银行、住建部、银监会三部门1年前联合宣布，将二套房头付比例下限下调至四成，公积金贷款购购头套房头付较低降至二成。2016年伊始，再次降低非限购城市的头付比例，较低两成。

    易居智库研究总监严跃进认为，商业银行头付比例下调是一种比较健康的方式，而其他一些变了味的加杠杆方式，如“头付贷”等则放大了金融杠杆、吹大了楼市泡沫。

    中国人民银行副行长潘功胜表示，央行将与相关部门一起严厉打击“头付贷”融资等叠加杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。

    去库存：一些地方去库存方式存三大问题

    “当前各地已经采取的去化方式的有效性仍需要检验。”陈志武在博鳌亚洲论坛上说。

    国家统计局数据显示，截至2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，同比增长15.7%。据中国社科院城市与竞争力研究主任倪鹏飞预计，我国商品住房总库存的消化周期超过2年。三四线城市去库存难度不减。

    去年底召开的经济工作会议，地将楼市去库存上升到“国家任务”高度。但记者调查发现，当前部分地方楼市去库存面临强行摊派、供需错位、忽视去库存本质等三大问题。

    ——分配任务式。陈志武在论坛上表示，部分地方政府向下分配去库存指标，如政府公务员、国企员工等被率先“摊派”购房。如此一来，开发商的问题被转嫁给了普通购房者。

    陈志武建议，较好的去库存方式就是让因盲目开发而陷入困境的开发商自然淘汰，只有这样才能堵住库存不断膨胀的源头。

    ——供需错位。中国房地产协会原副会长朱中一表示，一些地方库存难以去化的主要原因是供给的过剩和供需错配，“住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足加大了库存去化难度”。

    薛建雄说，前些年，政府对待房地产的态度是“大干快上”，忽略了住宅产品软硬件配套的完善。目前三四线城市对住房综合配套的城市软硬件服务跟进滞后，对购房者的生活便利性规划考虑不足。

    ——忽视库存背后“人的城镇化”问题。海通证券头席经济学家李迅雷认为：“如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债购房，实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。库存去化若只是寻求‘接盘者’，是变相对开发商‘兜底’，只会引发下一波高库存风险。”

    严跃进表示，农民工进城很大程度上是就业导向型而非购房导向型，如果就业岗位少，农民工难以在城市扎根，单纯的刺激没有太大的效果。

    清华大学政治经济学研究主任蔡继明认为，很多四五十岁的农民工因为没有基本社会保障重返农村，人为减少了有效劳动力供给。因此，未来各级政府将通过户籍改革去库存，促进农业转移人口市民化，助力新市民住房消费。

    税改：营改增后个人住房交易税负只降不增

    根据今年政府工作报告，从5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到房地产业等行业，其中建筑业和房地产业适用11%税率。

    “全面实施营改增后，一些中小房企可能会因为税收负担加重而被迫降价，以获得充足的现金流规避日常经营压力。”陈志武在论坛上说。

    目前，市场主要聚焦于个人二手房交易税率变化。财政部23日印发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知规定：除北上广深之外，个人将购购不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购购2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。在北上广深，个人将购购不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购购2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购购住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购购2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

    专家认为，营改增“靴子”落地之后，二手房交易基本平移了营业税政策。严跃进表示，“个人二手房交易按5%征收增值税，相较于正在实行的税率为5.6%的营业税，个人二手房购卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。”

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