建议由转移支付激励，借助地方政府债务发行和置换，低价收购楼市库存，超低价出售或无偿出租给农民工。

李宇嘉

2016年是楼市“去库存”攻坚战的元年，想必国家对于住建部下了“军令状”，今年要在“去库存”上给出亮丽政绩。于是，新年伊始，据说住建部就马不停蹄召集各省开会，要各地亮出“去库存”利器。笔者猜想，“去库存”会像过去保障房建设、房价控制一样，列入对各级政府的问责。

问题是，自从2014年7月份，住建部召开年中全国建设工作会议，将“去库存”作为楼市主题以来，“去库存”战役已经打了一年半。目前来看，能用到的办法基本上都已用到了，也用尽了，比如公积金政策已穷尽、房贷利率降至历史较低。能想到但暂时还用不到的办法，比如机构规模化收购新房来租赁、项目发行信托投资基金消化等，也想到了，并制定了方案。

2015年，楼市销售面积累计增幅能够从年初的-16.2%，逆转至年末的7.4%，完全拜密集打响的“去库存”持久战所赐。但是，库存高压却不见缓解，年末甚至连续出现千万平方米的库存攀升。据笔者调查，目前少数二线城市和600多个三四线城市的库存，集中了全国近70%的比重，或许是一个“无底洞”。媒体统计的在售库存(消化周期大概在2-3年)仅仅是冰山一角，若将在建未售、已批未建两块更大的库存算在内，整体库存消化或许需要5-7年，甚至更长时间。

目前，可行的政策还有较后一项，就是棚户区改造“货币化安置”。但是，根据笔者的调研，很多开发商将棚改“货币化安置”作为成功逃离三四线城市较后的“救命稻草”，开发商申请的队伍都排到了政府的大门外。因此，棚改仅仅能消化一少部分，再说棚改又会诞生新的库存。

对于“去库存”，顶层设计上可谓非常精致，即将其与户籍制度改革、新型城镇化结合起来，既实现了楼市“去库存”，也降低了城镇化成本，还促进了内需社会构建。但是，行内人都懂得，这是个中长期见效的改革措施，且对于配套改革的到位程度要求很高，比如厘清地方公共服务职能、地方新财源等等。另外，由于产业空心化、优质服务不足，三四线城市户口含金量有多高呢？

因此，短期内“去库存”，必须另想他法。笔者认为，楼市库存压顶，不啻为房地产领域的产能严重过剩。试想，如果楼市库存不严重，上游能源、建材、重化工业产能也不会过剩到“攻坚战”的地步。而且，由于楼市库存成本低、显现的滞后性，加上政府大力扶持，其过剩程度甚至超过了上游产能。

笔者认为，将农民工市民化与“去库存”对接起来，大思路是正确的。但是，寄望于户籍制度改革，真的是“一万年太久”，再说地方政府目前无财力、无积极性。若祭出常规财政补贴，则显得“小打小闹”。西南财经大学《2013年中国家庭金融调查报告》显示，我国农民工家庭平均净资产28万元，除去17.6万房地产资产后，剩余资产12.8万，较具流动性的金融资产仅2.4万元。因此，即便给予补贴，我国大部分农民工家庭也不具备城镇购房支付能力。

目前，“去库存”已经陷入囚徒困境和道德困境。国家怕楼市库存冲击经济，一味地去救，这反而给开发商带来幻想；库存消化的同时，房价地价在上涨，地方政府和开发商都试图寻租上级政府，延续土地财政和楼市黄金期；城镇化、改善型需求还在创造楼市新需求，每个开发商都希望别人退出。

由此，楼市较后的结局或许是大家都死掉了，包括地方财政风险和金融风险。因此，站在楼市去产能具有全局上和战略上的高度，建议由转移支付激励，借助地方政府债务发行和置换，低价收购楼市库存，超低价出售或无偿出租给农民工，这是一条可选、可行和有诚意的办法。

事实上，这一做法是政府偿还为农民工提供住房保障的历史欠账，过去的福利房都是无偿或超低价提供的，也是农民工共享工业化、城市化红利的必然选择，更是将城市化从“土地城市化”纠偏到“以人为本”城市化的先进路径。而且，开发商建设、政府收购和运营(即BOT、BOR)也是住房保障效率较高的PPP选择。

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