2014年，注定成为中国楼市发生转折的标志性年份。截至2015年1月20 日，共有40家上市房企公布去年销售数据，其中24家房企未能完成年度销售任务，占比达到60%。国家统计局同日发布的《2014年全国房地产开发和销售情况》也显示，去年房地产开发投资增速、商品房销售面积和销售额均出现明显下滑。

　　业内人士认为，楼市“黄金十年”结束，行业分化愈发严重，强者恒强，中小房企生存压力陡增。今年楼市库存压力依然较大，房企的资金链风险仍需警惕，不过，再融资政策放宽后，上市房企再融资将提速。

　　销售不达标房企占六成

　　中原地产研究部统计显示，截至1月20日，公布2014年销售业绩的上市房企（包括A股和港股）共40家，这40家企业2014年合计销售金额达到了 1.82万亿元，相比2013年全年的1.58万亿元增长了15%。不过，这些企业完成年度任务情况相对较差，在40家企业中，仅16家企业达标，其他 24家企业未完成年度任务，占比达到60%。

　　完成销售目标的房企大部分为年销售额超过500亿的大型品牌房企。恒大地产去年制定的销售目标是1100亿元，实际完成1315亿元，完成率达119.5%，完成情况较好；万科去年制定的销售目标是2000亿元，实际完成2151亿元，完成率达107.6%；碧桂园去年制定的销售目标是1280亿元，实际完成1287.9亿元，完成率达100.6%。

　　中原地产分析师张大伟表示，在市场下行背景下，能完成销售目标的房企主要依赖于其项目在各城市间布局相对合理，积极降价促销；此外，这些企业在2013年因为市场爆发，都预留了大量的销售结转到2014年。

　　完成率较低的是当代置业，公司去年制定的销售目标是100亿元，实际完成73.5亿元，完成率仅73.5%。此外，中骏置业、瑞安房地产、深圳控股、奥园地产、金地集团等房企完成率均未超过85%。中原地产的分析报告认为，24家未达标房企多数为区域性中小房企，项目多分布在二三线城市，市场的下行对这些城市冲击较为明显，降价促销都难以拉动销售增长，销售不达标、业绩下滑甚至亏损也就在所难免。

　　另外，楼市下行引发购房者对未来房屋升值的预期发生改变，特别是高净值人群和投资客观望心理浓厚，从而导致部分别墅、豪宅等销售下滑，也直接影响了一些专注中高端物业开发房企的业绩表现。比如金地集团去年实现490.4亿的销售额，同比仅增长4%，只完成其600亿销售目标的81.7%；龙湖地产去年实现销售490.5亿元，同比仅增长2%，只完成其570亿销售目标的86.1%。

　　业绩分化或持续

　　尽管2014年楼市整体下行，但行业龙头在销售、管理及融资方面的优势，使得市场集中度继续提升，中小房企不断被淘汰。展望2015年，多家机构研报指出，房地产行业的分化趋势仍将持续，不仅表现在房企之间，也表现在不同城市之间。

　　中国某研究院数据显示，2014年共有80家房企跻身百亿军团，较2013年增加9家，销售总额共计2.8万亿元，市场份额已近40%。但阵营之间差距拉大，阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿-300亿元）的9倍。

　　销售规模突破千亿的房企达到7家，包括万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。当了多年“老大”的万科，被绿地赶超，二者的销售额均突破2000亿大关，同比增速均在20%以上。

　　相比之下，销售规模在300亿以下的不少房企，同比增速却下降至个位数甚至是负增长。瑞安房地产去年销售额97.5亿元，同比大幅下降41%；深圳控股去年销售额74亿元，同比下降17.8%；保利置业去年销售额241亿元，同比下降9%。禹洲地产、莱蒙国际、花样年去年的销售增速分别仅为9%、6%、 1%。

　　张大伟认为，2015年房地产的发展将逐步企稳，但行业的分化依然会持续，这主要体现在两大方面：一是市场的分化，不同区域、不同城市会因为当地经济发展、供求关系、人口和产业导入情况等而出现不一样的市场行情；二是房企的分化，强者恒强，行业门槛越来越高，有品牌、运营、资金和资源优势的房企业绩增速有望更快，而主动退出和寻求并购的中小开发商将增多。

　　再融资料提速

　　国家统计局数据显示，2014年末商品房待售面积6.2亿平方米，同比增长了26.1%。由于库存压力仍然较大，平安证券预计，在2015年上半年相当长的一段时间，去库存仍将是市场的主旋律，房企的资金链风险仍需警惕。而对上市房企来说，放宽和扩大再融资的渴求仍然十分强烈。

　　1月16日，证监会宣布上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。这预示着房企再融资的审批周期将大大缩短，方案获批的难度也将降低，有助于加速恢复A股上市房企再融资的“造血”功能。

　　中国证券报记者梳理发现，2014年房企定增再融资已完成400亿元，目前已公布方案、尚未实施的再融资规模则达到557亿元，均投向房地产主业。如今，随着政策松绑，势必有更多上市房企启动再融资方案。其中，那些负债率较高的房企无疑对再融资的渴求较为急迫。以泰禾集团为例，2014年三季报显示，公司净负债率已达到546%，位居上市房企之头。

　　就在16日证监会发布消息的当晚，泰禾集团就公告推出定增方案。泰禾集团拟以不低于 13.83元/股价格，非公开发行不超过2.89亿股，募资不超过40亿投向主业，以加大核心区域房地产项目开发力度。“政策放宽了，若快的话，争取定增方案上半年就能通过；慢一点的话，三季度有望通过。”泰禾集团董秘洪再春表示。华发股份也在16日晚公告宣布筹划定增事宜选择停牌，业内预计公司再融资将投向房地产开发。

　　华泰证券研报认为，那些前期没有再融资且大股东完全控股的地产公司，启动再融资计划的动力和速度将大大提升，对行业无疑是实质性利好。

　　部分房企2014年销售情况一览

　　企业名称 销售额（亿元） 同比增长率（%） 销售目标（亿元） 完成情况

　　万科 2151 25.90% 2000 107.60%

　　保利地产 1367 9% 1500 91.10%

　　恒大地产 1315 31% 1100 119.50%

　　碧桂园 1287.9 21.50% 1280 100.60%

　　中建地产 1270 -11.00% 1420 89.44%

　　中海地产 1126 1.70% 1120 100.54%

　　绿城中国 794 27.80% 650 122.15%

　　世茂房地产 702.16 5.00% 800 87.77%

　　华润置地 692 4.50% 700 98.90%

　　融创中国 658.5 31% 650 101.30%

　　富力地产 544 29% 600 90.70%

　　华夏幸福 512.5 37% 500 102.50%

　　招商地产 510.5 18.20% 500 102.10%

　　龙湖地产 490.5 2% 570 86.10%

　　金地集团 490.4 9% 600 81.70%

　　雅居乐 441.6 9.60% 480 92.00%

　　远洋地产 401 12% 400 100.30%

　　头开股份 251.6 35% 247 101.86%

　　头创置业 248.6 26.80% 280 88.80%

　　新城控股 245.1 19% 240 102.10%

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