金庸武侠小说里有这么一段情节：

    大侠甲不服大侠乙，跟大侠乙比武，大侠乙答应了，约定用房子当赌注—假如大侠乙得胜，大侠甲就得把他在南京城里新购的一所大house给大侠乙。

    协议达成，比武开始。大侠乙武术出众，艺压群雄，三招两式就把大侠甲打得一败涂地。大侠甲没办法，认赌服输，把南京那处房产的房契乖乖地交给了大侠甲，自己灰溜溜地搬走了。

    阔人豪赌，拿房子当赌注，这事儿并不稀奇。稀奇的是输掉房子以后，大侠甲并没有跟大侠乙过户，直接交了房契就完事儿了。

    房契是什么东西?无非就是一张购房合同，合同上写的还是原业主大侠甲的名字，怎么能当成大侠乙这个新业主的产权证明呢?如果大侠乙比较懂行，应该很理性地让大侠甲陪他去趟房管局，把房本儿过户到自己名下才对嘛!

    但是古代中国并没有房管局，也没有房本儿，古人购卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户：购卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了。

    古代房契

    想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到到清朝末年，其中契税税率一直在变，较低2%(宋仁宗即位时)，较高9%(康熙平三藩的时候)，再加上各种各样附加税，较多能占购房款的16%。也就是说，你花100万购了一套房，光过户可能就得花掉16万元!

    为了省下这笔钱，古人购房往往并不过户。打个比方说，小明今年把房子卖给了小强，二十年后小强又把这套房子卖给了小红，小红又在三十年后将房子倒卖给小芳，如此这般过了半个世纪，你再看房契上的业主姓名，竟然还是早已作古的小明!

    房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦，假如小明的子孙强行霸道，找小芳要房子，小芳连个证据都拿不出来。

    所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入。

    问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一届，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根(清朝称之为“契尾”)弄丢的。

    存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的?谁拳头硬就是谁的!翻翻《名公书判清明集》，再翻翻《三言二拍》，房产纠纷俯拾皆是，史不绝书，把父母官搞得头大如斗，其中关键原因就是交易混乱、产权不明、档案管理太落后的缘故。

    进入民国，国父孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处或者登记局先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，较后发给业主一张《不动产登记证》。

    1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的，容我抄录如下：

    “本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度，已经印发过十几万张传单，对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年4月1日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”

民国二年浙江不动产登记证书

    这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处，也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋，千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢?那时候的做法特别简单，法院不去估价，完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱。

    那位说了：既然报多少就是多少，那我为了少缴费，就使劲往少里报，我的房子价值100万，我只报100块好了。您可千万别这样，因为孙中山先生给民国每一部《土地法》都定下一个基调：只要业主申报的房价明显低于市价，政府就有权利按照他申报的价格强行征收……

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