8日，中金公司发布“中国房地产2015年走势预测”，预测2015年将会有两次降息，住房潜在需求将逐年降低，房价和土地市场或在2015年二季度及以后恢复。另外房地产市场转为“改善”+“保障”。分析师认为，此阶段，开发商头先要做好服务，加速转型，才能在消化期维持稳定增长。
　
　　变模式：从“拉客”到“留客”

　　进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径。“展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶的情况下，将迎来开发商转型良机。”中金公司专家分析说。

　　本周末武汉8盘入市，新老盘齐上阵。记者踩盘发现，不少开发商开始转变营销方式，从“看房电影票”转变成体验高大上数字体验。与万科、万达等企业合作建造数字营销的武汉筑巢数字传媒有限公司，昨日在中民仁寿里发起数字展厅体验会。弧幕影院体验实景房、iPad扫描房型直接观看3D模型，不少高精尖的产品直接同房产销售联系起来。

　　“数字体验营销投资预计200万元，比一般的沙盘营销造价贵5倍。但在用户体验和留客量上，有明显提升。”该传媒有限公司负责人透露，武汉本土房企也开始着手建设数字营销。

　　“这种形式的案场就是未来趋势，就是未来每个售楼部的标准模版，以客户体验为的思路，完全是迎合群众需要的。同时，数字案场直接 了传统售楼部，直接增强了购房者的自主体验。”该项目负责人认为，传统的房产营销策划仅仅停留在吸引更多的客户，也就是传统的“拉客”，而在实际转型过程中，直接“留客”消化客户，才是生存致胜的核心，“数字营销或成为未来房产营销标配。”

　　看预期：2015年房价平稳

　　8日，中金公司发布预测，2015全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014年预测：2.0%）。

　　“基于此数据，实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年。”中金公司解释说，“实际利率与房价负相关，实际利率回落，同时预示着2015年房价平稳。”

　　中金宏观组预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验，新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。

　　转：“改善”+“保障”

　　2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。专家认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010-2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

　　“一旦到位资金来源及行业销售额滞后，将直接拖累房地产投资增速。”专家指出，目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预计2015年新开工项目将继续缩减。从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015年二季度及以后。

　　同期，行业库存去化周期在今年年底出现改善迹象。截至9月底，库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右。而2011-2012年周期，库存去化月数高点出现在2012年1月，为17.9个月，之后迅速降低至2012年8月的9.0个月。“这也就意味着，松绑两限，确实刺激了不少改善型和保障型住房置业者。”专家表示。

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