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上半年海南楼市量价齐跌 房价会微跌但空间有限

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天  来源:证券导报  阅读 764 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

2014年,全国楼市进入下行通道,海南楼市同受打击,对于海南楼市的低迷原因,开发商多解释为传统淡季使然。

而如今进入下半年,意味着即将进入海南传统旺季期,而下半年的海南楼市是否可以印证开发商的说法,淡季所以低迷,旺季即可回温?海南下半年房价将如何变化?广大购房者是购房,还是继续观望?

分析

上半年海南楼市量价齐跌

据数据监控显示,2014年上半年海南商品房签约套数、总成交面积及成交金额均同比下跌近30%。只有签约均价同比微涨1.92%,均价为12035.74元/平方米。

从商品房成交套数上看,上半年海南楼市有17个市县商品房有成交。但除了文昌、定安、琼中、白沙、儋州、乐东成交套数同比上涨外,其他市县的成交套数均同比下跌超过20%。成交量上,西线楼市相比东中线楼市要乐观。

从商品房成交均价上看,单看上半年各市县成交均价,发现除了琼海、万宁、白沙涨幅较大,分别为20.97%、63.03%、77.25%;海口、三亚、文昌成交均价略有上涨,均约3%;剩下的市县不管是上涨还是下跌,幅度都很小。成交均价上,仍是东线项目位居前位。

虽说东线项目成交均价较高,但从成交总金额涨跌上看,西线项目较为乐观。17个市县中,仅文昌、万宁、定安、琼中、白沙、儋州6个市县每个月的成交总金额是上涨趋势,其涨幅分别为46.92%、95.03%、27.94%、666.73%、874.68%、118.97%,其余的市县成交总金额跌幅明显。

纵观全省上半年商品房每月的成交均价,基本上呈逐月递减趋势。虽与去年同期相比,还略有上涨,但除了2月份,每个月的成交总金额下跌幅度均超过20%,即平均每月成交总金额下跌26.49%。

同时,据数据监控显示,截至6月30日,2014年上半年海南在售楼盘共514个,共有144盘价格发生了变化。其中100个项目涨价,较高涨幅达19.95%;44个项目降价,较高降幅16.76%;114个项目价格无法对比,其原因多半是因为其所推物业类型不同,或是特价房源价格;256个在售项目价格无变动,占在售楼盘的50%。

从商品房跌涨楼盘的分布区域上看,数据显示,价格起伏更多集中在东线城市,其次为西线、中线。东线以海口、琼海楼盘价格变动居多,西线则以儋州、澄迈、定安居多。

整体来说,海南楼市量价齐跌,不容乐观。而在当前楼市风云中,较迷惑的群体想必就是购房者,而较让购房者关注的应该是未来房价会涨还是跌?而购房的较好时机究竟是什么时候?

预测

房价会微跌但空间有限

从海南上半年楼市相关数据可看出,东线商品房价格仍呈微涨状态。但其成交量及总成交金额都明显下滑。价格的微涨并不能弥补销量的下滑。所以,东线楼市没数据上看到的乐观,未来存在微跌趋势。

某房企负责人称,东线项目地价逐年增长。以海口为例,目前海口楼面价至少1500元/㎡,加上建安成本2300元/㎡,税费及园林等费用,合计成本价为5600元/㎡。所以,目前均价在8000元/㎡的海口房价算为合理。三亚的成本价更是不止5600元/㎡。

虽说从成本上看,东线房价似乎没降价的可能。而且从数据上看,东线项目房价还略有涨幅。但同时可看出东线成交量下跌幅度较大,价格上的微涨并不能弥补销量的下滑。加上目前东线商品房存量很大,仅今年前5个月海口市商品房库存量面积就有560万平方米。从海南省统计局5月发布的信息来看,一季度海南房地产投资开发资金增速远远高于到位资金增速,开发商资金来源面临压力。同时,开发商还将面临每个月的销量任务压力。

上半年的五一黄金周期间,雅居乐清水湾“5折优惠”甩货,推出200多套特价房,并打出“让房价回到2009年”的口号。同时,据知情人士透露,雅居乐清水湾当时推出的特价房远远不止200多套,甚至多出好几倍。

所以即使进入下半年海南传统旺季期,开发商仍面临很大的走量压力。即使考虑到成本因素,东线项目还是会略微降价,或者会时不时推出一定量的特价房帮助走量。而个别资金周转不过来的项目,或直接低价出售,或遭遇并购。

西线楼市房价会涨还是跌?从数据上看,海南西线楼市情况较东中线乐观。原因有四:一是西线楼盘项目逐渐增多,商品房供货量增大;二是西线的楼市相关数据基数较东中线小;三是西线楼市开发较晚,地价较低,使得同样拥有海景资源的西线商品房价格较东中线低;四是海南西环高铁预计明年通车带来的高铁效应。所以,西线楼市属于海南楼市的,故在楼市低迷的情况下,其成交量上涨趋势会比较显著,同时其房价也具备上涨潜力。

但实际上,受整体楼市影响,政府对闲置土地的清查,以及西线商品房供货量的逐渐加大,加上整体西线楼市还不够成熟,所以西线商品房价格还是以下跌为主。“临高整体楼市均价为4200元/㎡,售价较高的项目也就是金沙滩项目精装8000元/㎡,长岛蓝湾项目毛坯7500/㎡。而没海景的项目都卖不动,恒泰琉金岁月从去年12月的5700元/㎡,降到现今的3200元/㎡。”临高某房企销售顾问说。

“儋州的楼市主要分为两大片区,一是那大片区,主打刚需市场,均价约4000元/㎡;二是滨海新区,主打度假市场,均价约6500元/㎡。据了解,儋州滨海新区四月份的均价约7500元/㎡。”一业内人士称。

至于中线项目,目前项目不多,房价也不高,均价约在4800元/㎡。据琼中半山和园的销售顾问小叶称,目前琼中楼盘价格无任何变化,也无任何促销活动。主要原因是没有客户。

所以,整体而言,海南房价会微跌,但下跌空间有限。

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