近日，李嘉诚129亿港元抄底英国伦敦的综合房地产项目，至此，其近年在英国的投资总额已超过300亿英镑(折合3720亿港元)。李超人的一举一动历来被投资者视为参考指南，而据仲量联行较新研究报告称，2013年伦敦吸引中国房地产投资者的投资总额达到21亿美元，而在2012年，这个数字仅为2亿美元。去年另一个吸引较多中国资本进驻的市场是美国，吸金额高达29亿美元。在亚太地区，投资者头选市场为澳大利亚和新加坡，分别吸引7亿美元和10亿美元资金。

　　值得一提的是，作为去年的“黑马”，无论是出海建房的中国开发商、还是出海抢房的个人投资者，马来西亚都成为海外投资占比的市场，高达37%，而突如其来的“马航事件”是否会波及在马来西亚布局的中国房企？小投资者们还会一如去年那样满腔热情赴马置业？

　　中国投资者海外住宅投资的国家

　　A去年英美市场吸引中国资本较多

　　日前，仲量联行举行2014海外房地产投资媒体见面会，给出了一组数据：当前中国海外商业地产投资正呈现快速增长的势头，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元；而2012年和2011年的这一数字分别为33亿美元和29亿美元。

　　2013年，英国和美国房地产市场吸引中国资本较多，其中英国由2012年13亿美元上升至23亿美元，而美国由2012年2.64亿美元飙升至31亿美元。在亚太地区，中国对外商业房地产投资主要集中在澳大利亚和新加坡两个市场，分别吸引了7亿美元和10亿美元资金。相比之下，2012年，澳大利亚吸引的中国资本仅为2.09亿美元，而新加坡无中国资本进驻商业房地产领域。

　　纽约和伦敦成为全球吸引中国资本较多的城市。2013年中国投资者在纽约房地产市场的投资额达29亿美元，在伦敦的投资总额为21亿美元。

　　仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏预计，2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。

　　B中国投资者谋求开拓新的国际市场

　　早期中国房企的海外投资，仅着眼于纽约、伦敦、新加坡等英语区国家的全球核心城市，主要是看重这些地区市场透明度高，中国人口密度也。而由于回报率更高等因素，中资已经逐步向全球的二线市场渗透。

　　2013年，在商业房地产细分市场中，办公楼市场继续成为中国海外商业房地产投资者的头选资产类别，占其总交易额的85%。同时，中国海外商业房地产投资者对商铺和酒店市场以及住宅土地开发的兴趣不断增长，绿地集团近期收购伦敦Ram啤酒厂地块以及大连万达集团决定在伦敦“九榆树地区”新建一个酒店和住宅综合体项目便是例证。

　　C私人投资者普遍接受当前略低的回报

　　“多数亚洲、欧洲和大洋洲国家的超级富豪在海外投资时优先考虑购购北美物业，其次为欧洲物业。”太平戴维斯发布较新报告中指出，直接持有成熟区域房产犹如“避风港”，颇受私人投资者追捧。值得注意的是，中国、新加坡和俄罗斯是仅有的作为新兴经济体却拥有较高房产投资额的几个国家。

　　太平戴维斯中国区市场研究部主管简可表示，私人投资者在房地产领域的投资更放眼长远，因此普遍可以接受当前略低的，认为海外房地产投资比其他类型的投资更容易把控。

　　简可表示：“目前，大部分的中国私人财富在海外市场的投资仍主要集中在市场成熟的英语国家，如英国、加拿大、美国和澳大利亚。而在这些市场的机遇被充分挖掘后，投资区域有望扩展到欧洲大陆和新兴亚太市场。”

　　专家建议

　　美国澳洲正处于

　　投资“机遇之窗”

　　在大量中国资金投向海外的趋势下，投资者较关注的无疑是哪些国家的房地产目前较值得投资。高力国际华南区董事总经理林国东表示：“从房地产的市场周期来看，美国和澳洲正处于‘机遇之窗’时期，目前投资环境较好。”

　　林国东解释：境外国家为了经济增长，会制定吸引外资的政策，这一时期被称为“机遇之窗”，也是黄金机遇期，就那么几年。而当热钱大量涌入影响到当地的民生问题时，移民及外资政策就会收紧，防止热钱推高楼价。因此境外的投资往往具有周期性。像新加坡，前几年海外人士到新加坡购房很火，去年新加坡就专门针对国外购房者提高了印花税，现在新加坡就不值得投资了，加拿大的情况也一样。

　　从目前来看，美国及澳大利亚均处于房地产市场的高速增长周期中。美国的一线城市的房地产处于谷底反弹阶段，短期内升值空间大。林国东向记者介绍，以绿地集团开发的洛杉矶大都会项目为例，一人购房可全家获得美国绿卡。这一政策无疑对海外投资者有着巨大吸引力。

　　而澳大利亚的情况与美国类似，其目前对海外资金呈开放态度，只要投资额度达到500万澳元（约合3000万元人民币），即可无条件投资移民。虽然目前澳大利亚的房地产价格处于历史较高时期，但林国东仍然认为这一地区升值空间巨大。

　　而在传统的欧美发达国家中，英国以及加拿大的房地产市场相对而言已经进入了增速放缓期，两国也均在不同程度上收紧了投资政策。这两个地区虽然从长期来看，房地产仍然处于升值通道，但目前并不处在较佳投资窗口。

　　至关注

　　1马航事件给楼市泼冷水？

　　2013年，碧桂园在马来西亚的楼盘劲销百亿，令众多发展商眼红手热，跟风者不绝。由于历史渊源、飞机航程只需4公里等原因，发展商对广东人到马来西亚投资移民置业一致看好。然而，今年发生了马航370航班“失联”事件，同创房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，这一事件将大大打击广东人去马来西亚旅游、置业的信心。“估计1-2年内难以恢复。”

　　但仲量联行国际资本集团亚太区总监AlistairMeadows认为，这是单独性的事件，并没有改变马来西亚本身的投资环境。去年中国投资者在海外40亿美元的住宅地产开发中，37%都投向了马来西亚市场，而紧随其后的是马来西亚的邻居新加坡，占到了26%。他乐观地认为：马航事件带来的影响有限，理由是资本会流向有钱赚的地方。随着时间的推移，国人投资将不会排斥马来西亚市场。

　　世联行CEO朱敏却持反对观点，“马航事件肯定会有影响，现在进入马来西亚的开发企业就那么几个，我估计短期内销售业绩会受到影响。”

　　的确，这种影响短期内恐无法避免。去年因单盘成交超过100亿元而成为马来西亚房地产开发商的碧桂园，在马航事件发生后，3月10日到3月31日，其股价就从4.11港元跌到了3.24港元，降幅达21%。尽管股价下跌的原因有很多，但马航事件的影响显然也是其中一个不可忽略的因素。日前，有房企人士更透露说：原计划的马来西亚住宅项目推售时间恐怕要无限期押后。

　　地产专家赵卓文提醒，2014年碧桂园在马来西亚或许不会像2011年的星河湾在鄂尔多斯那么糟糕。“然而，2014年的国际房地产投资，风险并不会比国内低。这是我们都要警觉的事情。”

　　2跟着李超人抄底伦敦房产？

　　日前，李嘉诚旗下和黄获批在伦敦发展涉及达10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目。资料显示，连绿地集团今年1月份也豪砸12亿英镑投建伦敦住宅项目。

　　去伦敦购房真的很有钱景吗？上月，英国主要提供按揭贷款的主流银行之一哈里法克斯的调查显示，英国房价上涨势头在加速。据该行调查，房价2月上涨了2.4%，这是自2007年10月以来房价较快的增幅。英国大部分地区房价都在上升，涨幅较快的是伦敦，2月份房屋套均价格上升13.8%至41.4万英镑。

　　据了解，由于各国富人竞相来伦敦购房，让英国建筑商偏向发展高端房地产，以致低端住宅供给缺口加剧，英国楼市有失控之虞。记者注意到，按照伦敦市政府的规定，海外房企在伦敦开发房地产项目时，须留出一部分作为“廉价房”以解决当地低收入群体住房。“中国购家花几百万购的房子，本地人仅花几分之一就能购到，放售、出租会不会有难度？”有专家称。

　　另一个值得注意的是，从2015年4月起，外国人出售英国的房产，增值部分要交税。

　　2013年全球吸引中国海外商业房地产投资额较多的六大城市

　　城市名　来自中国的投资额(单位：百万美元)

　　美国纽约2936

　　英国大伦敦2154

　　新加坡953

　　澳大利亚悉尼423

　　英国曼彻斯特245

　　中国香港220

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