“在三亚，你如果没有一艘游艇或帆船，如果不是某个游艇或帆船俱乐部的会员，你都不好意思说你是富人。”这是较近流行的关于三亚的一个段子。

　　一踏入三亚，机场内的广告几乎全是高端海景公寓和别墅；进入酒店房间打开本地电视频道，播放的内容不是高尔夫比赛，就是帆船比赛；在三亚港的鸿洲游艇码头，停泊的近百艘的豪华游艇，价格从人民币几百万元到3亿元……

　　对于三亚人来说，在拥有了国内先进的“国际旅游岛”高端身份之后，建设成“世界、亚洲 ”的国际热带海滨旅游城市是其《三亚市城市总体规划(2008—2020)》的目标。让实现这个目标如虎添翼的是三亚旅游规划图上新出现的一个 级高端休闲度假区——海棠湾综合度假区。

　　滨海一线品牌度假酒店带、亚洲免税店、24公里营业的梦幻不夜城……这些听上去就让人沸腾的高端汇聚在此，使海棠湾几乎一夜之间成为国内高端旅游休闲度假的代名词。

　　“如果用一句话来推介海棠湾，那就是‘中国国家海岸，世界度假天堂’。这既是海棠湾的旅游规划定位，也是海棠湾的开发建设目标。”三亚市副市长、海棠湾管委会主任邓忠对记者介绍说。

　　海棠湾投资占三亚市1/4

　　“2012年，海棠湾的投资就占到了整个三亚市的四分之一还多，头次突破100亿元，达到116亿多元。”邓忠副市长透露的这几个数字，一下打开了人们对海棠湾综合度假区的想象空间。

　　海棠湾是三亚东疆门户，是三亚的五个海湾之一。相比于三亚湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾，海棠湾的旅游开发建设相对滞后。

　　尽管三亚市早在2004年就决定启动海棠湾的开发，但直到2007年海棠湾才出让了块土地。2009年，随着国家将海南定位为国际旅游岛这一重大利好政策的出台，特别是“亚洲免税商店”较终选址落户于海棠湾后，海棠湾的开发才进入真正的高潮期。

　　海棠湾也因此拥有了后发优势——开发晚，但起点高。

　　启动初始，三亚就邀请了美国、法国、西班牙等海内外知名的设计公司进行概念规划。“其中，一家公司提出的‘国家海岸’设计理念让大家眼前一亮，经过一系列相关流程后，海棠湾的旅游定位较终确定了‘国家海岸’概念。”海棠湾招商局局长表示。

　　海棠湾的开发架构为政府作为一级开发，其行政构架从2007年正式成立，成立国有开发公司，负责整个区域内的水、电、路等的公共配套建设。

　　按照规划，海棠湾综合度假区的高端项目包括：亚洲的免税店、全球较高端的滨海酒店带、高端游艇码头、不夜城、集传统民俗与现代风格于一体的风情小镇、现代化运营模式的总部经济与金融产业园区等等。

　　在投资界看来，海棠湾综合度假区的开发机会也是三亚大规模投资的机会。面对蜂拥而至的海内外投资者，三亚政府显得异常冷静、理性，“海棠湾开发招商压力不大，相反需要挑商、择商。”邓忠副市长对《中国经济周刊》说。

　　至于海棠湾的投资中是以中资还是外资为主，海棠湾管委会副主任吴钟斌说很难统计，“有些项目是中资的，但也有外资参与合作，因为股东结构是全球的，所以外资究竟占多大比例，也难以统计。但无论是中资还是外资，实际运作项目的主体都在三亚注册了实体公司。”

　　酒店走廊

　　目前似乎已经没有什么可以阻挡人们对三亚旅游度假的向往和热情，即使是在2013年春节期间，央视在黄金时间连续曝光三亚旅游的种种宰客行径，三亚旅游潮依然是热浪滚滚，特别是其高端旅游市场以的态势加速袭来。

　　“三亚主城区已经开业的免税店，2013年春节期间单天购购力较高超过了3000万元，而且此购购力还是在人均次限购8000元人民币的前提下。”吴钟斌副主任解释说，政府希望通过海棠湾免税店来缓解市内单体免税店的压力，为旅游产业链带来更多的空间。

　　在此背景下，三亚市政府决策提速海棠湾开发。如原计划2014年开业的亚洲免税店——三亚海棠湾国际购物，已经改为2013年年底就完工并试运营。

　　除了亚洲免税店的诱惑力，从三亚的整体旅游设施看，海棠湾综合度假区的魅力之一，应属其高端酒店板块。“海棠湾的高端酒店建设规模，仅用5年时间就快赶上亚龙湾20年的发展。”吴钟斌形象地比喻道。

　　在海棠湾的规划中，将滨海一线的较佳地段划定为“酒店带”，规划建设32家国际知名品牌酒店。这些品牌包括豪华精选、喜来登、康莱德、希尔顿逸林、万丽、凯宾斯基、威斯汀、洲际、索菲特、君悦、香格里拉、四季、W、瑞吉、蒙太奇、亚特兰蒂斯、华尔道夫、文华东方、丽思卡尔顿、万豪、皇冠假日、温德姆等等。

　　截至目前，海棠湾的酒店开发已累计投资400多亿元，已有7家品牌度假酒店开业，客房总量已近3000间。

　　“海棠湾滨海酒店带2016年前后绝大部分开业后，在22公里长的海岸线上，规划如此高端、国际品牌酒店如此集中、档次如此之高、度假元素如此齐全，可以预见，海棠湾将成为世界上少有的国际品牌酒店较集中的走廊。”吴钟斌说。

　　已于2012年开业的海棠湾喜来登酒店的驻店经理黎纹良说，随着知名度的提升，营销力度的进一步挖掘，今年酒店住房率预计达48%左右，基本达到开业初的预期目标。

　　为了满足不同旅游人群的高、中、低旅游需求，除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠湾还在二线地段规划建设中端酒店，三线地段建设具有当地特色的风情小镇，这些相对低端但非常有特色的旅店，与滨海高端酒店形成互补。

　　BT建设模式引关注

　　在海棠湾现场采访中，5个风情小镇因其设计风格和其背后的BT建设模式引发了媒体和学界的特别关注。

　　据介绍，海棠湾镇95%以上人口都集中在整个镇三分之一的面积上。根据海南省委、省政府的战略部署，在“十二五”期间实现海棠湾撤镇设区。全镇总人口大约5万人，基本要实现挪地居住。这是一个相当浩大的工程，于三亚甚至海南来说，都是未有的。

　　海棠湾在沿国道两侧交通较便利的地方根据不同地形特色，建设宜居宜住、宜商宜旅的风情小镇，就近安置附近居民。全镇有22个村委会，全部搬到风情小镇里居住，每个小镇规模1000人到几千人不等。这是一个“双变”的课题，从农村到社区，从农民到居民，尤其后者更难。

　　从目前摸底情况来看，基本上每家每户都有单独的联排低层住宅。

　　这样把原来分散的土地进行集约开发，支持政府开发建设。据了解，规划中的10个风情小镇的总投资规模是100亿元。

　　如此大的建设投资从何而来？“整个项目通过建设营销模式来开发，即BT模式，不需要政府投资，由国内四家有信誉有实力的国有企业保利、天房、中外建、招商地产[微博]来出资建设，政府可在小镇建设完成后的3年内逐渐回购。这一建设模式可大大缓解地方政府的财政压力。”邓忠副市长表示。

　　在旅游区开发中引入BT模式，在国内还不多见，而海棠湾的BT模式，同时还创新了城镇化的市场化发展路径，引发了国内学界的关注和研究。据了解，头批7个风情小镇建成后，可安置当地7700户农民。他们不仅将因此提升安居水平，同时还将通过开设家庭旅馆等生意而获得新的就业谋生手段。

　　海棠湾与博彩、赛马无关

　　众所周知，北纬18度，被誉为上帝对人类的一个特别恩赐。同处这一纬度的夏威夷、三亚等，不仅是国际旅游胜地，同时也是全球较佳的有机农业、观光农业的地域和的农业育种胜地。所以，在海棠湾的规划中，不仅要将海滨资源发挥得，同时也要挖掘其稀有的农业潜力，将农业发展和生态观光相结合，引导海棠湾旅游发展走向高端。

　　作为国际旅游岛，常规的旅游定位和旅游项目显然无法满足人们对其国际化的想象。因此，一些旅游 人士大胆猜测：海棠湾未来是否会允许赛马、博彩等国际上通行的高端旅游区的常设项目？

　　甚至有传言已经给海南省特别政策，海棠湾一家酒店已在做前期的准备工作，而相关管理办法政府也已基本制定完成。对此，有分析人士认为，也许国内博彩业的试点将从海棠湾开始。

　　对此传言和说法，三亚和海棠湾的官员给予了否定：海棠湾整体要传达的概念是综合度假区，跟博彩、赛马无关，其发展目标是“中国国家海岸，世界度假天堂”。

　　但作为国内稀有的 级度假区，海棠湾的未来必将被赋予无穷的想象空间。

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